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Come opporsi a lavori condominiali

24 Ottobre 2019
Come opporsi a lavori condominiali

Distaccarsi dai lavori condominiali è possibile solo in alcuni casi come quello di lavori non obbligatori e non necessari. La violazione delle regole sulle convocazioni e votazioni può determinare la nullità della delibera. 

Anche in condominio esiste la regola della democrazia: la volontà della maggioranza va rispettata benché non gradita. Chi non è d’accordo non può, ad esempio, dissociarsi da una spesa e, per quanto le sue condizioni economiche non glielo consentano, dovrà farvi fronte in proporzione ai propri millesimi.

Solo in due ipotesi si può evitare di eseguire la volontà dell’assemblea. La prima: in caso di giudizio in tribunale, la legge consente di dissociarsi dalle spese legali che potrebbe comportare un’eventuale condanna (è il cosiddetto dissenso alle liti). La seconda: se l’assemblea delibera opere straordinarie di notevole entità, rivolte però a soddisfare esigenze voluttuarie ed il cui godimento può essere separato (si pensi alla realizzazione di una piscina comune), uno o più condomini possono decidere di non partecipare alla spesa.

Non c’è da meravigliarsi allora se molti condomini, che a stento riescono a coprire le quote fisse, temono come la peste eventuali interventi straordinari sullo stabile e, in questi casi, si chiedano come opporsi ai lavori condominiali. 

Qualche soluzione esiste ed è stata indicata anche dalla stessa giurisprudenza. Cerchiamo di fare il punto della situazione su questo delicato argomento. Bisognerà approcciarsi al problema evitando prese di posizione intransigenti e decontestualizzate, ma mettendosi nei panni di chi non sempre è in grado di far quadrare il bilancio familiare: di chi, cioè, rispetto al rifacimento della facciata condominiale, preferisce pagare i libri scolastici ai figli o le spese sanitarie per il proprio coniuge. 

Questo non vuol essere un invito a non pagare le quote condominiali, bensì un’indicazione di quelle che sono le ragioni di legittimità che consentono di opporsi ai lavori condominiali. Ma procediamo con ordine.

Come opporsi ai lavori condominiali se l’ordine del giorno è incompleto o generico  

La prima cosa che bisogna fare per opporsi all’eventuale delibera di approvazione dei lavori condominiali è verificare che l’argomento sia stato messo all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione dell’assemblea. La descrizione degli interventi su cui i condomini sono chiamati a votare non deve essere tecnica, ma neanche generica: essa deve mettere tutti i partecipanti in condizione di comprendere, in anticipo, l’importanza della questione al fine di valutare l’opportunità o meno di intervenire alla riunione, le indicazioni da dare a chi eventualmente li rappresenta, le obiezioni o i suggerimenti da poter sollevare.

Come opporsi ai lavori se mancano le convocazioni dell’assemblea

L’amministratore deve curare l’invio delle raccomandate o delle Pec con l’avviso di convocazione. È nulla la delibera se qualche condomino assente è stato convocato con un semplice avviso immesso nella cassetta delle lettere, con un’email ordinaria o con un sms. 

L’amministratore deve dare prova dell’invio delle convocazioni e del ricevimento delle stesse almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione.

Se la delibera ha ad oggetto innovazioni (ossia modifiche materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più comodo o al maggior rendimento delle parti comuni), l’amministratore deve convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta fatta dal condomino interessato all’innovazione stessa (a patto che l’istanza contenga domanda particolareggiata ed altrettante specifiche ipotesi concernenti le modalità di esecuzione).

Come opporsi ai lavori se mancano le maggioranze

Il rispetto dei quorum, ossia delle maggioranze, è condizione di validità della delibera che approva lavori condominiali. Il Codice richiede la maggioranza degli intervenuti in assemblea (ossia il 50%+1), i quali devono anche detenere almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000).

Se, però, si tratta di interventi sulle parti comuni con opere straordinarie di notevole entità è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.

Se i lavori sono classificabili come innovazioni, sono necessari, oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea (50%+1), anche i 2/3 dei millesimi dell’edificio (e non solo la metà come per i normali interventi). 

Invece, per le innovazioni di particolare interesse dei condomini (come l’abbattimento delle barriere architettoniche) vale la regola ordinaria: è, quindi, necessario solo il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

Se tali quorum non vengono rispettati, per bloccare i lavori devi per forza impugnare la delibera dell’assemblea entro 30 giorni dalla data della sua approvazione o, se eri assente, da quando l’amministratore ti ha inviato il relativo verbale. La contestazione deve avvenire a mezzo di un avvocato e deve prima passare per il tentativo di mediazione. Attento perché se non contesti formalmente la delibera, non puoi dopo opporti a un eventuale decreto ingiuntivo per le quote non pagate. 

Leggi Come bloccare i lavori condominiali. 

Bloccare i lavori se manca la votazione

Può sembrare banale a dirsi, ma per chiarire tale aspetto è stata necessaria la Cassazione [1]: non sono dovute le quote per i lavori condominiali se manca una votazione esplicita dell’assemblea che approvi i suddetti interventi. 

Non può, quindi, essere richiesto il pagamento delle quote in favore del condominio prima di una completa e definitiva deliberazione di approvazione dell’intervento di manutenzione straordinaria.

Per i supremi giudici è pacifico che occorra l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica) per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale. In difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori (e al di fuori del caso dell’urgenza), non sussiste il diritto dell’amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini. 

La delibera assembleare deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Solo così la delibera di approvazione assume rilievo ai fini dell’insorgenza del debito e, quindi, dell’esigibilità del credito vantato dalla gestione condominiale non svolgendo tale funzione, invece, una deliberazione “programmatica” e “preparatoria”.

Bloccare i lavori se manca il fondo

Tutte le volte in cui vengono deliberati interventi straordinari, l’assemblea deve anche approvare la costituzione di un fondo ove accantonare in anticipo le quote che i condomini sono chiamati a versare per liquidare la ditta appaltatrice. Ciò al fine di evitare incresciose situazioni di morosità. Senza l’approvazione del fondo, la delibera è nulla e l’amministratore non può riscuotere le quote straordinarie. In questo modo, peraltro, i condomini possono beneficiare di una rateizzazione delle somme da versare per i lavori.

Bloccare i lavori condominiali non necessari

Come anticipato in apertura, quando si tratta di lavori non urgenti né necessari, rivolti a soddisfare esigenze voluttuarie, il singolo condomino può evitare di sostenere la spesa dichiarando di volersi dissociare. In tal caso, l’amministratore non potrà pretendere da lui il pagamento e la sua quota sarà spalmata sugli altri condomini. 

È necessario, però, che il godimento dell’opera da realizzare possa essere limitato solo a chi paga. Non sarebbe così il rifacimento del tetto, del giardino o della facciata che esplica vantaggi su tutti indistintamente; lo sono, invece, la realizzazione di una piscina, di campi da tennis, di un nuovo impianto satellitare comune. In tal caso, il servizio sarà goduto solo dai partecipanti alla spesa. Tutti gli altri possono comunque, in un successivo momento, pagare la propria quota al condominio e subentrare nel godimento del bene.


note

[1] Cass. sent. n. 25839/2019.


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1 Commento

  1. Buongiorno
    La maggioranza dell’assemblea condominiale ha deciso, con regolare assemblea, di non livellare le pendenze dello stradello di ghiaia che conduce a n.8 garage e che provocava, a causa della sua differente pendenza in caso di pioggia, allagamenti dei garage, di entità lieve per alcuni e grave per altri (minoranza).
    Questi ultimi (i veri danneggiati), possono bloccare la delibera e chiedere di fare i lavori in deroga alla decisione assembleare ? Grazie

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