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Responsabilità amministratore condominio: ultime sentenze

9 Novembre 2019
Responsabilità amministratore condominio: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: responsabilità dell’amministratore di condominio; responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali; obbligo di vigilanza e custodia delle cose comuni; ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea; mancata consegna della documentazione contabile da parte dell’ex amministratore condominiale; posizione di garanzia dell’amministratore di condominio.

Responsabilità dell’amministratore di condominio

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, qualora ricorra una delle ipotesi astrattamente considerate dall’art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l’autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell’amministratore unicamente qualora sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo.

Nel caso di specie, la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell’amministratore.

Tribunale Mantova, 22/10/2015

Doveri dell’amministratore di condominio

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti e, nell’ambito di tale rapporto, l’amministratore è personalmente responsabile, nei confronti di ogni condomino, dell’adempimento dei suoi doveri, tra i quali deve annoverarsi anche quello di consentire l’esame e l’estrazione di copie di documenti condominiali; tale responsabilità lo rende legittimato a resistere in proprio alle richieste giudiziali inerenti la violazione dei suddetti doveri, senza che sia necessario il coinvolgimento del condominio amministrato.

Tribunale Gorizia, 20/02/2017, n.56

Responsabilità per mala gestio

Ricorre la responsabilità per mala gestio e per grave inadempimento delle obbligazioni contrattuali dell’amministratore condominiale, in relazione agli artt. 1710 e 1713 c.c. ed all’art. 1129 c.c., per aver tenuto, nell’esercizio del mandato conferito, una contabilità non ordinata, non intellegibile ed in ogni caso non corrispondente alla reale situazione patrimoniale condominiale e per non aver consegnato la gran parte della documentazione amministrativa/contabile del Condominio, rendendo impossibile una corretta ricostruzione dei rapporti dare-avere nei confronti dei fornitori, conseguendone la necessità di resistere nei procedimenti giudiziari, e quindi di sostenere le relative spese per la propria difesa e per la rifusione dei ricorrenti, che devono essere risarcite, nonché per il nocumento subito il ristoro liquidato in via equitativa.

Tribunale Monza sez. II, 17/12/2015, n.3103

Amministratore di condominio: obbligo di vigilanza e custodia delle cose comuni

L’amministratore del condominio ha il compito di provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia di esse, col conseguente obbligo di vigilare affinché non rechino danni a terzi od agli stessi condomini. Quest’obbligo non viene meno neanche nell’ipotesi in cui il condominio appalti a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, a meno che il compito di vigilare su tali lavori non venga affidato a persona diversa dall’amministratore.

Ne consegue che l’amministratore stesso è responsabile del danno alla persona patito da uno dei condomini, in conseguenza dell’inciampo in una insidia (nella specie, buca nel cortile condominiale) creata dall’impresa cui erano stati appaltati lavori di manutenzione dell’immobile condominiale.

Cassazione civile sez. III, 16/10/2008, n.25251

Responsabililità del trattamento dei dati personali identificativi dei condomini

L’amministratore del condominio è il responsabile del trattamento dei dati personali identificativi dei condomini, da raccogliere, trattare ed utilizzare ai soli fini necessari alla gestione amministrativa dei beni di proprietà comune. Pertanto, il trattamento di suddetti dati, in ogni forma compiuto, deve essere improntato al rispetto dei principi di pertinenza e non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi vengono raccolti: con specifico riferimento alla fattispecie del condominio, la pertinenza è da intendersi nel senso di rilevanza ed utilità per la comunità condominiale, da cui può derivare anche una giustificata comunicazione di informazioni (tra cui dati personali) tra condomini purché riguardanti l’amministrazione e il funzionamento del condominio.

(Nella fattispecie, è stata ritenuta illegittima la condotta dell’amministratore che aveva esposto nella bacheca condominiale, accessibile anche a terzi, una denuncia – querela proposta nei confronti di un condomino).

Tribunale Napoli, 27/04/2005

Appropriazione indebita

La mancata consegna, da parte dell’ex amministratore condominiale resosi irreperibile, della documentazione contabile relativa alla propria gestione nelle mani del nuovo amministratore integra il reato di appropriazione indebita. Il delitto di cui all’art. 646 c.p. ha natura istantanea e si consuma con la prima condotta appropriativa, cioè nel momento in cui viene compiuto sulla cosa un atto di dominio accompagnato dalla volontà espressa o tacita di tenerla come propria.

Nel caso di specie, la Corte d’appello ha confermato la condanna nei confronti di un amministratore di condominio che, appropriandosi indebitamente della documentazione inerente il condominio da lui precedentemente amministrato, non ha consentito agli amministratori subentranti di conoscere la situazione creditoria e debitoria dello stesso condominio.

Corte appello Palermo sez. IV, 06/06/2016, n.2774

Incolpevole inerzia dell’amministratore: giustifica la revoca del mandato?

In tema di responsabilità dell’amministratore di condominio, il mero modesto ritardo nell’assunzione di un’incombenza, qualora non si traduca in una forma di colpevole inerzia, non è sufficiente ad integrare una grave violazione dei doveri dell’amministratore suscettibile di portare alla revoca dello stesso ex art. 1129 c.c..

(Nel caso di specie, all’amministratore veniva contestato di non essersi mosso con solerzia nell’attività di risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, ritardo considerato fisiologico dei rallentamenti decisionali ed operativi connessi alle decisioni assembleari).

Tribunale Milano sez. XIII, 03/03/2017

Condotta colposa dei danneggiati

La condotta colposa dei danneggiati (sostanziatasi nel mancato rispetto, pur essendovi tenuti in relazione alle porzioni di loro esclusiva pertinenza, della normativa sulla prevenzione degli incendi e, dunque, nella mancata predisposizione ed adozione di tutti i dispositivi all’uopo prescritti e che, ove esistenti, avrebbero con ogni probabilità, avuto riguardo in particolare alla porta tagliafuoco -notoriamente deputata, tra l’altro, a ridurre la diffusione di fiamme e fumo tra compartimenti di un edificio – impedito l’infiltrarsi delle propagazioni di fumo rilasciate dall’incendio) appare sicuramente idonea ad elidere qualsiasi preteso profilo di responsabilità custodiale dell’amministratore di condominio in proprio, ponendosi quale fattore causale idoneo di per sé solo a rilevare quale causa dell’eventus damni dedotto.

Tribunale Teramo, 26/01/2017, n.48

Danni cagionati dalla negligenza dell’amministratore condominiale

L’amministratore del condominio, che è responsabile dei danni cagionati dalla sua negligenza, dal cattivo uso dei poteri e in genere di qualsiasi inadempimento degli obblighi legali o regolamentari, non può essere ritenuto responsabile, ancorché sia tenuto a far osservare il regolamento condominiale, dei danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa comune, non essendo dotato di poteri coercitivi e disciplinari nei confronti dei singoli condomini – salvo che il regolamento di condominio, ai sensi dell’art. 70 disp. attuaz. c.c., preveda la possibilità di applicazione di sanzioni nei confronti dei condomini che violano le norme da esso stabilite sull’uso delle cose comuni – nè obbligato a promuovere azione giudiziaria contro i detti condomini in mancanza di una espressa disposizione condominiale o di una delibera assembleare.

Cassazione civile sez. II, 20/08/1993, n.8804

Amministratore condominiale: la vigilanza sull’uso delle cose comuni

È da ritenersi responsabile l’amministratore condominiale per il danno causato dalla tracimazione dei pozzetti di decantazione delle acque nere e bianche in quanto, ex art. 1130 n. 2 c.c. spetta ad esso il compito di vigilare sull’uso delle cose comuni da parte dei singoli proprietari.

Tribunale Pordenone, 14/02/1992

Azione legale contro l’amministratore del condominio

È nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che abbia escluso a maggioranza di promuovere azione legale contro l’amministratore del condominio che si sia reso responsabile di atti di “mala gestio” che abbiano arrecato danni ai condomini, in quanto viziata da eccesso di potere.

Tribunale Milano, 24/06/1991

Evento lesivo derivante dalla difettosa manutenzione dell’immobile

L’amministratore di condominio assume una posizione di garanzia ope legis, derivante dalle norme civilistiche che gli attribuiscono la competenza ad eseguire tutti i necessari atti di gestione e manutenzione delle parti comuni di un edificio. Ne discende che egli va ritenuto responsabile per l’eventuale evento lesivo derivante dalla difettosa manutenzione dell’immobile (fattispecie relativa alle lesioni subite da un minorenne colpito da pezzi di intonaco caduti da un palazzo).

Cassazione penale sez. IV, 23/10/2015, n.46385

Amministratore di condominio: quando non è responsabile?

In tema di condominio negli edifici, l’amministratore che ha regolarmente svolto gli adempimenti cui era tenuto senza che possa essere ritenuto responsabile di alcuna omissione, non può essere chiamato a rispondere dei danni conseguenti ad infiltrazioni di umidità denunciate dal singolo condomino e rispetto alle quali l’amministratore abbia provveduto tempestivamente ad attivarsi segnalando quanto denunciato alla compagnia di assicurazione.

Tribunale Savona, 09/11/2015


8 Commenti

  1. In cosa consiste la responsabilità civile dell’amministratore di condominio? Quali sono i suoi doveri?

    1. L’amministratore ha una responsabilità civile tutte le volte in cui viola i doveri che il Codice civile gli attribuisce. Doveri che riguardano lo svolgimento del proprio incarico di gestione e amministrazione, la tenuta della contabilità, i rapporti con eventuali dipendenti e fornitori del condominio, la tenuta dei bilanci, delle scritture e degli adempimenti fiscali, contributivi e previdenziali, la riscossione e gestione delle quote condominiali, la custodia del conto corrente condominiale. La violazione di tali compiti implica due conseguenze:
      la revoca in tronco dall’incarico (senza ovviamente pagamento di penalità);
      il risarcimento del danno. Come vedremo a breve, tale effetto non è automatico: per ottenere l’indennizzo è necessario dimostrare che il condominio ha subito un danno dalla mala gestio.
      Ecco un elenco dei compiti dell’amministratore la cui violazione implica la responsabilità civile:
      mancata esecuzione delle delibere dell’assemblea dei condomini;
      mancata convocazione dell’assemblea almeno una volta all’anno per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura esercizio; omessa convocazione dell’assemblea ordinaria annualmente e la straordinaria se necessario o su richiesta dei condomini;
      violazioni nella cura della contabilità condominiale e nella redazione del registro di contabilità;
      inadempienze nel far rispettare il regolamento di condominio a tutti i condomini;
      omessa riscossione dei contributi condominiali;
      omesso pagamento delle spese necessarie alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
      inadempienze nel recupero forzoso delle somme dovute dai morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio;
      omesso compimento degli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
      disinteresse nella tenuta del registro di anagrafe condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore; nella conservazione di tutta la documentazione inerente alla propria gestione;
      omessa esibizione ai condomini che ne facciano richiesta della documentazione condominiale e delle attestazioni relative allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
      omessa esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria urgenti;
      omissioni fiscali e contributive;
      violazioni nella tenuta del conto corrente condominiale, commistione di somme e utilizzo delle stesse per spese personali;
      violazioni sulla privacy dei condomini;
      mancato esercizio delle azioni legali a tutela dei beni del condominio.

  2. Vorrei intraprendere la professione di amministratore di condominio. Per poterlo fare, vorrei frequentare dei corsi di formazione. Prima di approfondire i miei studi allo scopo di intraprendere questa professione, vorrei sapere fin da adesso quali sono gli obblighi e le responsabilità dell’amministratore di condominio. Attendo un vostro riscontro. vi ringrazio

    1. L’amministratore è un professionista che rappresenta il condominio per tutto ciò che riguarda le parti comuni dell’edificio. Naturalmente non sono comprese nei suoi poteri di rappresentanza e di gestione le proprietà esclusive dei singoli condomini.L’amministratore deve essere nominato dall’assemblea condominiale, e può essere scelto tra gli stessi condomini oppure essere un professionista esterno, anche una società. La sua nomina è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Per intraprendere questa professione occorre essere in possesso dei seguenti requisiti:
      non aver riportato condanne per alcuni particolari reati: i delitti contro la pubblica amministrazione, contro l’amministrazione della giustizia, contro la fede pubblica, contro il patrimonio, o in genere per delitti non colposi (cioè commessi intenzionalmente e non per negligenza o distrazione), per i quali la legge prevede la pena della reclusione non inferiore nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni;
      non essere stati sottoposti a misure di prevenzione. Con questa espressione si intendono dei provvedimenti che vengono emessi dal Questore a carico di persone considerate socialmente pericolose, come, ad esempio, la sorveglianza speciale, oppure il sequestro o la confisca dei beni;
      non essere interdetti o inabilitati. Gli interdetti sono soggetti incapaci di compiere gli atti necessari alla gestione del loro patrimonio, che pertanto sono sostituiti a tale scopo da un tutore nominato dal Giudice. Gli inabilitati sono soggetti che, per le loro particolari condizioni, possono compiere soltanto atti di ordinaria amministrazione, mentre per tutti gli altri devono essere affiancati da un curatore, anch’egli nominato dal Giudice;
      non aver subito protesti cambiari;
      aver conseguito il diploma di scuola superiore;
      aver frequentato un corso di formazione, e frequentare periodicamente quelli di aggiornamento.
      Gli ultimi due requisiti non sono necessari se l’amministratore viene scelto tra i condomini dell’edificio.
      Possono svolgere questo incarico anche le società. In questo caso, però, è necessario che i requisiti di legge siano posseduti dagli amministratori della società, dai soci illimitatamente responsabili e dai dipendenti ai quali sarà dato il compito di amministrare i condomini. Per conoscere responsabilità e compiti dell’amministratore di condominio, leggi il seguente articolo https://www.laleggepertutti.it/55252_amministratore-di-condominio-responsabilita-e-compiti

  3. Nel condominio di mia zia, da qualche anno è in carica un amministratore che, pur di fronte a diversi condomini morosi, ha ritenuto non un suo problema quello di riscuotere le quote pregresse in quanto riguardanti la vecchia gestione. Durante quest’anno è stato richiesto formalmente l’elenco dei debitori e, in assenza di riscontro, la convocazione di un’assemblea sull’argomento. Nell’arco dei 10 giorni, previsti per legge, l’amministratore ha convocato una riunione fissandola a breve riprendendo tra i vari argomenti all’ordine del giorno solo alcuni tra quelli richiesti. Nulla invece viene detto circa le attività messe in essere per il recupero delle somme e di eventuali importi prescritti. Vorrei sapere come comportarmi e se l’amministratore ha l’obbligo di fornirci i nomi e gli indirizzi di tutti i condomini come richiesto

    1. La possibilità di ottenere l’elenco dei nominativi dei condomini morosi trova la sua fonte nel vigente codice civile. Questo, oggetto di recente modifica in materia condominiale, esplicitamente prevede che:l’amministratore, su richiesta dei condomini e, quindi, indipendentemente, ad esempio, dall’eventuale concomitanza con l’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo, debba fornire un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali;l’amministratore, su richiesta dei creditori del condominio non ancora pagati integralmente, debba fornire agli stessi i dati dei condomini morosi.Appare chiaro, pertanto, che l’esigenza di garantire il recupero delle somme, dovute dai proprietari in ritardo con i pagamenti, sia prevalente sul diritto dei debitori a vedersi tutelare rispetto al trattamento dei propri dati sensibili; in questo caso, infatti, si tratterebbe di una tipica ipotesi dove il descritto trattamento sarebbe lecito ed autorizzato ai sensi di legge.Sembra evidente, quindi, che l’amministratore in carica non possa esimersi da tale comunicazione, che abbia l’obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi e che, in caso contrario, vada incontro a delle responsabilità, non ultima quella di amministrazione irregolare. In virtù di ciò, egli sarebbe suscettibile di revoca per giusta causa, anche dinanzi al Tribunale competente (nel caso in esame, invece, la predetta revoca potrebbe tranquillamente essere deliberata dai condomini insoddisfatti nell’assemblea di prossima fissazione).Detto ciò, sembra, altresì, anomalo che l’amministratore in esame non abbia provveduto a recuperare dai condomini morosi le somme ancora dovute e relative alla precedente gestione.È incontestabile, infatti, che non poteva certo essere responsabile per l’eventuale omissione compiuta dalla precedente amministrazione; è altrettanto vero, però, che, dal momento in cui aveva assunto l’incarico, l’amministratore attuale si sarebbe dovuto attivare per recuperare gli arretrati, a meno che non fosse stato esplicitamente dispensato in tal senso dall’assemblea. Si tratta di una conclusione alquanto logica, così come precisato anche dalla Suprema Corte di Cassazione in una recente pronuncia [3]. Secondo gli Ermellini, il nuovo amministratore non è sprovvisto dei poteri di riscossione degli oneri condominiali relativi ad annualità pregresse alla sua nomina, e riferiti a rendiconti e piani di riparto ritualmente approvati. Per non poter agire deve essere esplicitamente privato di tale facoltà: se ciò non è avvenuto, così come nel caso in esame, l’amministratore deve agire, così esercitando uno dei tanti poteri generali di cui è dotato l’amministratore in carica. Pertanto, anche per le predette ragioni, si potrebbe evidenziare una responsabilità dell’amministratore del condominio in esame per gestione irregolare.È auspicabile, inoltre, che non sia maturata, nel frattempo, la prescrizione in merito agli oneri ancora dovuti. A questo proposito le ricordo che la prescrizione matura dopo cinque anni, che decorre dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto e che, nel suo come negli altri casi, potrebbe essere stata interrotta mediante invio di apposite e formali richieste di pagamento indirizzate ai condomini morosi.
      Pertanto, a sua zia così come ai condomini giustamente solidali con la medesima, non resta che attendere la prossima quanto imminente assemblea. In virtù e in occasione della stessa sarà possibile revocare l’incarico all’attuale amministratore e nominarne uno nuovo. Quest’ultimo potrebbe procedere ad acquisire dal suo predecessore tutta la documentazione contabile ed amministrativa relativa alla precedente gestione. Con questa, sarebbe, quindi, possibile giudicare oggettivamente quanto compiuto dal vecchio amministratore, ed acquisire ogni informazione anche e non solo in relazione alla situazione dei cosiddetti condomini morosi.A seguito della descritta valutazione, il nuovo amministratore:potrebbe avviare, finalmente e sempreché non si siano prescritti, il recupero dei crediti non riscossi;potrebbe ritenere opportuno convocare un’apposita e successiva assemblea per deliberare riguardo ad un’eventuale azione nei confronti dell’amministratore uscente, per presunti danni provocati dal medesimo nei riguardi del condominio mal gestito.

  4. Da pochi mesi si è insediato il nuovo amministratore. Da alcuni giorni siamo venuti a sapere che l’amministratore non ha ancora saldato alcune pendenze e che sta gestendo il nostro denaro in maniera ambigua. I consiglieri del condominio hanno chiesto un incontro chiarificatore con l’amministratore, ma questi si è sempre rifiutato. Sembrerebbe, inoltre, che il conto corrente condominiale sia privo di fondi. Cosa devono fare i condomini per recuperare l’eventuale maltolto e per cambiare l’amministratore?

    1. Alla luce della normativa in vigore, l’incarico conferito all’ amministratore ha una durata minima di un anno, rinnovabile almeno per un secondo periodo di uguale durata.Tuttavia, trattandosi di un mandato con rappresentanza, essendo venuta meno la fiducia indispensabile alla prosecuzione del rapporto, è pacifico che questo incarico possa essere revocato dai condomini insoddisfatti, per non dire danneggiati, dall’operato del professionista nominato.In sostanza si tratterebbe della cosiddetta revoca per giusta causa; ovviamente, l’amministratore destituito non avrebbe diritto ad alcun compenso per il periodo successivo all’interruzione del mandato (cessazione che, nel suo caso, avverrebbe prima della scadenza naturale del rapporto).Detto ciò, per procedere come richiesto in quesito, è sufficiente convocare un’assemblea straordinaria con all’ordine del giorno la revoca dell’amministratore in carica e la nomina del nuovo.Per farlo è sufficiente che la convocazione sia richiesta all’attuale amministratore da almeno due condomini, rappresentanti non meno di un 1/6 del valore del condominio (cioè non inferiori a 166,67 millesimi); sarà bene inviare la predetta comunicazione con raccomandata a.r.Se, come è plausibile, l’amministratore non dovesse provvedere alla convocazione, decorsi dieci giorni dalla richiesta, i condomini in questione potrebbero convocare direttamente l’assemblea.A questo proposito, si ricordi che:la convocazione dell’assemblea dovrà essere inviata a tutti gli aventi diritto (cioè i vari proprietari del condominio), almeno cinque giorni prima della data stabilita per la riunione in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, avendo cura di specificare, l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della seduta oltre a fissare la cosiddetta seconda convocazione (di regola viene indicata per il giorno dopo la prima);
      per la validità dell’assemblea, in prima convocazione, sarà necessaria la presenza dei condomini che rappresentino i due terzi del valore del fabbricato e la maggioranza dei partecipanti al condominio, mentre per la seconda convocazione sarà fondamentale la presenza dei condomini che rappresentino un terzo del valore del suo stabile ed un terzo dei partecipanti al condominio;per revocare l’incarico all’amministratore in carica e nominare quello nuovo sarà necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e sempreché questa rappresenti almeno la metà del valore del condominio (ciò sia in prima che in seconda convocazione).A questo punto, dopo aver convocato l’assemblea nei modi indicati in precedenza e dopo aver provveduto nella medesima a deliberare la revoca dell’incarico al vecchio amministratore e la nomina di quello nuovo, quest’ultimo dovrà attivarsi, eventualmente anche tramite azione legale, per avere dal suo predecessore tutta la documentazione contabile ed amministrativa relativa alla gestione del medesimo.Una volta in possesso della stessa, sarà, quindi, possibile valutare nel merito l’operato del professionista precedentemente incaricato; sarà, quindi, cura del nuovo amministratore relazionarvi sullo stato delle cose, convocando, ad esempio, un’apposita assemblea anche per deliberare riguardo ad un’eventuale azione di recupero nei confronti dell’amministratore revocato (ove mai ce ne fossero i presupposti, come ipotizzato in quesito). Ad esempio, dalla documentazione bancaria relativa al conto corrente condominiale, potrebbe emergere che l’amministratore uscente, così come da lei sospettato, abbia utilizzato del denaro per scopo personali o comunque in contrasto con gli interessi del condominio. In tal caso, oltre all’ovvio diritto di recupero delle somme maltolte, sarebbe persino possibile denunciare il predetto responsabile a titolo di appropriazione indebita.Per la predetta azione legale sarà, infine, necessario conferire mandato ad un avvocato, per il tramite del quale sarà possibile agire a danno del vecchio amministratore.

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