Diritto e Fisco | Articoli

Morte condomino e comunicazione degli eredi all’amministratore

24 Ottobre 2019
Morte condomino e comunicazione degli eredi all’amministratore

In caso di decesso del proprietario dell’appartamento, gli eredi devono darne notizia all’amministratore di condominio ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. 

È da poco venuta a mancare tua madre la quale viveva sola in un appartamento del centro dopo essere divenuta vedova qualche anno prima. Negli scorsi mesi, il condominio ha deliberato dei lavori straordinari che, tuttavia, non intendi pagare visto che non sei mai stato convocato all’assemblea in cui è stata votata la spesa. Secondo l’amministratore spettava a te informarlo del decesso del proprietario e del subentro nell’eredità: lo dovevi fare con una comunicazione ufficiale, necessaria anche ai fini dell’aggiornamento dell’anagrafe condominiale. Pertanto, la delibera dell’assemblea è valida nonostante la mancata convocazione nei tuoi riguardi. Chi ha ragione? Cosa prevede la legge in caso di morte del condomino e comunicazione degli eredi all’amministratore? 

La questione è stata affrontata, proprio di recente, dal tribunale di Salerno [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici in merito e quali sono i comportamenti da tenere in un caso del genere. 

Anagrafe condominiale e obblighi dell’amministratore

A norma del Codice civile, l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari, usufruttuari, titolari di diritto di abitazione, comodatari, inquilini in affitto. In tale documento, sono indicati: il codice fiscale e la residenza o domicilio di ciascuno di tali soggetti, i dati catastali di ogni appartamento, nonché i dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Tali informazioni sono rese note all’amministratore dai singoli condomini. Se, però, questi ultimi vengono meno al loro obbligo, l’amministratore può richiedere con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, questi è in grado di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Eredi e mancata comunicazione all’amministratore di condominio

Che succede in caso di morte del proprietario di uno degli appartamenti? Il problema pratico che si può configurare, in caso di inerzia da parte dei chiamati all’eredità, è il seguente: a chi vanno inviate le convocazioni all’assemblea? Il problema è tanto più complicato quanto più si pensi che l’accettazione dell’eredità può avvenire entro ben 10 anni, periodo durante il quale nessuno dei parenti può considerarsi ancora erede a tutti gli effetti; essi quindi, non sono neanche condomini e non hanno legittimazione a votare in assemblea. 

In proposito, il tribunale di Salerno ha enunciato il seguente principio: «È compito dell’erede comunicare all’amministratore del condominio il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con conseguente assunzione dei diritti e degli obblighi condominiali. In assenza di tale comunicazione, l’erede non può contestare il vizio di omessa convocazione all’assemblea condominiale, per come effettuata dall’amministratore sulla base dei dati in suo possesso, né il decreto ingiuntivo richiesto per mancato pagamento di oneri condominiali».

Una volta istituito il Registro dell’anagrafe condominiale, è necessario tutelare la buona fede dell’amministratore che, in mancanza di comunicazioni contrarie, presuma che condomino sia ancora il proprietario-defunto anziché l’erede.  

Che succede invece se, nel momento in cui si sono tenute le varie assemblee condominiali, nessuno degli eredi aveva ancora accettato l’eredità? Qui, bisogna rifarsi ai principi generali del Codice civile in base ai quali l’erede diventa proprietario dei beni del defunto con effetto retroattivo. Pertanto, se prima della sua accettazione si sono tenute delle riunioni di condominio e lui non è stato convocato (proprio perché non ancora proprietario a tutti gli effetti), egli è comunque tenuto a rispettare la volontà della maggioranza come se avesse avuto notizia della riunione e vi avesse partecipato. In buona sostanza, dovrà anche pagare tutte le spese che nel frattempo sono state approvate dall’assemblea. 

A maggior ragione, se il familiare ha accettato l’eredità, ma non ha comunicato all’amministratore tale circostanza, egli è ugualmente tenuto alle determinazioni della maggioranza di condominio: l’omessa convocazione, infatti, in questo caso, è imputabile a sua inerzia colpevole.


note

[1] Trib. Salerno, sent. n. 199/2019.


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