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Come impedire i lavori condominiali

15 Novembre 2019 | Autore:
Come impedire i lavori condominiali

L’assemblea condominiale ha approvato dei lavori straordinari da effettuare nel tuo condominio. Se non sei d’accordo, cosa succede? Devi comunque pagare la quota a te spettante? Puoi presentare opposizione alla delibera assembleare?

All’interno di un condominio non è sempre detto che regni l’amore e l’accordo e, perciò, le assemblee possono diventare luogo di accesi dibattiti tra i partecipanti. Può capitare, quindi, che le decisioni prese in tale sede, non vengano accettate di buon grado da tutti, soprattutto quelle che comportano l’esborso di somme, più o meno ingenti. E’ questo il caso delle delibere aventi ad oggetto lavori di manutenzione straordinaria, le quali, se adottate senza i presupposti di legge, prestano il fianco ad una possibile impugnazione.

Se, quindi, ti interessa sapere come impedire i lavori condominiali, ti ricordo che il condòmino non sempre è obbligato a pagare la quota dovuta per le opere decise dall’assemblea. Infatti, la legge gli consente di opporsi alle delibere con le quali sono state approvate. In generale, le delibere condominiali si distinguono in nulle ed annullabili e a seconda che ricorra l’uno o l’altra ipotesi, il condòmino può comunque impugnarle nei modi e nei tempi prescritti.

Quando la delibera condominiale è nulla

Sono da considerarsi nulle le delibere condominiali:

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti dei singoli condòmini sulle cose o sui sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • comunque invalide in relazione all’oggetto.

Le delibere nulle è come se non fossero state mai prese e, perciò, possono essere impugnate in qualsiasi momento, senza limiti di tempo, anche dai condòmini che hanno votato a favore.

Quando la delibera condominiale è annullabile

Le delibere sono annullabili se prese in assemblee illegittimamente convocate e con maggioranze non qualificate oppure se riguardano argomenti non compresi nell’ordine del giorno.

Le delibere annullabili devono essere impugnate:

  • nel termine di 30 giorni dalla data della delibera, se il condòmino era presente all’assemblea condominiale nella quale è stata approvata;
  • nel termine di 30 giorni da quando l’amministratore ha inviato il relativo verbale, se il condòmino era assente alla riunione.

Le delibere annullabili possono essere impugnate dai condòmini dissenzienti, da quelli astenuti e dagli assenti. Naturalmente, se un condomino assente è stato rappresentato da un delegato, che ha votato a favore o contro, è come se avesse votato lui stesso a favore o contro.

Le delibere assembleari annullabili sono immediatamente esecutive, cioè possono essere subito attuate e l’esecutività non è sospesa dalla proposizione dell’impugnazione. È il giudice che, su espressa domanda del condòmino che ha impugnato, può disporne la sospensione qualora ritenga che la durata del giudizio possa comportare un danno per il condòmino impugnante e che il suo diritto possa essere leso o pregiudicato dall’esecuzione della delibera impugnata.

Per l’impugnazione di una delibera nulla o annullabile è necessario rivolgersi ad un legale, tentando prima la mediazione con il condominio.

Quando è possibile bloccare i lavori condominiali

I principi generali in tema di nullità ed annullabilità delle delibere assembleari appena visti, si possono applicare anche in relazione alle decisioni aventi ad oggetto l’approvazione di lavori straordinari. Infatti, il condòmino dissenziente è in grado di bloccare tali lavori, opponendosi ad una delibera nulla o annullabile.

E’ opportuno precisare che i lavori di manutenzione ordinaria sono quelli dovuti alla naturale deteriorabilità dell’edificio e delle parti comuni, necessari per il perfetto uso e godimento del condominio stesso (ad esempio la riparazione del cancello elettrico non più funzionante oppure la sostituzione dei videocitofoni fulminati). A tali lavori provvede l’amministratore senza bisogno di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea poiché la manutenzione ordinaria rientra tra i suoi obblighi specifici.

Invece, i lavori di manutenzione straordinaria sono quelli che superano per valore o per importanza le opere di manutenzione ordinaria sebbene sempre relativi alla conservazione dei beni e delle parti comuni (come, ad esempio, il rifacimento del tetto e delle facciate dell’edificio ovvero la sostituzione dell’ascensore). Per tali opere, è richiesta l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Delibere contrarie a norme di legge

Se la delibera condominiale di approvazione dei lavori straordinari è contraria a norme di legge, è nulla. Si pensi all’ipotesi di una decisione assembleare con la quale sono stati deliberati interventi di manutenzione straordinaria che comportano un abuso edilizio. In tal caso, il condòmino interessato può impugnare la delibera, eccependone la nullità.

Innovazioni gravose o voluttuarie

Altra ipotesi in cui il condòmino dissenziente può bloccare i lavori già approvati, è quella in cui l’assemblea ha deliberato la realizzazione di un’innovazione (si badi bene non di una ristrutturazione) [1].

Per innovazione deve intendersi quell’opera che ha come fine il miglioramento ovvero un uso più comodo o un rendimento maggiore delle parti comuni (ad esempio, la costruzione di una piscina nel parco condominiale o di un’area giochi).

Nel caso specifico, la legge prevede il rispetto di precisi requisiti affinché la relativa delibera sia efficace:

  • l’amministratore deve avere indetto l’assemblea in cui è stata approvata l’innovazione, nel termine di 30 giorni dalla richiesta fatta dal condòmino interessato alla stessa;
  • l’approvazione deve essere avvenuta con un quorum determinato, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 2/3 del valore dell’edificio. Per le innovazioni di particolare interesse dei condomini basta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio.

Se, pertanto, la decisione relativa all’innovazione è stata adottata dall’assemblea senza rispettare tali presupposti, la relativa delibera è nulla e il condòmino dissenziente può impugnarla. Deve, però, avere votato contro l’innovazione durante l’assemblea nella quale è stata approvata la relativa delibera; oppure, se era assente, deve avere comunicato il proprio dissenso in tempo opportuno.

Delibere prese in assemblee illegittimamente convocate

Il condòmino che non intende pagare la quota dovuta per i lavori straordinari, può opporsi alla delibera con la quale sono stati approvati, se questa è stata adottata in un’assemblea illegittimamente convocata.

Affinché una delibera assembleare sia valida, tutti i condòmini devono riceve un avviso di convocazione con almeno 5 giorni di anticipo rispetto alla prima seduta, a decorrere dalla data di ricezione dell’invio della comunicazione. Pertanto, se il condòmino dissenziente non ha ricevuto l’avviso nei termini o, addirittura, non è stato proprio convocato, può bloccare i lavori, chiedendo l’annullamento della delibera nei modi e nei tempi previsti dalla legge.

Mancanza della maggioranza prescritta dalla legge

La legge prevede che le deliberazioni dell’assemblea condominiale sono obbligatorie per tutti i condòmini, senza fare alcuna distinzione tra assenti, presenti favorevoli, astenuti e presenti contrari [2]. Perciò, se la maggioranza è stata raggiunta, nonostante i dissensi, i lavori dovranno essere fatti e i costi verranno comunque divisi tra tutti.

In merito, va ricordato che le deliberazioni che attengono alla manutenzione straordinaria per essere approvate richiedono, in prima convocazione, la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio (500/1.000). In seconda convocazione, le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti un terzo del valore dell’edificio (334/1.000) [3].

Per le opere straordinarie di notevole entità è, invece, richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima sia in seconda convocazione [4].

Se, quindi, i lavori sono stati deliberati senza la maggioranza richiesta dalla legge, il condòmino che non intende pagare la quota dovuta, può bloccarli. In tal caso, infatti, la delibera è annullabile.

Approvazione di lavori non compresi all’ordine del giorno

La delibera con la quale è stata approvata la realizzazione di lavori straordinari non è pienamente efficace se è stata presa nel corso di una riunione condominiale indetta senza che la relativa discussione fosse stata portata all’ordine del giorno. In altre parole, l’amministratore nell’avviso di convocazione della riunione deve indicare quali sono gli argomenti che verranno discussi in assemblea e sui quali la stessa sarà chiamata a decidere. Pertanto, se i lavori straordinari non sono stati ricompresi nell’ordine del giorno, non possono essere approvati. Ne consegue che la relativa delibera se adottata, è illegittima e pertanto, annullabile. Il condòmino dissenziente, quindi, può bloccare gli interventi decisi, impugnandola.

Mancanza del fondo speciale

Tutte le volte che l’assemblea delibera l’approvazione di lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale nel quale vanno accantonate le somme necessarie per il pagamento della ditta incaricata delle opere. Il fondo speciale deve essere di importo pari all’ammontare dei lavori stessi [5].

La delibera di approvazione dei lavori straordinari che non dispone nulla in ordine alla costituzione del fondo speciale, è annullabile. Per tali motivi, il condòmino interessato può bloccare i lavori, presentando apposita opposizione.

Perché è importante impugnare la delibera assembleare

Se la delibera assembleare con la quale sono stati approvati i lavori straordinari dovesse essere nulla o annullabile, ricadendo in una delle ipotesi sopra descritte, è opportuno che il condòmino dissenziente presenti opposizione. Infatti, qualora non dovesse pagare la quota dovuta per i lavori, l’amministratore potrà iniziare nei suoi confronti, l’azione per il recupero delle somme dovute. In tal caso, il condòmino moroso potrà opporsi al decreto ingiuntivo solo se ha provveduto ad impugnare la delibera.


note

[1] Art. 1121 cod. civ.

[2] Art 1137 cod. civ.

[3] Art. 1136 co. 2 e 3 cod. civ.

[4] Art. 1136 co. 4 cod. civ.

[5] Art. 1135 co. 1 punto 4, cod. civ.


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