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Si può pagare il saldo dell’immobile dopo il rogito?

27 Ottobre 2019
Si può pagare il saldo dell’immobile dopo il rogito?

Acquisto con rogito senza mutuo e pagamento successivo: quando il versamento del prezzo può essere posticipato?

Siamo tanto abituati ad acquistare a rate o con pagamento posticipato che c’è chi vorrebbe strappare una di queste condizioni anche in caso di acquisto di immobile. Ora, se è piuttosto verosimile comprare un mobile d’arredo con versamento di 48 comode rate o bloccare il prezzo di un servizio di cui usufruire subito per poi pagare dopo sei mesi, è più difficile ottenere una soluzione simile se l’oggetto della vendita è un appartamento, un terreno o un villino. 

Qualcuno, tuttavia, si è chiesto: si può pagare il saldo dell’immobile dopo il rogito? Come certo saprai, davanti al notaio si arriva quasi sempre dopo aver firmato il compromesso (anche se non è necessario) e aver già versato una serie di acconti o la caparra. Al momento della stipula del contratto definitivo – quello che trasferisce la proprietà – bisogna dunque pagare solo il residuo del prezzo. In che modo avviene tale adempimento? Qui dobbiamo fare delle distinzioni.

Se si compra casa con mutuo

Di solito, sono poche le persone che hanno la fortuna di non dover ricorrere al mutuo bancario. Il più delle volte, si chiede prima il prestito a un istituto di credito che lo bonifica, al momento stesso del rogito, sul conto del venditore (in realtà, c’è un passaggio meramente contabile sul conto dell’acquirente, in quanto beneficiario del mutuo).

Chi compra deve solo preoccuparsi di indicare, al notaio rogante, quale sia la filiale della banca mutuante e fornire a quest’ultima il nome del notaio: i due comunicheranno tra loro e si adopereranno per far sì che, nel momento stesso in cui le parti firmeranno il contratto, la somma dovuta a saldo della compravendita venga sbloccata dall’istituto di credito e impiegata per saldare il prezzo al venditore.

Se si compra casa senza mutuo

Diversa è la soluzione se, invece, non c’è l’intervento di una banca e si compra senza il mutuo. In questo caso, la somma viene corrisposta direttamente dall’acquirente, tramite bonifico bancario o consegna di assegni. Assegni ovviamente circolari, perché garantiscono la copertura (l’emissione da parte della banca è, infatti, subordinata al pagamento del relativo importo, con contanti o con addebito sul conto).

Sono richieste modalità tracciabili: non è, quindi, possibile consegnare la valigetta piena di contanti che si vede spesso nei film. A questo punto, le modalità di pagamento sono interamente rimesse alla volontà delle parti che dovranno, a tal fine, accordarsi già con il preliminare (il cosiddetto compromesso). In esso, bisogna specificare come deve avvenire il pagamento del saldo del prezzo per l’immobile. Se nulla viene indicato, il corrispettivo va versato al momento della firma del contratto definitivo, dinanzi cioè al notaio. Questo momento segna il passaggio della proprietà e, quindi, l’esecuzione della prestazione da parte del venditore; l’acquirente, a sua volta, è obbligato a eseguire la propria prestazione: ossia il pagamento.

Nulla toglie, però, che le parti si accordino per un pagamento dilazionato o ad una data successiva. Ma poiché non è facile che il venditore accetti di perdere proprietà e possesso dell’immobile senza aver ricevuto il prezzo, le soluzioni offerte dalla legge per chi vuol pagare dopo la firma del rogito sono diverse. Eccone alcune.

La vendita con riserva di proprietà 

Nella vendita con riserva di proprietà il pagamento del prezzo, è frazionato nel tempo, ma all’acquirente è consegnato immediatamente l’immobile di cui può godere fin dal momento della stipulazione del contratto.

Si tratta, quindi, di una vendita a rate, con cui la proprietà non si trasferisce alla firma del contratto, ma solo con il versamento dell’ultima rata. In tal caso, l’acquirente otterrà la possibilità di iniziare a vivere in un immobile che ancora non è ufficialmente suo. Tuttavia, egli sa già che, al versamento dell’ultima rata, senza bisogno di tornare dal notaio, si verificherà il cosiddetto “effetto traslativo” ossia il trasferimento della proprietà. 

Tale tipo di vendita è assai rara nella vendita di immobili.

La clausola di riserva della proprietà (detta anche di riservato dominio) deve essere pattuita contestualmente alla vendita, a pena di inefficacia, ma può risultare anche da un patto separato. Chiaramente, le parti dovranno dirlo in anticipo al notaio affinché possa prevedere tale circostanza nel contratto da far loro firmare al momento del rogito.

Se l’acquirente non paga una rata il cui ammontare supera 1/8 del prezzo complessivo della cosa, è considerato inadempiente e il venditore può ottenere la risoluzione del contratto. Ogni patto contrario è nullo; ad esempio, è nullo quello che stabilisce la risoluzione in caso di mancato pagamento di una rata avente valore inferiore all’ottava parte del prezzo complessivo.

Se l’acquirente non paga più di una rata, a prescindere dal loro ammontare, il venditore può sempre chiedere la risoluzione del contratto.

La vendita con condizione sospensiva

Il contratto di vendita può essere firmato e, nello stesso tempo, il trasferimento della proprietà rinviato a un momento successivo, subordinato a un comportamento di una delle parti come, appunto, il pagamento del prezzo. Ad esempio, se puoi effettuare il bonifico solo dopo qualche giorno dalla firma del rogito, il notaio inserirà una clausola sospensiva in cui subordina l’efficacia della compravendita a tale adempimento. Se non lo eseguirai, la vendita si riterrà come mai avvenuta e il contratto perderà efficacia. Naturalmente, bisogna indicare anche un termine massimo entro cui tale pagamento deve avvenire. 



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