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Cosa chiedere per un mutuo

21 Novembre 2019 | Autore:
Cosa chiedere per un mutuo

La richiesta di un mutuo comporta l’adozione di qualche accorgimento al fine di scegliere bene tra le diverse offerte di finanziamento.  

Vuoi acquistare un appartamento in città, ma non hai la liquidità necessaria. Perciò, devi chiedere un mutuo. Ma come funziona? Quali sono gli elementi da valutare? Cosa succede se non riuscissi a pagare una rata? La richiesta di un mutuo in banca per l’acquisto o la ristrutturazione di una casa, è una cosa molto seria, che va ben ponderata. Si tratta infatti, di una decisione destinata ad influire sul budget familiare per un periodo più o meno lungo, considerato che in genere, il mutuo può avere una durata da 5 fino a 30 anni. Tuttavia, quando non si ha la disponibilità dell’intera somma, è una scelta obbligata, l’unica che consente di raggiungere l’obiettivo prefissato.

Oggi, ottenere un mutuo è più semplice rispetto agli anni passati, tanto che le erogazioni sono cresciute e i tassi praticati sono scesi ai minimi, intorno al 2%. Perciò, se ti interessa sapere cosa chiedere per un mutuo ovvero quali informazioni domandare in banca per la concessione del finanziamento, dedica qualche minuto alla lettura di quest’articolo. Qui, troverai indicati gli elementi ai quali devi prestare attenzione al fine di scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze. Gli elementi, cioè, che ti permetteranno di valutare la convenienza o meno delle diverse  proposte di finanziamento presentate dalle banche alla quali ti sei rivolto.

Cos’è il mutuo e chi può richiederlo

Il mutuo è un contratto con il quale viene concesso un finanziamento a medio/lungo termine. In pratica consiste nella consegna di una determinata somma di denaro da un soggetto (detto mutuante), che in genere è una banca, ad un altro soggetto (detto mutuatario), il quale si obbliga a restituire al mutuante altrettanto denaro [1]. Si tratta di un prestito a titolo oneroso e pertanto, chi ha ricevuto la somma di denaro deve corrispondere gli interessi. Il finanziamento è garantito da ipoteca e viene stipulato da un  notaio.

Il mutuo può essere richiesto da chiunque purché abbia la possibilità di restituire la somma prestata nei tempi stabiliti.

Quali sono gli aspetti da considerare quando si richiede un mutuo

Gli aspetti che il cliente deve valutare nel momento in cui si rivolge in banca per ottenere un mutuo, sono diversi: l’importo del finanziamento e della rata, il tasso di interesse offerto dall’istituto di credito e le voci allo stesso correlate (taeg e spread), il piano di ammortamento, la durata, le spese collegate al contratto. Vediamoli uno alla volta.

L’importo del finanziamento e della rata

Il massimo mutuo erogabile dalla banca è sicuramente un dato da non trascurare. In genere, la banca concede un finanziamento il cui ammontare è calcolato sulla base del valore dell’immobile, comunque non superiore all’80% di quanto stabilito nella perizia redatta dal tecnico incaricato dall’istituto di credito.

In alcuni casi, il mutuo può essere anche superiore all’80% del valore dell’immobile ma sono richieste maggiori garanzie e le condizioni contrattuali sono meno convenienti per il cliente.

Inoltre, prima di richiedere un mutuo è importante stabilire:

  1. la cifra di cui si ha bisogno, in concreto, tenendo conto che le spese da pagare non sono solo quelle relative all’acquisto o alla ristrutturazione dell’immobile ma ci sono altri importi da versare ad esempio per l’istruttoria della pratica, per il notaio, per la perizia, ecc. E’, quindi, opportuno chiedere una somma che consente di avere un po’ di liquidità a disposizione;
  2. valutare il proprio reddito, in modo da determinare con esattezza la rata che si è in grado di versare mensilmente, detratte le spese ordinarie.

Il tasso di interesse

Altro elemento importante è quello relativo al tasso di interesse.

Esistono più tipi di mutuo:

  • a tasso fisso, generalmente più alto, che rimane bloccato per tutta la durata del contratto e consente di conoscere in anticipo l’importo delle singole rate che si dovranno pagare. Di conseguenza non sarà possibile beneficiare di eventuali riduzioni dei tassi di mercato che si dovessero verificare nel tempo;
  • a tasso variabile, di solito più conveniente, che può cambiare con cadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza e non è del tutto prevedibile;
  • a tasso misto, che può passare da fisso a variabile o viceversa alle scadenze e/o alle condizioni stabilite nel contratto;
  • doppio, che è suddiviso in due parti, una a tasso fisso e una a tasso variabile. E’ possibile così equilibrare i vantaggi e gli svantaggi legati a ciascun tipo di tasso.

Per scegliere il tasso di interesse più adatto alle proprie esigenze può essere utile fare una ricerca su internet. Esistono infatti, diversi siti che forniscono informazioni in materia. In ogni caso, è possibile chiedere in banca i documenti informativi sul mutuo, laddove sono contenenute tutte le informazioni generali relative al finanziamento.

Il taeg e lo spread

Al tasso di interesse sono legate due voci, il taeg e lo spread, di cui è necessario tenere conto quando si richiede il finanziamento.

Il taeg ovvero il tasso annuo effettivo globale, indica l’esatto costo del finanziamento. Tale parametro è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso, calcolato su base annua in relazione alla sua durata e alla periodicità delle rate. Comprende il tasso di interesse e gli oneri accessori quali le spese di istruttoria della pratica, di incasso delle rate e le spese assicurative obbligatorie. Non sono invece, comprese le spese notarili.

Al fine di determinare il tasso di interesse da applicare ai mutui, le banche adoperano dei parametri di riferimento, come l’euribor o il bce (che sono dei tassi interbancari utilizzati nei Paesi dell’UE ed esprimono il costo del capitale all’ingrosso), a cui sommano una percentuale, rappresentata appunto dallo spread. Quest’ultimo può variare da banca a banca. Di solito, oscilla tra l’1% e il 3%.

Il piano di ammortamento

Tra gli aspetti da considerare con anticipo rientra anche il piano di ammortamento, cioè il piano di rimborso del mutuo, calcolato rata per rata con le relative scadenze. Nello stesso, sono indicati pure la data entro la quale il debito dovrà essere totalmente restituito, la periodicità delle rate, se mensili, trimestrali o semestrali, i criteri per determinarle e il debito residuo.

Ciascuna rata comprende una quota capitale e una quota di interesse: la prima si riferisce all’importo richiesto dal mutuatario, la seconda alla redistribuzione del tasso di interesse nell’arco della durata totale del finanziamento.

L’ammortamento alla francese è il piano più diffuso e prevede il pagamento di rate che rimangono invariate per l’intera durata del mutuo. La peculiarità di questo piano è costituita dal fatto che la composizione della rata varia di mese in mese: inizialmente, è composta da una percentuale preponderante di quota interesse, che mano a mano va diminuendo, rendendo le ultime rate composte quasi esclusivamente da quota capitale.

La durata del mutuo

Per il cliente è altresì, importante stabilire bene la durata del mutuo, che può andare da 5 a 30 anni e deve essere proporzionale all’ammontare del finanziamento richiesto. Inoltre, colui che lo richiede deve tenere conto della propria disponibilità a pagare la rata rispetto al reddito percepito mensilmente.

Le spese accessorie

Al mutuo sono correlate una serie di spese, che vanno esaminate con attenzione.

Più precisamente, si tratta di:

  • spese di istruttoria, ossia quelle che vanno rimborsate alla banca per la procedura burocratica di apertura della pratica. Possono avere un importo fisso o calcolato in base all’ammontare del finanziamento;
  • spese di perizia, che sono dovute per la valutazione tecnica dell’immobile a cui si riferisce il mutuo. Il loro costo in genere non supera i 300/500 euro e a volte è assorbito dalle stesse banche, per cui sono gratuite;
  • spese notarili per il contratto di mutuo, che sono quelle più alte tra le spese accessorie. I costi variano a seconda del tariffario e della complessità dell’atto. Il soggetto che richiede il mutuo può scegliere un proprio notaio di fiducia;
  • l’iscrizione dell’ipoteca nei registri immobiliari. La banca solitamente richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile a garanzia del mutuo. In tal modo avrà diritto a far vendere il bene nel caso in cui il cliente non dovesse riuscire a restituire il finanziamento;
  • in alcuni casi l’istituto di credito può richiedere altre garanzie oltre all’ipoteca. Ad esempio, se il cliente è un lavoratore precario la banca può richiedere una fideiussione. In questo caso, una terza persona, si pensi ad un parente, fà da garante per il soggetto che vuole ottenere il finanziamento così da intervenire qualora questi non riesca a restituirlo. Altra garanzia è rappresentata da una polizza vita a protezione del mutuo qualora questo sia particolarmente lungo e la scadenza è prevista per un tempo in cui il cliente avrà un’età avanzata o anche una polizza danni a garanzia dell’immobile;
  • l’imposta sostitutiva sui mutui pari allo 0,25% per la prima casa e al 2% del finanziamento per la seconda casa.

Qual è la documentazione necessaria per la richiesta di mutuo

La banca, al fine della concessione del mutuo, deve essere in grado di valutare la situazione economica e reddituale del richiedente. Questi, perciò, deve presentare un’apposita documentazione, che comprende:

  • la fotocopia della carta di identità e del codice fiscale;
  • il certificato contestuale di residenza e di stato di famiglia;
  • il permesso di soggiorno, per i cittadini extracomunitari;
  • l’eventuale omologa della separazione o la sentenza di divorzio;
  • l’estratto dell’atto di matrimonio;
  • i documenti reddituali (le ultime due buste paga, il modello Cud, il 730 o il modello Unico per i lavoratori dipendenti, il cedolino della pensione per i pensionati, le ultime due dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi o per i liberi professionisti);
  • i documenti relativi all’immobile come ad esempio la copia del contratto preliminare di vendita, la planimetria, la concessione edilizia, l’ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione.

Cosa succede se non si pagano le rate del mutuo

Il mancato pagamento di una rata del mutuo comporta l’applicazione degli interessi di mora, cioè di una maggiorazione del tasso di interesse, nella misura indicata nelle condizioni del contratto. La stessa viene calcolata sull’importo delle rate non pagate per il periodo di ritardo rispetto alle scadenze prestabilite.

Se la rata viene pagata oltre il 30° giorno dalla scadenza, la banca segnala l’inadempimento agli enti pubblici e privati, istituiti per il controllo e il rischio del credito. Pertanto, il cliente potrà avere in futuro problemi per l’ottenimento di ulteriori finanziamenti.

E’ possibile cambiare banca o rottamare il mutuo?

Il mutuo può essere spostato da un istituto di credito ad un altro senza spese, qualora il cliente trovi delle condizioni più vantaggiose per quanto attiene lo spread e i tassi di interesse: in questo caso, si parla di surroga.

E’ prevista anche la possibilità di rottamare il mutuo, cioè di sostituirlo con un altro finanziamento, diverso sia per importo e sia per durata. In tal caso, sono necessari, però, una nuova ipoteca ed un nuovo atto notarile.


note

[1] Art. 1813 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com.


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