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Assegnazione posti auto condominiali: criteri

27 Ottobre 2019
Assegnazione posti auto condominiali: criteri

Come stabilire i turni e come eseguire il sorteggio in caso di liti sull’assegnazione dei parcheggi in condominio. 

Quando, all’interno di un cortile condominiale, i posti auto sono insufficienti ad ospitare le macchine di tutti i condomini, l’assemblea è tenuta a deliberare un criterio di utilizzo rotatorio, in modo che tutti i proprietari degli appartamenti possano usufruire di tali spazi. Questo perché il cortile è un’area comune e ogni condomino ha diritto a goderne, cosa che invece potrebbe non succedere se, ad esempio, qualcuno dovesse tornare ogni sera tardi dal lavoro, trovando così tutti i posti occupati. 

Viceversa, se il cortile è sufficientemente ampio da consentire l’assegnazione di un posto a testa, potrebbe subentrare l’ulteriore interesse, da parte dei condomini, a vedersi assegnare il posto più vicino al portone (per agevolare il trasporto di pacchi, valigie, buste della spesa) piuttosto che uno lontano. 

Esistono dei criteri di assegnazione posti auto condominiali e quali sono eventualmente? Di tanto, cercheremo di parlare in questa breve guida. 

Ti spiegheremo, in particolare, quali sono i diritti del condomino in merito all’assegnazione del posto auto, se è possibile parcheggiare più macchine nel cortile condominiale, cosa avviene quando uno dei condomini ha un’auto più grande delle altre che occupa più spazio e, infine, entro che limiti è possibile l’usucapione dei posti auto in condominio. Ma procediamo con ordine.

Di chi è la proprietà dei posti auto?

Prima di parlare dei criteri di assegnazione dei posti auto condominiali, preoccupiamoci di comprendere come funziona l’assetto della proprietà di tali spazi.

In condominio, secondo quanto previsto dall’articolo 1117 Codice civile o negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale contrattuale, i posti auto/parcheggi possono essere:

  • di proprietà del condominio, ossia di tutti i condomini secondo millesimi;
  • di proprietà esclusiva, ossia di uno o più condomini (in questo secondo caso, ciascuno è proprietà di una specifica sezione);
  • in uso esclusivo, quando sono assegnati (da atti notarili e/o regolamenti) in uso esclusivo a uno o a più condomini.

Nel primo caso – cioè quando sono di proprietà comune – i posti auto/parcheggi costituiscono a tutti gli effetti parti comuni. I posti auto/parcheggi comuni possono essere utilizzati da tutti i condomini indistintamente (o in modo turnario, ove siano insufficienti). Essi possono anche essere affittati ai condomini o a terzi, a seguito di delibera assembleare.

Nel secondo e terzo caso – cioè quando sono di proprietà esclusiva o assegnati (da atti notarili e/o regolamenti) in uso esclusivo – essi vengono utilizzati direttamente dai proprietari o dai titolari del diritto di uso (o dai loro aventi causa).

Criteri di assegnazione dei posti auto

Se lo spazio del cortile condominiale non è abbastanza grande da accogliere le auto di tutti i condomini, l’assemblea può stabilire dei turni. A tal fine, è necessaria una delibera adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000. 

Se l’assemblea non si mette d’accordo o decide di non approvare alcun turno è diritto del singolo condomino rivolgersi al giudice per costringere il condominio ad adottare delle rotazioni nell’assegnazione dei posti auto. Come, infatti, dicevamo in apertura, è dovere del condominio garantire a tutti i condomini l’utilizzo del cortile.

Per quanto riguarda i metodi di assegnazione dei posti auto, questi non sono imposti dalla legge. Si tratta, dunque, di una libera scelta del condominio; l’assemblea, in particolare, può optare per turni settimanali, mensili o addirittura giornalieri.

Se invece lo spazio è sufficiente a garantire a tutti i condomini l’assegnazione di almeno un posto, l’assemblea può stabilire che l’assegnazione definitiva avvenga tramite sorteggio. 

Potrebbe succedere però che la maggioranza dei condomini si opponga all’assegnazione definitiva; così l’assemblea può optare di delimitare gli spazi mediante strisce stabilendo una successione nell’utilizzo. In buona sostanza, vengono stabiliti dei turni durante i quali i posti auto vengono assegnati “a rotazione”. Così, ad esempio, chi per una settimana ha parcheggiato nel posto auto più vicino al portone, dovrà, la settimana successiva, lasciare lo spazio a un altro condomino predefinito dal turno. 

L’assemblea potrà decidere di ricorrere a un sorteggio qualora non si riesca a trovare un accordo sulla successione degli utilizzatori. 

Per quanto attiene all’assegnazione degli spazi, se vi è una tabella millesimale per le spese di manutenzione dell’area condominiale destinata a posti auto, e vi sono spazi di diverse dimensioni, appare logico assegnare quelli più grandi ai condomini titolari dei millesimi più alti, con pagamento di eventuale conguaglio qualora non sia possibile rispettare rigorosamente le proporzioni. 

Qualora l’assemblea dovesse, nell’assegnazione degli spazi, adottare dei criteri oggettivamente iniqui, la relativa delibera sarebbe impugnabile per eccesso di potere.

Limiti

Il parcheggio è consentito a condizione di non impedire agli altri condomini l’accesso ai locali di proprietà individuale, di non comportare una diminuzione apprezzabile dell’aria e della luce nelle unità immobiliari circostanti e di non creare una situazione di pericolo: per esempio, facilitando la salita di malintenzionati al piano superiore perché un veicolo è stato lasciato a ridosso di una finestra del primo piano.

Autovettura troppo grande

Il condomino che acquista un’autovettura più grande della precedente, che in quanto tale non entra nel posto assegnato, non può pretendere che il giudice ordini al condominio di ridefinire gli spazi adibiti a parcheggio, poiché l’acquisto di un’autovettura è un atto di libera scelta [1].

Usucapione dell’area di parcheggio

Non perché un condomino parcheggia sempre nello stesso spazio da oltre 20 anni questi può rivendicare l’usucapione del posto auto. Se anche è ammissibile l’usucapione del parcheggio condominiale, non è sufficiente l’uso prolungato nel tempo per diventare proprietari dell’area. A ciò si deve accompagnare necessariamente un altro comportamento volto a inibire, a tutti gli altri condomini, il godimento del medesimo posto: ad esempio, con catene, cancelli e altri strumenti inibitori del parcheggio [2]. 

Chiusura del parcheggio

Se nell’area destinata a parcheggio vi sono dei negozi, è possibile chiuderla con un cancello o con una sbarra automatica, ma è necessario dotare i condomini della relativa chiave o congegno di apertura e chiusura, e lasciare aperto un passo pedonale che consenta alla clientela di accedere ai negozi esistenti nell’edificio. Per introdurre questa modifica, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

Trasformazione del cortile in parcheggio: maggioranza

L’assemblea può decidere di adibire il cortile a parcheggio di autovetture, ma a tal fine è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 667/1.000. 

Ospiti ed estranei

Spesso, nei condomini, si registra il malcontento di quanti trovano il posto auto occupato dagli ospiti di altri appartamenti o da estranei. Se il cortile del condominio è area aperta al pubblico, non è possibile opporsi a tale situazione. Se l’area è privata, tuttavia, l’eventuale richiesta del carro attrezzi non può sortire alcuna conseguenza, attesa l’incompetenza della municipale a intervenire su spazi privati. L’assemblea, però, può deliberare il divieto di parcheggio nell’area condominiale, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000.

Secondo una pronuncia della Cassazione [3], il proprietario di uno dei negozi presenti nel condominio non può pretendere che i propri clienti parcheggino nel cortile comune, poiché il Codice civile vieta ai partecipanti di fare uso della cosa comune in modo da compromettere l’uso, attuale o potenziale, degli altri condomini. 


LETTERA CON REGOLAMENTO PER L’USO DEL CORTILE COMUNE: ASSEGNAZIONE

Raccomandata a/r

… (luogo e data)

Amministratore “ … ”

Ai Sigg. Condomini

del Condominio “ … ”

via … n. …

Oggetto: Norme d’uso dell’area comune: assegnazione

Egr. Sigg. Condomini

Considerato che l’area circostante all’edificio in epigrafe è di proprietà condominiale e destinata al parcheggio delle autovetture dei sigg. condomini, al fine di un corretto uso da parte di tutti i condomini, il sottoscritto, in esplicazione di suddetta facoltà, comunica alle S.V. le norme relative all’utilizzazione dell’area circostante comune a destinazione parcheggio delle autovetture e precisamente, in tema di assegnazione, che:

a) Costituiscono proprietà comune inalienabile e indivisibile di tutti i condomini e devono essere mantenuti efficienti a spese comuni le aree destinate a parcheggio;

b) Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate nell’articolo precedente è proporzionato al valore del locale box o posto macchina che gli appartiene , a sua volta espresso in millesimi nella tabella allegata ;

c) È obbligo di ogni singolo condomino provvedere a eseguire nei posti macchina assegnati le opere e le riparazioni necessarie a evitare danni alle parti comuni e alle proprietà degli altri condomini;

d) È vietato nel modo più assoluto destinare i box o i posti macchina a uso diverso dal ricovero di moto, di auto o di altri veicoli in genere, in conformità alle disposizioni di legge vigenti e in particolare a quella inerente alla prevenzione incendi .

e) Nel cortile comune destinato a parcheggio, ciascun condomino ha diritto d’usare solo il proprio posto auto assegnato.

Certo della Vostra collaborazione al fine del miglior uso dell’area comune, mi è gradito porgere distinti saluti.

Luogo e data, …

Firma …

note

[1] Corte di Cassazione 11/7/2011, n. 15203.

[2] La giurisprudenza ritiene ammissibile l’usucapione del posto auto in condominio. Si legge nella sentenza della Cassazione n. 1004/2004 che «… l’attribuzione dell’uso delle aree in via esclusiva e nominativa crea i presupposti di fatto per l’acquisto della proprietà di quelle aree per usucapione, non occorrendo per il compossessore, qual è il condomino che usa animo domini la parte di cosa comune a lui assegnata in via esclusiva, alcuna interversio possessionis, essendo sufficiente che egli escluda gli altri condòmini dal possesso di quell’area, il che automaticamente avviene con l’occupazione dell’area, a parcheggio della sola autovettura di sua proprietà, impedendo agli altri condòmini di utilizzare allo stesso modo, con la propria auto, quell’area».

Nelle stesso senso, ancorché al di fuori dall’ambito strettamente condominiale, Trib. di Genova, sent. 9 luglio 2015, n. 2237, che, a seguito di prova testimoniale, ha dichiarato l’intervenuto acquisto per usucapione in capo a singoli agenti di singoli posti auto siti su un’area di sedime, in un comune della Liguria, sul presupposto dell’uso pubblico, pacifico e ininterrotto, per oltre un ventennio. Nel caso esaminato dal Tribunale di Genova, l’agente aveva dimostrato il possesso del posto auto, «… curandone la manutenzione, tenendolo ordinato e utilizzandolo principalmente come parcheggio per auto o per altri mezzi, sin dall’acquisto del suo appartamento …».

[3] Corte di Cassazione 30/3/2009, n. 7637.


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