Diritto e Fisco | Articoli

Che fare se si scopre un’ipoteca sulla casa da acquistare?

28 Ottobre 2019
Che fare se si scopre un’ipoteca sulla casa da acquistare?

Posso non pagare la provvigione all’agenzia immobiliare se scopro, dopo aver firmato il compromesso, che sulla casa c’è un’ipoteca?

Hai visto un appartamento e sei intenzionato a comprarlo. Hai firmato il compromesso ma, dopo aver portato le carte al notaio per la firma del rogito, questi ti ha detto che, sull’immobile, gli risulta essere presente un’ipoteca. Cadi dalle nuvole e, prima ancora di contattare il venditore per le rimostranze del caso, telefoni all’agenzia immobiliare che ha mediato l’affare ed alla quale hai già pagato un anticipo: vuoi indietro i soldi e recedere dall’acquisto. Puoi farlo? Che fare se si scopre che la casa ha un’ipoteca?

La questione è stata trattata dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. La pronuncia affronta il delicato problema della responsabilità dell’agente di commercio, responsabilità che, come vedremo a breve, non elimina quella del venditore reticente e, se si procede al rogito, anche quella del notaio rogante. 

Insomma, l’acquirente è tutelato tre volte. Ma, chiaramente, ognuno di questi soggetti risponde solo se gli altri non hanno già corrisposto il risarcimento. Non è possibile cioè triplicare l’indennizzo visto che il danno è uno solo e non sono ammesse, nel nostro ordinamento, le speculazioni. 

Detto ciò, vediamo, nel concreto, che fare se si scopre un’ipoteca sulla casa da acquistare.

Casa con ipoteca: responsabilità del venditore

Il tipo di difesa che puoi attuare se scopri che la casa da acquistare ha un’ipoteca, varia a seconda del momento della trattativa in cui ti trovi e del soggetto al quale ti riferisci. Iniziamo analizzando la responsabilità del venditore.

Se sei solo in una fase preliminare delle trattative e non hai firmato alcun impegno a comprare, puoi tutt’al più chiedere il risarcimento per le eventuali spese di viaggio o gli oneri conseguenti ad eventuali perizie. 

Se sei in una fase avanzata delle trattative, tale cioè da aver ingenerato in te la presunzione di addivenire alla stipula del contratto, senza però aver ancora sottoscritto il compromesso, puoi chiedere il risarcimento per la cosiddetta responsabilità precontrattuale. A tal fine, però, devi dimostrare che il venditore ha nascosto fraudolentemente l’esistenza dell’ipoteca e che tu ne hai subito un danno. Danno che, ad esempio, può consistere nell’aver abbandonato altre trattative e, magari, aver perso altri affari convenienti.

Se hai firmato il compromesso, puoi recedere dal contratto: puoi cioè chiedere che ti venga restituito il doppio della caparra eventualmente versata e tutti gli acconti. In più, non sei più tenuto a sottoscrivere il contratto definitivo, a meno che il venditore non riesca a cancellare l’ipoteca prima di giungere al rogito. È chiaro che dovrà farlo non certo all’ultimo minuto, per darti il tempo di preparare tutte le carte per l’atto notarile.

Se l’ipoteca non viene eliminata prima del contratto definitivo, oltre allo scioglimento del contratto puoi chiedere il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale. Esso sarà pari di sicuro alle spese che hai sostenuto (purché documentabili) e a quelle che affronterai per aver perso altri affari.

Se hai firmato il rogito, ossia il contratto definitivo puoi rivolgerti al giudice entro massimo 10 anni per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, col risarcimento di tutte le spese sostenute e di quelle che andrai a sostenere. In più, ti è dovuto il risarcimento del danno morale, per aver visto sfiorire il tuo sogno di avere finalmente una casa.

Casa con ipoteca: responsabilità dell’agente di commercio

Prima di mediare un affare immobiliare, l’agente di commercio deve fare tutte le verifiche sulla regolarità urbanistica dell’immobile (controllando che non vi siano abusi), sulla titolarità dello stesso (che, ovviamente, deve essere in capo a chi propone la vendita) e sull’eventuale presenza di pignoramenti o ipoteche. 

L’agente immobiliare non può trincerarsi dietro il silenzio del venditore se questi gli ha nascosto l’esistenza di un’ipoteca. Accertare la presenza di pesi come questo è un’operazione estremamente facile: basta richiedere una visura ipocatastale presso l’Agenzia delle Entrate, ufficio del territorio (richiesta che può presentare chiunque ed al costo di pochi euro).

Anche l’agente di commercio è responsabile per l’eventuale vendita non andata in porto a causa di un’ipoteca. Ed è, pertanto, tenuto a risarcire il cliente e a restituire la provvigione.

La Cassazione ritiene non dovuto il compenso all’agente immobiliare che non avvisa l’acquirente della presenza di un’ipoteca sull’appartamento oggetto della trattativa. E ciò perché costituisce un obbligo giuridico del mediatore informare le parti su tutte le circostanze che incidono sulla sicurezza dell’affare, che siano a sua conoscenza o conoscibili utilizzando la diligenza normalmente esigibile da un professionista del settore. Il tutto sia nell’ipotesi tipica in cui il mediatore agisce in modo autonomo sia in quella atipica in cui si è attivato su un incarico di una delle parti. 

All’agenzia si richiede non la diligenza del buon padre di famiglia, ma una diligenza adeguata alla professionalità che è lecita attendersi da chi fa mediazione, il quale deve comportarsi secondo correttezza e buona fede al di là degli obblighi contrattuali specifici.  

L’obbligo di informazione alle parti costituito a carico dell’immobiliare dal Codice civile serve proprio ad evitare che il mediatore possa spingere l’affare solo per lucrare sulla provvigione anche se la compravendita è ad alto rischio per l’acquirente.

Casa con ipoteca: responsabilità del notaio 

Infine, anche il notaio, al pari dell’agente di commercio, è ritenuto responsabile per non aver fatto le verifiche sull’immobile prima di procedere al rogito. È suo dovere e vi deve ottemperare anche se dalle parti non gli è stato espressamente richiesto. Fa parte, infatti, del suo ufficio controllare se sulla casa promessa in vendita vi sono ipoteche, pignoramenti o quote di proprietà altrui. Il notaio può evitare di eseguire tali verifiche solo se il cliente lo ha espressamente esonerato (magari perché vi ha già provveduto lui stesso).


note

[1] Cass. ord. n. 27482/19 del 28.10.2019.

Autore immagine tetto casa di https://it.depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 4 luglio – 28 ottobre 2019, n. 27482

Presidente Campanile – Relatore Carrato

Rilevato in fatto

La sig.ra C.S. , con citazione del 2003, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 2525/2003 emesso dal giudice designato del Tribunale di Roma, con il quale le era stato ingiunto, su istanza della Euroimmobiliare s.n.c., il pagamento della somma di Euro 4.958,00 oltre spese ed interessi, assunta come dovuta a titolo di provvigione per l’opera di mediazione prestata ai fini dell’acquisto di un appartamento in Roma (in (omissis) ), di proprietà di T.M. , in ordine al quale la predetta società mediatrice aveva asserito che essa opponente si era rifiutata di sottoscrivere il preliminare dopo la sottoscrizione della proposta.

Nella costituzione dell’opposta, l’adito Tribunale di Roma, con sentenza n. 7301/2006, accoglieva l’opposizione e revocava l’impugnato decreto ingiuntivo, sul presupposto dell’accertamento dell’inadempimento della società mediatrice ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, (come tale idoneo a fondare una sua responsabilità contrattuale e a legittimare il conseguente rifiuto del proponente di pagare la provvigione, siccome si era scoperto che l’immobile era gravato da ipoteca) e della vessatorietà (e, quindi, della nullità od inefficacia) della clausola con la quale, nel contratto di mediazione, risultava previsto in favore dell’agente “il diritto al corrispettivo anche in caso di mancata conclusione dell’affare”.

Decidendo sull’appello formulato dalla società mediatrice e nella costituzione dell’appellata, la Corte di appello di Roma accoglieva, con sentenza n. 3204/2014 (depositata il 15 maggio 2014), il gravame e, per l’effetto, in riforma dell’impugnata decisione, rigettava l’opposizione a decreto ingiuntivo avanzata dalla C. e confermava il provvedimento monitorio, oltre a condannare l’appellata alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale rilevava che non poteva ritenersi sussistente la responsabilità dell’appellante in ordine alla sopravvenuta conoscenza del vincolo ipotecario sull’immobile oggetto della trattativa e che, peraltro, non era nemmeno rilevante accertare la vessatorietà o meno della suddetta clausola, poiché il contratto preliminare era stato in effetti concluso con la formalizzazione della proposta da parte della C. (contenente l’indicazione del prezzo, delle modalità di pagamento, della data di stipula del contratto definitivo e della consegna del bene) e la conseguente accettazione da parte della proprietaria dell’immobile, donde l’insorgenza del diritto della società mediatrice a ricevere la pattuita provvigione.

Considerato in diritto

1. Avverso la suddetta sentenza di appello ha proposto ricorso per cassazione, affidato ad un solo motivo, la C.S. , al quale ha resistito con controricorso l’Euroimmobiliare s.r.l..

1.1. Con il formulato motivo la ricorrente ha denunciato la violazione e falsa applicazione dell’art. 1759 c.c. in relazione agli artt. 1175 e 1176 c.c., deducendo l’erroneità in diritto dell’impugnata sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, non poteva considerarsi compreso nella prestazione professionale del mediatore l’obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli.

2. Rileva il collegio che, in primo luogo, occorre farsi carico dell’esame delle due eccezioni pregiudiziali, formulate dalla controricorrente, di asserita inammissibilità del ricorso per illegittimità della notificazione dello stesso avvenuta a mezzo pec e per l’assunta violazione dell’art. 366 c.p.c., comma, n. 4).

Entrambe le eccezioni sono infondate.

Con riferimento alla prima bisogna considerare che la società intimata si è costituita regolarmente in giudizio e, oltre ad eccepire l’inammissibilità del ricorso, si è difesa anche sul “merito” della censura avversaria, con la conseguente insussistenza di qualsiasi violazione attinente ai diritti di difesa e al contraddittorio.

Peraltro, la difesa della Euroimmobiliare s.n.c., pur deducendo che nella copia del ricorso notificato a mezzo pec mancava l’attestazione di conformità ai sensi della L. n. 53 del 1994, art. 3-bis (commi 2 e 5), non ha affatto disconosciuto – ai sensi del D.Lgs. n. 82 del 2005, art. 23, comma 2, – la conformità della copia informale all’originale notificatogli, ragion per cui il prospettato vizio della notificazione deve intendersi sanato, come stabilito recentemente dalle Sezioni unite di questa Corte con la sentenza n. 8312/2019.

L’altra eccezione di rito proposta è palesemente infondata avendo la ricorrente non solo indicato specificamente ed in modo conferente le norme asseritamente violate (ovvero l’art. 1759 c.c. in relazione agli artt. 1175 e 1176 c.c.), ma ha svolto compiutamente (e non “per relationem”) le ragioni poste a fondamento della critica avverso l’impugnata sentenza, così rispettando ritualmente il disposto dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 4).

3. Sgombrato il campo dalle riferite eccezioni pregiudiziali, si può passare alla disamina dell’unico complesso motivo denunciato dalla ricorrente.

Ritiene il collegio che esso sia fondato per le ragioni che seguono.

Con la sentenza qui impugnata la Corte di appello di Roma ha ritenuto che non rientrava nell’obbligo informativo a carico della società mediatrice (ora controricorrente) quello di portare a conoscenza la ricorrente – quale promissaria acquirente – della sussistenza del pregiudizio consistente nella iscrizione di ipoteca sull’immobile oggetto della trattativa, ragion per cui la Euroimmobiliare s.n.c. (appunto quale mediatrice) aveva il diritto a vedersi riconosciuta la provvigione per il sopravvenuto rifiuto della C. a stipulare il preliminare del contratto di compravendita, pur essendo ella venuta a conoscenza dell’esistenza dell’ipoteca gravante sull’immobile dedotto in controversia successivamente al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, all’atto della quale la stessa non era stata resa edotta della suddetta circostanza pregiudizievole dalla medesima mediatrice.

La ricostruzione e l’esito del ragionamento compiuto dal giudice di appello (che, invero, pure trova supporto in alcune pronunce di questa Corte) non possono essere condivisi in punto di diritto.

Secondo questo collegio, infatti, l’interpretazione operata dalla Corte territoriale (di segno inverso a quello del giudice di primo grado) è da ritenersi contraria sia alla lettera che alla ragione giustificatrice del disposto di cui all’art. 1759 c.c., comma 1.

Questa norma, infatti, impone uno specifico obbligo informativo in capo al mediatore di comunicare alle parti le circostanze a lui note (nelle quali devono ricomprendersi quelle comunque conoscibili, anche per effetto delle propedeutiche ed ordinarie visure che è possibile acquisire presso i pubblici registri), riguardanti la valutazione e la “sicurezza” dell’affare (soprattutto per il promissario acquirente o, comunque, acquirente) tali da poter incidere sulla conclusione dello stesso: in tal senso, invero, la legge prevede una forma di responsabilità specifica e qualificata del mediatore, la violazione dei cui relativi obblighi comporta il venir meno del presupposto per la configurazione del diritto alla provvigione in suo favore.

Rileva il collegio che – anche al fine dell’individuazione dei doveri e delle responsabilità incombenti sul mediatore – non si può prescindere, in primo luogo, dall’osservazione che il nostro ordinamento giuridico, già con gli artt. 1175 e 1375 c.c., impone in via generale al debitore e al creditore di comportarsi reciprocamente secondo le regole di correttezza e ciò anche nella fase di esecuzione del contratto.

Poi, non si può non rilevare – sul presupposto che la funzione del mediatore comporta l’esercizio professionale di un’attività (tanto è vero che i mediatori sono obbligati all’iscrizione in un apposito albo ai sensi della L. n. 39 del 1989) – che in materia è applicabile anche l’art. 1176 c.c., in virtù del quale è richiesta, per l’adempimento delle obbligazioni relative, non la diligenza del buon padre di famiglia, ossia quella dell’uomo medio, bensì una diligenza adeguata alla professionalità che ragionevolmente ci si può attendere dal mediatore. Pertanto, ciascuna parte di un rapporto contrattuale è obbligata ad agire secondo buona fede, preservando gli interessi dell’altra, a prescindere dall’esistenza di obblighi contrattuali specifici o di quanto stabilito espressamente da norme di legge e agendo con la dovuta diligenza, e ciò vale anche per il mediatore.

Il nostro legislatore – sulla base di questo impianto generale – ha, per l’appunto, inteso specificamente inserire nel codice civile una norma apposita e peculiare per disciplinare l’attività del mediatore, ovvero il richiamato art. 1759, comma 1, la cui ratio va individuata nella necessità di salvaguardare l’interesse delle parti contraenti che potrebbe risultare compromesso da una falsa od incompleta rappresentazione della realtà, e, quindi, essa è improntata ad evitare che l’interesse personale del mediatore prevalga su quello delle parti, coinvolgendo queste ultime in affari che non avrebbero voluto se fossero state informate su determinate circostanze, così risultando inefficaci eventuali clausole completamente esoneratrici apposte nel contratto di mediazione favorevoli alla parte mediatrice.

Il mediatore deve, quindi, adempiere a specifici obblighi particolari, relativi al modo con cui svolgere l’attività intermediatrice, che, pur se da parte di alcuni orientamenti scientifici vengono definiti secondari o ipotetici, mettono in evidenza che il mediatore è libero di iniziare o meno la sua attività, ma una volta che l’abbia iniziata, deve seguire determinate regole e, fra i relativi obblighi, assume particolare importanza proprio quello di prestare le informazioni previsto nell’art. 1759 c.c., comma 1, il quale ha la finalità di impedire che il mediatore presti la propria attività per lucrare la provvigione, pur sapendo che le parti, per effetto del suo intervento, concluderanno affari che potrebbero risultare di nessuna convenienza, di elevato rischio nell’inerente investimento a carico dell’acquirente o promissario acquirente (come proprio nel caso di eventuale pignorabilità dell’immobile da parte di un terzo creditore che abbia precedentemente iscritto ipoteca sullo stesso) o che potrebbero essere successivamente annullati per loro vizi di origine.

Il complessivo obbligo gravante sul mediatore comprende, quindi, in senso positivo, quello di comunicare le circostanze a lui note o conoscibili con la diligenza tipica della professione esercitata (che – ove omesse – potrebbero sortire un’incidenza causale contraria all’interesse effettivo delle parti), e, in senso negativo, il divieto di fornire informazioni non veritiere o informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza o che non abbia controllato. Alla stregua di tale impostazione, quindi, il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica, la quale costituisce in realtà una forma di mandato) – ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile.

Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, sull’esistenza di prelazioni od opzioni concernenti il bene oggetto della mediazione (cfr. Cass. n. 19951/2008; Cass. n. 16382/2009 e, da ultimo, Cass. n. 965/2019, con particolare riferimento all’obbligo del mediatore di riferire la circostanza relativa alla provenienza da donazione del titolo di acquisto del promittente alienante, in quanto afferente alla valutazione e alla sicurezza dell’affare; v., anche in precedenza, Cass. n. 6714/2001, secondo la quale il limite dell’obbligo d’informazione che l’art. 1759 c.c., comma 1, pone a carico del mediatore non esclude affatto la possibilità di configurare la sua responsabilità per avere dato ad uno dei contraenti informazioni obiettivamente non vere, segnatamente se esse vertano su circostanze d’indubbio rilievo, quali quelle attinenti tra l’altro all’affermata ed inveridica assenza di iscrizioni ipotecarie sull’immobile).

È appena il caso di aggiungere che, ai fini dell’adesione alla raggiunta conclusione in punto di diritto, non ha alcuna incidenza l’ulteriore argomento adottato dalla Corte territoriale sul fatto che l’eventuale esistenza del vincolo ipotecario non sarebbe stata – a suo avviso – idonea ad arrecare danno alla promissaria acquirente (oggi ricorrente), essendo ella nella possibilità di poter estinguere il finanziamento a tutela del quale era stata iscritta ipoteca, il cui importo avrebbe dovuto essere detratto dal prezzo della vendita.

Tale supposizione non ha alcun fondamento giuridico (ma è correlata ad un’ipotetica eventualità fattuale) ed è priva di rilevanza in funzione della valutazione dell’inosservanza dell’obbligo giuridico incombente sulla società mediatrice ai sensi del più volte citato art. 1759 c.c., comma 1, che – se accertato (ed a prescindere dalla possibile futura conclusione del contratto di vendita tra le parti per loro autonoma scelta indipendentemente da eventuali pregiudizi sull’immobile costituentene oggetto, ancorché taciuti dalla mediatrice all’atto della sottoscrizione della proposta di acquisto) – comporta il venir meno del presupposto per il riconoscimento della provvigione in favore della stessa mediatrice.

4. In definitiva, sulla scorta delle complessive ragioni svolte, il ricorso deve essere accolto con la conseguente cassazione dell’impugnata sentenza ed il rinvio ad altra Sezione della Corte di appello di Roma, che, oltre a regolare le spese del presente giudizio di legittimità, si conformerà al seguente principio di diritto: il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c. d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759 c.c., comma 1, l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, con la conseguente configurazione dell’obbligo specifico a suo carico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui ordinariamente esigibile e, in queste ultime, si includono necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile oggetto della trattativa (come quella relativa all’iscrizione precedente di ipoteca).

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra Sezione della Corte di appello di Roma.

 


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube