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Locazione ed esecuzione immobiliare

19 Novembre 2019 | Autore: Davide Luciani
Locazione ed esecuzione immobiliare

Locazione immobile pignorato: quali sono le sentenze che regolano tale tematica e come bisogna agire in questa situazione.

Dopo numerosi tentennamenti, hai deciso di agire per vie legali allo scopo di rientrare di un credito cospicuo. Hai dato mandato al tuo avvocato di iniziare la procedura per il pignoramento immobiliare. Ormai, è l’unica soluzione che hai per ottenere quanto ti spetta.

Dopo aver messo in moto i lunghi ingranaggi della procedura forzata, però, hai avuto l’amare sorpresa. L’immobile, infatti, è locato. Non te lo aspettavi. I dubbi iniziano ad attanagliarti e le domande si moltiplicano nella tua testa. La locazione è opponibile? Come bisognerà agire per la riscossione del canone mensile d’ora in avanti? A chi spettano quei soldi? Hai bisogno urgentemente di risposte su come funziona la locazione durante un’esecuzione immobiliare. Permettimi di rassicurarti in merito. A differenza di altre situazioni relative al settore immobiliare, le leggi che regolano l’affitto durante un pignoramento sono molto chiare. In questa guida, vedrò di spiegarti bene tutte le casistiche in cui potrai imbatterti in modo che tu abbia le soluzioni ad ogni problema.

Prima di  tutto, però, permettimi di fare una precisazione. Stando ad una recente sentenza [1], non sono pignorabili le somme derivanti dai canoni di locazioni e dalla alienazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica di spettanza degli Istituti autonomi case popolari (Iacp). In questo caso, si tratta di beni di pubblica utilità e, quindi, non possono essere sottratti alla loro destinazione, se non nei modi stabiliti dalle leggi che li riguardano. Tale sentenza trova giustificazione nell’utilità sociale che le strutture in questione rivestono. Stabilito questo punto, vediamo di entrare nel vivo della discussione.

Chi riscuote il canone di affitto

Il primo argomento che tratteremo è a chi spetta riscuotere il canone di affitto dopo che il pignoramento è avvenuto. A questo proposito, ci viene in aiuto la legge che regola le fasi del pignoramento. Essa afferma che il suddetto onere spetta al custode [2]. Ma cosa succede se il custode e il locatore coincidono? Non si verrebbe a creare un conflitto di interessi a riguardo? La risposta è no. Infatti, nel momento in cui il locatore diventa custode, la prima carica automaticamente decade. Ciò significa che lui dovrà agire unicamente nell’interesse del creditore e non più nel proprio. Questo è logico se si pensa che, con la procedura forzata, il proprietario perde ogni diritto sull’immobile. Infatti, non solo non può mutarne la destinazione d’uso, ma non può neanche godere dei frutti che esso produce. Inoltre, con la nomina a custode, il debitore si trova «d’ufficio» a fare gli interessi del creditore, poiché deve rispondere delle sue azioni al giudice dell’esecuzione [3].

Si può locare un immobile pignorato?

Altra questione oggetto di materia di studio è se il debitore ha facoltà di locare la sua abitazione dopo il pignoramento. La risposta che viene spontanea dare è certamente negativa, anche per quanto detto prima. Tuttavia è bene approfondire la tematica. Per spiegarla bisogna partire da un presupposto: il contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento senza autorizzazione del giudice non è invalido, ma solo inopponibile ai creditori e al futuro aggiudicatario dell’asta. Proprio per questi motivi, la Corte di Cassazione ha posto dei paletti rigidi a riguardo.

I giudici hanno affermato che un’abitazione pignorata non può essere locata [4]. Infatti, i canoni di locazione cosi riscossi non appartengono al proprietario dell’immobile, ma al custode, e devono essere usati per risarcire il debito con i creditori. L’esecutato, infatti, non ha alcun diritto di gestire e amministratore il bene, né di goderne i frutti. Anche se proprietario e custode coincidono, il concetto non cambia. Egli non può far valere i suoi diritti di locatore in base al contratto stipulato. Tutte le azioni che compie sono in qualità di ausiliare del giudice. Per questo motivo, tutte le procedure sull’immobile, successive al pignoramento, possono essere compiute solo dal tribunale. E’ il giudice dell’esecuzione che può dare l’assenso per la locazione di un bene pignorato, dato che i canoni andranno ridivisi fra tutti i creditori procedenti.

Cosa succede se, ad esempio, l’inquilino risulta moroso? In questo caso, il decreto ingiuntivo non potrebbe essere richiesto dal proprietario, ma direttamente dal custode dietro espressa autorizzazione del giudice.

Come si gestisce la locazione

Un inquilino che si trova all’interno di un immobile pignorato può comunque continuare ad abitarci? La legge a riguardo è chiara [5]. Nel caso sopra menzionato, il contratto è opponibile se è stato stipulato prima dell’azione forzata e riporta una data certa.

Per spiegare meglio la questione facciamo un esempio.

Giovanni dà in affitto a Mario un appartamento. I due firmano il contratto il 01/10/2019 e lo registrano immediatamente. Due giorni dopo, Giovanni riceve un avviso di pignoramento per l’appartamento che ha appena locato. Mario, in questo caso, è in una botta di ferro. Qualunque tipo di contratto egli abbia stipulato (sia un 4+4 o un 3+2), non potrà in alcun modo venire sfrattato, né dal giudice, né da chi si aggiudicherà l’immobile all’asta. Lo stesso sarebbe avvenuto se, invece di un appartamento, l’immobile preso in affitto fosse stato un locale commerciale.

Esiste, però, un limite a quanto detto sopra. Se, infatti, il canone di locazione risulta inferiore ad un terzo del giusto prezzo o comunque inferiore rispetto alle precedenti locazioni, non è opponibile, anche se il contratto è antecedente al pignoramento e porta data certa. Diciamo che questa è la classica «norma antifurbetti». Con essa si evita, infatti, che ci possano essere accordi fittizi tra due persone al solo scopo di evitare il pignoramento di un immobile.

Quando detto fin qui, ci porta ad affermare che, qualsiasi contratto di locazione di un appartamento pignorato, alla fine della prima scadenza si rinnova automaticamente. Quando, invece, il contratto giunge alla naturale scadenza, si considera concluso. A quel punto, solo l’autorizzazione del giudice ne può decretare la prosecuzione. Rimane ferma la possibilità di effettuare la disdetta del contratto entro i periodi fissati dalla legge.

Cosa succede, invece, se la locazione è stata stipulata prima del pignoramento, ma non è stata registrata o manca la data certa? Nel primo caso rimane opponibile per nove anni dalla stipula del contratto. Nel secondo, se il conduttore dimostra che aveva un accordo prima che l’immobile fosse pignorato, il contratto rimane opponibile per una durata di sei anni.

Cos’è la data certa

Abbiamo parlato prima di data certa, ma cosa significa nello specifico? Quando una data assume tale connotazione? Se parliamo di una scrittura privata, tale termine si usa a partire dal giorno in cui la scrittura è stata registrata o dal momento in cui è morto colui o coloro che l’hanno sottoscritta. E’ possibile stabilire con certezza la data anche se si è a conoscenza di un altro avvenimento che sancisce in modo sicuro l’anteriorità della formazione del documento.

Nel contratto di locazione, dunque, tale termine si verifica nell’istante in cui il documento viene registrato e non, come si potrebbe erroneamente credere, quando viene sottoscritto. Ciò significa che, se due persone stipulano un contratto di locazione anteriore al pignoramento, ma lo registrano successivamente all’avvenuta notifica, non vi è certezza che esso sia opponibile dal conduttore. In questo caso, infatti, si rientrerebbe in una casistica che andremo ora ad analizzare.

Cosa succede se la registrazione è posteriore al pignoramento

Può un creditore chiedere la revoca di un contratto di locazione se sospetta che il suddetto sia stato sottoscritto per evitare il pignoramento? Al quesito ha risposto il tribunale di Padova con una sentenza che ha fatto discutere [6]. Nel caso in questione, una banca chiedeva la nullità del contratto, perché, a suo dire, esso era stato simulato per evitare la procedura forzata. La banca, contestava il fatto che la locazione fosse stata registrata dopo la notifica di pignoramento, anche se il contratto era stato stipulato prima.

I giudici hanno respinto la richiesta, perché, a loro dire, non era stato possibile dimostrare la colpa di locatore e conduttore. Infatti, non bastava il fatto che la registrazione del suddetto documento fosse seguente alla procedura forzata. I magistrati si sono rifatti alla legge. Questa afferma come l’azione revocatoria può essere accolta solo se il conduttore è a conoscenza del pignoramento e, dunque, partecipa con consapevolezza alla truffa. Ciò significa che l’onere della prova in questi casi spetta sempre a chi agisce con azione revocatoria.

Nel caso specifico, la banca doveva provare sia il comportamento fraudolento del conduttore, sia che fosse consapevole come le sue azioni avrebbero recato un danno ad essa. Mancando prove a riguardo, il ricorso andava rigettato.

Cosa succede se il creditore prova la frode

Può accadere, invece, che il creditore riesca a dimostrare che il contratto di locazione sia stato sottoscritto con il solo scopo di danneggiarlo. Cosa succede in questo caso? Anche se il suddetto documento è stato registrato anteriormente al pignoramento, il creditore può, entro i cinque anni successivi alla stipula, far dichiarare inefficace la locazione nei suoi confronti e pretendere che il conduttore lasci l’appartamento. Ciò significa che, in caso di comprovata frode, il contratto, anche se registrato precedentemente al pignoramento, non è da considerarsi valido.

Ora, abbiamo chiarito tutti gli aspetti inerenti l’immobile locato che viene pignorato. A questo punto, hai un quadro completo della situazione.

Prima di lasciarci, permettimi di darti un ultimo consiglio. Che tu sia un creditore o un possibile conduttore, è sempre bene controllare le carte e cercare di informarsi il più possibile, prima di intraprendere un azione di qualunque tipo. Eviterai così spiacevoli sorprese. Infatti, se sei un creditore, sai già che sarà difficile vendere all’asta un immobile con dentro un inquilino. Se, invece, sei un conduttore, non sarà semplice la convivenza forzata con una persona con cui non hai stipulato nessun accordo. Da qualunque parte si guardi la situazione, questa non appare rosea. Per questo, è meglio cercare di prevenire il problema, quando è possibile.



Di Davide Luciani

note

[1] Trib. Taranto, sez. III, sent. n. 518/2017.

[2] Cass. sent. n. 13587/2011.

[2] Art. n. 65 cod.proc.civ.

[4] Cass. sent. n. 13216/2016.

[5] Art. 2393 co. 1 cod. civ.

[6] Trib. Padova, sent. n. 93/2016  .


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