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Inquilino senza contratto: quali rischi

30 Ottobre 2019
Inquilino senza contratto: quali rischi

Affitto in nero: conseguenze per locatore e inquilino in caso di contratto di locazione non registrato. 

Quando si firma un contratto di affitto bisogna anche registrarlo, altrimenti è come se non esistesse. È questa la disciplina imposta dalla legge sulle locazioni ad uso abitativo [1]. L’affitto in nero è un affitto nullo, che non genera alcun effetto. Ma con alcune eccezioni evidenziate dalla giurisprudenza. Quali rischi corre l’inquilino senza contratto e quali invece il padrone di casa? Un’interessante sentenza del tribunale di Milano spiega che, in determinati casi, l’affittuario può essere sfrattato dalla sera alla mattina [2]. Come può evitare una simile conseguenza per una condotta – l’evasione – che non è sempre addebitabile a lui? Cercheremo di approfondire il discorso in questo articolo. 

Affitto senza contratto: quando?

Si parla volgarmente di “affitto senza contratto” o di “affitto in nero” quando il patto tra locatore e conduttore è solo orale o, seppure scritto, non è stato registrato. La registrazione della locazione è un adempimento obbligatorio. La violazione non comporta solo un illecito di natura tributaria (ossia l’omesso versamento delle imposte con conseguente pericolo di accertamento fiscale e pagamento delle sanzioni), ma ha ripercussioni anche di natura civilistica. Con riferimento a questo secondo aspetto, il contratto non produce effetti. Detto in parole più povere, tutti gli accordi stretti tra le parti – dalla durata della locazione all’importo del canone, dal pagamento del condominio alla restituzione delle spese per la manutenzione – non hanno alcun valore.

Risultato: in presenza di un inadempimento, l’altra parte non può rivolgersi al giudice per essere tutelata. Il tribunale, infatti, non riconoscerà alcun valido patto in forza del quale accordare una difesa giudiziale.

Affitto senza contratto: si può rimediare?

Questa situazione può essere rimediata in qualsiasi momento andando a registrare il contratto di affitto. È vero, infatti, che la legge stabilisce per la registrazione un termine massimo di 30 giorni dalla firma della scrittura privata e che tale onere spetta al locatore, ma è stata ammessa anche la registrazione tardiva, con effetti retroattivi e sananti sul passato. Ad essa, peraltro, può provvedere anche il conduttore. 

È chiaro: bisognerà pagare sanzioni e interessi, ma quantomeno tutto il rapporto di affitto irregolare, sin dalla sua nascita, risulterà regolarizzato. 

Affitto senza contratto non pagato: quali conseguenze?

Abbiamo appena detto che un contratto di affitto non produce effetti per nessuna delle due parti – né per il locatore né per il conduttore – le quali pertanto, in caso di violazioni, non potranno andare a lamentarsi dal giudice e chiedere tutela. 

Tuttavia, la Cassazione ha fatto un’importante precisazione. Quando la mancata registrazione dell’affitto risulta essere il frutto della sola volontà del padrone di casa, il contratto non produce effetti solo per quest’ultimo mentre si considera valido per l’inquilino. Se invece l’omessa registrazione è conseguenza di un accordo di entrambe le parti, il contratto non produce alcun effetto sia per il locatore che per il conduttore . 

Due esempi pratici chiariranno meglio come stanno le cose.

Ecco un caso di affitto non registrato per comune accordo tra le parti.

Lorenzo sta cercando una casa in affitto. Damiano gli propone il proprio appartamento a 1000 euro, ma se Lorenzo accetta un affitto in nero, il canone scende a 800 euro. Lorenzo si dice d’accordo e, pertanto, l’accordo rimane verbale senza essere mai registrato.

Ed ecco un caso di affitto non registrato per volontà del solo locatore. 

Mariano firma un contratto di affitto. Il padrone di casa, Tiberio, gli assicura che, nei giorni successivi, procederà alla registrazione del contratto. Mariano non si cura di verificare il corretto adempimento di tale onere, ma dopo qualche anno scopre che l’affitto non è stato mai dichiarato. 

Nel primo esempio (affitto non registrato per comune volontà delle parti), il contratto non produce alcun effetto. Si parla a riguardo di nullità assoluta.

Nel scendo caso (affitto non registrato per volontà del locatore), il contratto produce effetti solo per l’inquilino. Si parla, quindi, di nullità relativa.

La differenza è sostanziale. La si comprenderà meglio, proseguendo gli esempi appena illustrati.

Affitto non registrato per comune volontà delle parti: rischi

Quando la locazione è affetta da nullità assoluta, perché non registrata per accordo delle parti, il giudice non può essere chiamato a dirimere le controversie tra locatore e conduttore, eccezion fatta solo per quanto riguarda la richiesta di restituzione dell’immobile (richiesta però che, come vedremo a breve, non può essere presentata con la procedura di sfratto esecutivo).

Lorenzo, affittuario, non paga più il condominio nonostante i patti contrari. Damiano chiede un decreto ingiuntivo in tribunale, ma il giudice glielo rigetta: il contratto di locazione, infatti, seppur scritto, è privo della registrazione. 

Damiano chiede a Lorenzo di andare via dalla propria casa perché ha trovato un inquilino disposto a pagare di più. Lorenzo gli fa notare che il contratto non è ancora scaduto. Ma Damiano gli fa causa per ottenere la liberazione dell’immobile. Damiano vincerà il giudizio.

Proprio con riferimento alla possibilità di “sfrattare” l’inquilino prima del tempo, in un contratto di locazione non registrato, si è pronunciato il tribunale di Milano con la sentenza citata in apertura [2]. Secondo i giudici lombardi, il fatto di utilizzare un immobile in base ad un accordo orale non determina per l’inquilino alcun il diritto a detenere l’immobile. Infatti, l’accordo orale non è di per sé sufficiente ad integrare un contratto di locazione che necessita in ogni caso della forma scritta registrata. 

L’inquilino rischia quindi di essere mandato via in qualsiasi momento, in barba alle regole sulla durata minima della locazione. 

Con l’unica – importante – precisazione che la procedura per liberare l’appartamento non è quella (più celere) dello sfratto ma la causa ordinaria di occupazione senza titolo. Spetta cioè al locatore, dopo aver dimostrato di essere proprietario dell’immobile, dedurre che l’inquilino lo detiene senza alcun titolo valido e, pertanto, rivendicarne il possesso in tribunale. E il giudice glielo riconoscerà, ma solo al termine di una causa piuttosto lunga e, quindi, anche costosa. 

Il locatore potrebbe anche chiedere il risarcimento danni per l’occupazione abusiva se l’inquilino non riesce a dimostrare di aver pagato i vari canoni. Ma l’eventuale diritto ai danni da parte del proprietario scatta solo se egli è in grado di provare di aver subìto un pregiudizio effettivo e concreto. Non basta il fatto in sé per sé [3].

Affitto non registrato: rischi per l’inquilino

In sintesi: se il contratto non viene registrato per comune volontà, il locatore perde il diritto ai canoni e agli importi concordati, ma non anche la possibilità di riprendersi il proprio appartamento. L’inquilino, invece, perde il diritto di rimanere nell’appartamento fino alla scadenza del contratto e, se non riesce a dimostrare i vari pagamenti, deve anche risarcire l’eventuale danno dimostrato dal locatore “in nero”.

Affitto non registrato per volontà del locatore: rischi

Se, invece, risulta che il contratto di affitto non è stato registrato per volontà del locatore, l’inquilino ha tutto il diritto a restare nell’immobile fino alla scadenza di un normale contratto di affitto “3+2”, a canone concordato. Egli può, peraltro, rivendicare la restituzione dei canoni di locazione versati durante tutto il rapporto “di fatto”, detratta solo un’indennità per l’occupazione (di solito pari ai canoni di affitto concordato).

Dal canto suo, invece, il locatore non può ricorrere allo sfratto (salva la causa di occupazione senza titolo qualora l’inquilino non paghi i canoni), né può pretendere il rispetto degli altri accordi.

Mariano lascia l’appartamento in affitto sul più bello, senza preavviso. Tiberio gli chiede i canoni per tale periodo, ma Mariano non vuole darglieli. Tiberio non potrà agire in tribunale perché non ha un valido contratto tra le mani.


note

[1] Art. 1, ultimo comma, e articolo 13, comma 1, della Legge 431/98.

[2] Trib. Milano, sent. n. 8180/19 del 13.09.2019.

[3] Cass. sent. n. 15757/15 del 27.07.2015 secondo cui «Il danno da occupazione abusiva di immobile non può ritenersi sussistente “in re ipsa” e coincidente con l’evento, che è viceversa un elemento del fatto produttivo del danno, ma, ai sensi degli artt. 1223 e 2056 cod. civ., trattasi pur sempre di un danno-conseguenza, sicché il danneggiato che ne chieda in giudizio il risarcimento è tenuto a provare di aver subito un’effettiva lesione del proprio patrimonio per non aver potuto ad esempio locare o altrimenti direttamente e tempestivamente utilizzare il bene, ovvero per aver perso l’occasione di venderlo a prezzo conveniente o per aver sofferto altre situazioni pregiudizievoli, con valutazione rimessa al giudice del merito, che può al riguardo peraltro pur sempre avvalersi di presunzioni gravi, precise e concordanti».

Autore immagine: 123rf com


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