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La responsabilità dell’amministratore di condominio sulle norme antincendio

19 Novembre 2019 | Autore:
La responsabilità dell’amministratore di condominio sulle norme antincendio

Quali sono i doveri dell’amministratore in materia di sicurezza? Cosa dicono le regola antincendio nei condomini? L’amministratore può rispondere penalmente?

L’ordinamento giuridico italiano si occupa di tutelare l’incolumità dei cittadini da ogni tipo di pericolo, o almeno da quelli che rappresentano un maggior rischio per la loro salute: pensa ad esempio alle norme che tutelano la sicurezza sul posto di lavoro, oppure quelle che si applicano nell’ambito dei trasporti, ecc. La legge ha riservato un trattamento particolare alla normativa antincendio, da applicarsi non solo all’interno di locali commerciali ma anche nei condomini, cioè in quei luoghi ove vivono più persone condividendo gli stessi spazi comuni. Con questo articolo vorrei soffermarmi su un particolare aspetto, e cioè sulla responsabilità dell’amministratore di condominio sulle norme antincendio.

Si tratta di un argomento di sicuro interesse per chi vive una realtà condominiale, a prescindere dal fatto se sia o meno incaricato di amministrare l’intero edificio. Tra l’altro, come vedremo nel corso dell’articolo, le nuove norme troveranno piena attuazione solamente nei prossimi anni. Prosegui nella lettura dei prossimi paragrafi se vuoi sapere qual è la responsabilità dell’amministratore di condominio in materia di norme antincendio.

Quali sono i compiti dell’amministratore condominiale?

Prima di parlare della normativa antincendio e di come essa incida sui doveri dell’amministratore, vediamo innanzitutto qual è il ruolo dell’amministratore condominiale, cioè quali sono i suoi principali compiti all’interno dell’edificio.

È il codice civile a stabilire in maniera dettagliata quali sono le principali funzioni dell’amministratore di condominio. Secondo la legge [1], l’amministratore è tenuto a:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea;
  • convocare annualmente l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale;
  • far osservare a tutti i condòmini i precetti contenuti nel regolamento;
  • riscuotere i contributi che sono tenuti a pagare tutti i condòmini;
  • curare la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
  • curare la tenuta di tutti i registri condominiali, e in particolare del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
  • redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni;
  • curare la sicurezza dell’edificio, in relazione soprattutto alle parti comuni di quest’ultimo, cioè a quelle che sono nella disponibilità di ogni condòmino.

Cosa deve fare l’amministratore di condominio?

Da quanto detto nel paragrafo precedente, si capisce facilmente come l’amministratore sia una figura di assoluto rilievo all’interno della realtà condominiale: è l’amministratore a doversi occupare della gestione concreta dell’intero edificio, nel rispetto della volontà assembleare regolarmente espressa, del regolamento e, ovviamente, delle norme di legge.

È qui che entra in gioco la responsabilità dell’amministratore in tema di norme antincendio: l’amministratore non deve soltanto riscuotere i contributi dei singoli condòmini e provvedere al pagamento dei debiti, ma deve anche attuare e far rispettare le norme sulla sicurezza imposte dallo Stato.

Norme antincendio: a quali edifici si applicano?

Iniziamo ad addentrarci all’interno delle norme antincendio vedendo quali sono le principali prescrizioni per i condòmini. Va subito detto che la normativa generale è stata recentemente modificata da una nuova legge [2] che troverà completa attuazione solamente nei prossimi anni.

L’ordinamento giuridico fissa i criteri di sicurezza antincendio da applicare agli edifici destinati alla civile abitazione a seconda della loro altezza; in particolare, il limite ritenuto rilevante è quello dei dodici metri: al di sopra di tale “quota”, alla struttura condominiale possono essere applicate le norme di cui ti parlerò.

È bene specificare che l’altezza rilevante ai fini dell’applicazione delle norme antincendio è quella che va misurata dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso.

Le disposizioni antincendio si applicano sia agli edifici di nuova costruzione che a quelli esistenti; per questi ultimi, in particolare, occorrerà adeguarsi entro:

  • maggio 2020, per l’adozione delle disposizioni antincendio e di quelle che possano garantire l’esodo in caso di incendio in totale sicurezza;
  • maggio 2021, per l’installazione degli impianti di segnalazione manuale di allarme incendio e dei sistemi di allarme vocale per scopi di emergenza.

Cosa dicono le norme antincendio?

La normativa antincendio prevede una molteplicità di precauzioni da adottare al fine di tutelare l’incolumità di quanti vivono nei condòmini. È impossibile riepilogare tutte le disposizioni di legge: in sintesi, possiamo dire che le regole antincendio si applicano agli edifici di nuova costruzione e a quelli esistenti, i quali saranno obbligati a:

  • pianificare le procedure di evacuazione, ossia le azioni e i comportamenti corretti da mettere in pratica in caso di incendio; in esse sono comprese, ad esempio, la diffusione dell’allarme, la percorrenza in sicurezza dei percorsi di esodo, il raggiungimento di un luogo sicuro, la procedura per l’attivazione dei soccorsi;
  • individuare una serie di misure affinché vengano mantenute intatte le condizioni di sicurezza delle parti comuni e sia garantita l’efficienza degli impianti e dei dispositivi antincendio, come le reti di idranti e gli estintori.

A queste previsioni di tipo funzionale se ne affiancano altre di tipo strutturale, tipo quella volta a impedire la propagazione di un eventuale incendio originato all’interno dell’edificio attraverso le facciate.

In merito, invece, alla sicurezza interna e ai dispositivi antincendio, la legge prevede l’obbligo di dotarsi di impianti idrici di antincendio fissi: in pratica, si tratta delle pompe o degli idranti antincendio.

Gli estintori in condominio sono obbligatori solamente in riferimento ad alcune parti di esso, tipo nei locali ove sono le caldaie o nelle autorimesse. Nei condomini, dunque, è obbligatoria la presenza degli idranti, non degli estintori (salvo quanto appena detto).

Rispetto norme antincendio: cosa deve fare l’amministratore?

Davanti alle norme antincendio, cosa deve fare l’amministratore di condominio? La risposta è semplice: egli, in qualità di responsabile della gestione dell’edificio (o almeno, delle parti comuni), deve provvedere a far rispettare la normativa vigente, provvedendo ad esempio:

  • a far sostituire gli estintori o gli altri dispositivi antincendio scarichi oppure malfunzionanti;
  • a sottoporre all’assemblea la necessità di ristrutturazioni o la realizzazione di opere di straordinaria amministrazione al fine dell’adeguamento alla disciplina antincendio;
  • ad applicare sanzioni (se il regolamento lo prevede) a carico di coloro che impediscono o rendono più difficoltosa l’applicazione della normativa antincendio.

L’amministratore è responsabile delle regole antincendio?

Da quanto appena detto nei paragrafi precedenti, si capisce che sull’amministratore condominiale grava una responsabilità di non poco conto: quella di far rispettare ai condòmini le norme antincendio e, soprattutto, di far sì che l’edificio condominiale le rispetti.

In capo all’amministratore di condominio, dunque, può configurarsi una duplice responsabilità:

  • una contrattuale nei confronti dei condòmini, i quali potrebbero agire contro di lui per ottenere la revoca del mandato e il risarcimento degli eventuali danni patiti;
  • una extracontrattuale che potrebbe essere fatta valere da persone che non sono condòmini ma che hanno subito un pregiudizio dalla condotta colpevole dell’amministratore (ad esempio, parenti in visita, ospiti del condominio, ecc.).

La responsabilità penale dell’amministratore per norme antincendio

È possibile che, oltre a una responsabilità di tipo schiettamente civile, l’amministratore vada incontro anche a una di stampo penale?

Mettiamo il caso che l’amministratore, pur essendo stato incaricato da delibera assembleare, non provveda alla sostituzione degli estintori o alla riparazione degli altri dispositivi antincendio e che, a causa di un incendio divampato all’interno del condominio, alcuni inquilini rimangano feriti: l’amministratore potrebbe essere denunciato penalmente?

Il presupposto della responsabilità penale dell’amministratore trova fondamento nelle norme che attribuiscono all’amministratore una di posizione di garanzia che lo costringe a vigilare e compiere atti conservativi sulle parti comuni, soprattutto nei casi di urgenza, adottando ogni misura idonea a prevenire pericoli per l’incolumità delle persone.

Tali compiti gli derivano dal fatto di aver ricevuto un vero e proprio mandato da condòmini; in qualità di mandatario, dunque, gli si richiede la diligenza media del buon padre di famiglia nello svolgimento del suo incarico.

Ciò è sufficiente per riconoscere all’amministratore una responsabilità penale, ad esempio nel caso di violazione delle norme antincendio? Una semplice omissione dell’amministratore fa sorgere la sua responsabilità penale? Dipende dai casi.

Devi sapere che esiste una norma del codice penale [3] che punisce con la reclusione da uno a cinque anni chiunque cagioni per colpa un incendio. La colpa può consistere in una negligenza, in un’imprudenza o semplicemente nell’adozione di misure poco accorte.

Il punto è che, per quanto riguarda la possibile responsabilità penale dell’amministratore, in materia di disciplina antincendio non è possibile rinvenire un’unica norma applicabile, ma un insieme complesso di disposizioni che non è detto possano essere totalmente conosciute dall’amministratore.

Ciò significa, in estrema pratica, che solamente delle macroviolazioni possono far scattare una responsabilità penale dell’amministratore. Si pensi nuovamente all’esempio degli estintori, colpevolmente non sostituiti dall’amministratore nonostante la volontà assembleare: nel caso in cui dovesse divampare un incendio, un ritardo colposo potrebbe far sorgere in capo all’amministratore una responsabilità di tipo penale.

Secondo la giurisprudenza, per rispondere penalmente è necessario che la condotta omissiva dell’amministratore, cioè la sua negligenza, sia stata determinate nell’incidente, cioè sia stata una condizione necessaria per la realizzazione dell’evento lesivo, con alto o elevato grado di credibilità razionale o probabilità logica [4].

In altre parole, la responsabilità penale scatta soltanto nel caso in cui venga accertato che la condotta omissiva dello stesso amministratore abbia rappresentato un presupposto indispensabile ai fini dell’evento lesivo. Ciò significa che l’amministratore non risponde penalmente dei danni se la sua negligenza non è stata determinante nell’incendio.

Sempre la giurisprudenza ha ricordato che, per la configurabilità di un incendio colposo con conseguente responsabilità omissiva dell’amministratore, è necessario che il fuoco sia di proporzioni significative e abbia effettivamente causato un danno o un pericolo [5].


note

[1] Art. 1130 cod. civ.

[2] Decreto ministeriale del 25 gennaio 2019, che modifica il precedente decreto ministeriale 16 maggio 1987 n. 246.

[3] Art. 449, comma primo, cod. pen.

[4] Cass., sent. n. 39959 del 23/09/2009.

[5] Cass., sent. n. 5008/1984.

Autore immagine: 123rf.com


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