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Diritto di abitazione: è pignorabile

31 Ottobre 2019
Diritto di abitazione: è pignorabile

Si può pignorare una casa se è stato concesso il diritto di abitazione? Se il proprietario della casa subisce un pignoramento, il titolate del diritto di abitazione può essere mandato via?

Insieme a tanti altri diritti sugli immobili di proprietà altrui, la legge prevede il cosiddetto diritto di abitazione. Non siamo abituati a sentire spesso questo nome più che altro perché, per indicare tale diritto, nella prassi vengono usati termini differenti. 

L’esempio tipico del diritto di abitazione è quello che spetta al «coniuge superstite»: se ad esempio muore il marito, la moglie ha diritto a restare nella casa coniugale sino al proprio decesso, benché la proprietà sia passata in eredità ad altri soggetti (magari i figli). 

Un altro esempio è quello che ricorre quando il giudice della separazione o del divorzio, in presenza di una coppia con figli piccoli, attribuisce l’immobile al coniuge con cui va a vivere la prole. 

Il diritto di abitazione può anche derivare da un contratto, benché in tali casi si opti più spesso per la locazione o il comodato. 

Spesso ci si chiede se il diritto di abitazione è pignorabile. Tornando all’esempio del coniuge superstite, se la moglie in vita dovesse avere una serie di debiti che non è in grado a pagare, i creditori potrebbero pignorarle tale diritto di abitazione e così sfrattarla? È quanto cercheremo di spiegare in questo articolo. Con la scusa, scopriremo anche cosa rischia il titolare del diritto di abitazione se il proprietario della casa subisce un pignoramento immobiliare. 

Cos’è il diritto di abitazione?

Il diritto di abitazione, come dice la parola stessa, permette di utilizzare una casa altrui quale alloggio, limitatamente ai bisogni del titolare e della propria famiglia. Ne consegue che il diritto di abitazione non si può esercitare su immobili ad uso commerciale; il beneficiario può dunque essere solo una persona fisica e non anche un’azienda, una società, ecc. (persona giuridica). La casa infatti non può essere destinata ad attività economiche ma solo a scopi abitativi. 

Il titolare del diritto non può concedere l’abitazione ai suoi familiari mentre egli abita stabilmente altrove.

Il diritto di abitazione non può essere ceduto a differenza dell’affitto. 

Si può costituire un diritto di abitazione con un contratto, un testamento o per previsione di legge. 

In generale il titolare del diritto di abitazione ha gli stessi obblighi dell’usufruttuario.

Il diritto di abitazione si può pignorare o ipotecare

Passiamo ora a verificare se il diritto di abitazione si può pignorare. 

Il codice civile non elenca, tra i diritti reali suscettibili di essere ipotecati, anche il diritto di abitazione. Da qui la convinzione che il diritto di abitazione non possa essere pignorato.

Maria ha perso da poco il marito Carlo. Ha accettato la sua eredità ma dopo poco ha scoperto che i debiti lasciati erano enormi. Maria, che in forza del diritto di abitazione riconosciutole dalla legge, continua a vivere nella casa intestata a Carlo, teme che i creditori possano mandarla via. Le paure di Maria però sono infondate: il suo diritto di abitazione è infatti impignorabile.

Giovanna ha ottenuto dal tribunale un assegno di divorzio e l’assegnazione dell’ex casa coniugale di proprietà del marito. Giovanna ha il vizio di fare debiti e non pagare. Si chiede se i creditori potrebbero prendersi la casa che, seppur intestata all’ex marito, le è stata assegnata dal giudice. Anche i timori di Giovanna non hanno ragione d’esistere.

Pignoramento della casa per debiti del proprietario

Potrebbe infine succedere che la casa su cui è esercitato il diritto di abitazione venga ipotecata e pignorata dai creditori del proprietario.

Se il diritto di abitazione non può essere pignorato, lo può essere invece il bene – la casa – su cui tale diritto è esercitato. Tuttavia c’è da regolare il conflitto tra il titolare del diritto di abitazione e i creditori del proprietario dell’immobile. Tra i due prevale chi per primo ha trascritto il proprio diritto.

Leggi Il diritto di abitazione ferma il pignoramento della casa in comproprietà?

Marco ha concesso il diritto di abitazione su un proprio appartamento alla sorella Romana. Romana ha trascritto il proprio diritto a gennaio. Marco ha molte cartelle esattoriali non pagate (per oltre 200 mila euro) e Romana teme che l’Agente per la riscossione, pignorando l’immobile, possa mandarla via. L’Esattore però ha iscritto il pignoramento a dicembre dello stesso anno. Dunque Romana non verrà sfrattata dall’acquirente risultato vincitore all’asta giudiziaria. Se invece Romana avesse trascritto il diritto di abitazione quando già era stato trascritto il pignoramento, l’aggiudicatario avrebbe avuto titolo a sfrattarla.

La regola è dunque semplice: si può ipotecare e pignorare un immobile su cui c’è già un diritto di abitazione; tuttavia, l’eventuale aggiudicatario all’asta giudiziale non potrà entrare in possesso del bene finché non termina il diritto di abitazione se quest’ultimo è stato trascritto nei registri immobiliari prima della trascrizione del pignoramento.  

Questo significa anche che, il creditore che voglia pignorare un immobile su cui già insiste un diritto di abitazione avrà le armi spuntate: difficilmente si vende una casa con dentro un’altra persona. 

Diversamente vanno le cose per chi invece non ha trascritto il diritto di abitazione o lo ha fatto dopo il pignoramento: in tal caso infatti prevarranno sempre i creditori. 



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