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Sostituzione caldaia condominiale: chi paga

31 Ottobre 2019
Sostituzione caldaia condominiale: chi paga

Chi ha l’impianto autonomo paga le spese per la riparazione e sostituzione della caldaia dell’impianto centralizzato che si è rotta?

Nel corso di una riunione di condominio, l’amministratore ha annunciato che la caldaia dell’impianto centralizzato si è rotta ed occorre sostituirla. Ha aperto la busta con alcuni preventivi per sottoporli all’assemblea. Facendo un rapido conteggio, si tratterà di versare alcune centinaia di euro a famiglia. In questo conto, sei finito anche tu che, tuttavia, da qualche anno hai già un impianto autonomo. Fai notare la questione, convinto che si tratti di un errore o una dimenticanza. Invece, l’amministratore smorza il tuo entusiasmo sul nascere: a suo avviso, anche tu devi concorrere alla spesa. Cadi dalle nuvole: perché mai pagare se non trai alcun beneficio dall’impianto comune? Così ti chiedi: chi paga la sostituzione della caldaia condominiale?

La soluzione è stata più volte fornita dalla giurisprudenza e, da ultimo, da una recente sentenza del tribunale di Parma [1]. Di tanto parleremo qui di seguito. Dopo un’attenta lettura delle indicazioni fornite dai giudici, potrai anche tu sapere se chi ha l’impianto autonomo deve partecipare alle spese per la riparazione, manutenzione o sostituzione della caldaia comune rotta. 

Mi posso staccare dall’impianto centralizzato?

Ogni condomino può legittimamente rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione assembleare, purché il suo distacco:

  • non comporti un notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto;
  • non comporti un aggravio di spesa per gli altri condomini.

Devono sussistere entrambi i presupposti affinché il distacco sia legittimo.

Si ritiene nulla un’eventuale clausola del regolamento condominiale di tipo contrattuale (cioè approvato da tutti) che vieti il distacco pur in presenza dei requisiti.

Manutenzione caldaia condominiale: a chi spetta

La caldaia condominiale non cessa di appartenere, pro quota, al condomino che si è dato al riscaldamento autonomo. Egli, infatti, un domani potrebbe sempre decidere di tornare al centralizzato. Ciò implica che i costi di gestione dell’impianto comune vanno divisi tra: 

  • spese relative ai consumi periodici;
  • spese per la manutenzione. 

Spese per i consumi ordinari

Alle spese condominiali per la bolletta del gas o dell’acqua necessaria a riscaldare gli appartamenti deve partecipare solo chi beneficia materialmente del riscaldamento dall’impianto condominiale. 

Si tratta delle cosiddette “spese di esercizio”, relative al consumo di combustibile (gas, gasolio), di additivi necessari (lubrificanti), di energia elettrica, alla manutenzione ordinaria (pulizia, taratura) e al costo della ditta incaricata del funzionamento dell’impianto. Questi oneri, dunque, sono a carico di tutti i condomini che usufruiscono dell’impianto.

La spesa va ripartita in proporzione all’uso e all’utilità che ciascuno trae dal servizio. Il metodo da utilizzare per ancorare il pagamento delle spese al criterio dell’uso e dell’utilità deve rapportarsi alla capacità potenziale di assorbimento, e cioè, in forza del fabbisogno obiettivo dell’appartamento stesso, secondo uno dei tanti criteri possibili adottati dalla prassi edilizia (numero dei radiatori o delle bocchette, massa o superficie irradiante, superficie irradiata, cubatura degli ambienti, contatore, ecc.).

Tuttavia, alcune sentenze hanno legittimato l’addebito di una quota per i consumi anche ai condomini con l’impianto autonomo: si tratta di una sorta di contributo dovuto per le dispersioni di calore che si irradia dai tubi e che finisce, inevitabilmente, per avvantaggiare anche chi si è distaccato. I tubi delle condutture condominiali, riscaldando le pareti, finiscono per portare calore a tutte le abitazioni, comprese le scale.

Dunque, il singolo proprietario esclusivo che diventa termoautonomo deve continuare a pagare pro quota non soltanto le spese di conservazione dell’impianto, ma anche i consumi involontari rilevati lungo la rete di distribuzione, in applicazione della norma Uni 10200/2013 sulla ripartizione degli esborsi: la quota è di solito il 25% da suddividere fra tutti i condomini sulla base delle tabelle millesimali.

Spese per la manutenzione straordinaria

Le spese relative alla conservazione dell’impianto, quindi la manutenzione straordinaria, le opere di rifacimento, la messa a norma, ecc., sono a carico di tutti i condomini che risultano allacciati all’impianto e ne possono usufruire anche solo potenzialmente..

La ripartizione è effettuata in base al valore della proprietà di ciascuna unità immobiliare, calcolata a millesimi.

Il condomino che ha provveduto a staccarsi, deve concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Pertanto il distacco dall’impianto non consente di evitare di sostenere le spese per l’installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore. 

Sul punto, ti consiglio di leggere anche Riscaldamento autonomo: cosa paga chi si distacca?

Come non pagare le spese straordinarie per l’impianto centralizzato

Secondo la sentenza in commento, solo una delibera approvata all’unanimità dall’assemblea di condominio o un regolamento condominiale “contrattuale” (ossia sottoscritto o votato da tutti i condomini) potrebbe consentire l’esenzione del condomino con l’autonomo dalle spese dell’impianto condominiale. 


note

[1] Trib. Parma, sent. n. 1281/19.


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