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Terzo estraneo all’assemblea può suggerire ordine del giorno?

9 Novembre 2019
Terzo estraneo all’assemblea può suggerire ordine del giorno?

Recentemente si è svolta l’assemblea ordinaria del nostro condominio. Io mi sono fatto rappresentare tramite delega scritta da un altro condomino. Il verbale dell’assemblea me lo sono trovato il giorno dopo nella cassetta postale. Dal verbale risulta, che «il punto 6) dell’ordine del giorno è stato richiesto dal Sig. Tizio».

Il signore in questione, però, è intervenuto all’assemblea come estraneo ai fatti condominiali, non essendo né proprietario né comproprietario di parti comuni del condominio, essendo solamente il marito della proprietaria di un’unità immobiliare nel citato condominio, presente anch’ella all’assemblea. A intervenire alla discussione dell’ordine del giorno era sempre il marito (non munito di delega scritta). Il punto dell’o.d.g. è stato deliberato a maggioranza dall’assemblea. Al mio parere l’amministratore avrebbe dovuto dichiarare l’inammissibilità del punto dell’o.d.g., in quanto proposto da una persona non condomino, ne proprietario, ma che si comportava solamente come tale.

A questo punto Vi chiedo se la delibera sul punto del o.d.g. in questione è illegale e perciò nulla o annullabile ai sensi dell’art 1137 del codice civile.

Partiamo subito da un presupposto: il coniuge non proprietario (né comproprietario) non può essere considerato condòmino (tra le tante, Tribunale di Modena, sentenza n. 290 del 22 febbraio 2017). Per essere considerati condòmini occorre un’effettiva proprietà, accertabile per atto scritto. È pacifico il fatto che non possano considerarsi condòmini né il mero possessore dell’unità immobiliare, l’usufruttuario l’inquilino, né tantomeno chi si comporti come condomino, ma non possa vantare alcun titolo di proprietà (c.d. condomino apparente).

Il punto ora si sposta sulla legittimità di un punto all’ordine del giorno proposto da un terzo. Orbene, la legge dice che l’amministratore è obbligato ad accogliere la richiesta di inserimento punti in una riunione di condominio solo in alcune ipotesi, tipo: quando non meno di due condomini che abbiano un sesto dei millesimi chiedono la convocazione di un’assemblea straordinaria (art. 66 disp. att. c.p.c.); quando si deve discutere su particolari innovazioni (art. 1120, comma secondo, c.c.: eliminazione barriere architettoniche; ecc.); quando si deve convocare l’assemblea per discutere in merito alla sua revoca.

Negli altri casi, l’amministratore non è mai vincolato, e quindi decide autonomamente sull’ordine del giorno (ovviamente, tenuto conto dell’obbligo di indire un’assemblea almeno una volta all’anno al fine di approvare il bilancio consuntivo e la ripartizione delle spese tra i vari condomini).

In questo senso anche la Corte di Cassazione (sentenza n. 26336 del 31 ottobre 2008) secondo cui, al di fuori di dette condizioni, non sussiste un diritto del singolo condomino ad imporre la trattazione di questioni in sede assembleare, ferma restando la tutela giurisdizionale del condomino nelle ipotesi di disfunzioni dell’organo amministrativo o decisionale del condominio.

Da tanto evinciamo che l’amministratore gode di sufficiente discrezionalità per predisporre l’ordine del giorno che più ritiene opportuno nell’interesse del condominio che gestisce: poco importa, dunque, se i punti inseriti siano frutto di una spontanea iniziativa, cioè di una considerazione personale, oppure del suggerimento di altre persone.

L’importante è che siano rispettate le regole che disciplinano il preavviso di cui devono godere i condòmini; in altre parole, ciò che conta è che la convocazione sia avvenuta ritualmente e che, quindi, Lei sia stato messo a conoscenza dell’ordine del giorno in maniera tempestiva, in modo da poter delegare con cognizione di causa la persona che l’ha sostituita.

In particolare, per la validità delle deliberazioni assembleari si richiede che tutti gli aventi diritto a partecipare alla riunione siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione, attraverso la specifica indicazione dell’ordine del giorno. La comunicazione preventiva di cui si dice in questa norma è il cosiddetto avviso di convocazione, da comunicarsi almeno cinque giorni prima. In pratica tutti i partecipanti all’assemblea hanno diritto a essere preventivamente informati su quelli che saranno gli argomenti da discutere.

L’omessa indicazione di un punto all’ordine del giorno, così come la sua incompleta esplicitazione, possono portare alla richiesta d’invalidazione della delibera, nei modi e nei termini indicati dall’art. 1137 c.c. (ossia entro 30 giorni) in quanto annullabile.

Tirando le fila di quanto detto, dunque, si ritiene che la delibera di cui parla il lettore non possa essere impugnata perché ha deciso su un punto all’ordine del giorno suggerito da un estraneo al condominio, e ciò essenzialmente per le seguenti ragioni:

  • è l’amministratore a stabilire l’ordine del giorno (fatte salve le eccezioni suindicate);
  • l’ordine del giorno è stato tempestivamente comunicato;
  • l’assemblea ha votato coscientemente sul punto.

Diverso è il discorso se il terzo non condòmino ha anche preso parte attivamente all’assemblea, votando o comunque influendo sulla votazione. Anche in questo caso, però, non scatta in automatico l’invalidità della deliberazione: secondo giurisprudenza pacifica (Cass., sent. n. 11943 dell’8 agosto 2003 n. 11943), la partecipazione ad un assemblea di condominio di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell’assemblea e delle decisioni assunte in tale sede, qualora risulti che quella partecipazione non abbia influito sulla richiesta maggioranza e sul prescritto quorum, né sullo svolgimento della discussione o sull’esito della votazione.

In poche parole, se l’assemblea si sarebbe comportata ugualmente anche in assenza dell’”intruso”, oppure sarebbe stata ugualmente validamente costituita e avrebbe validamente deliberato, allora nessuna annullabilità si può eccepire. In sostanza la giurisprudenza ritiene che la presenza dell’estraneo non inficia la validità del verbale non solo se in influisce sui quorum costitutivi e deliberativi, ma anche se la decisione assunta non sia stata influenzata da quanto detto da questa persona.

È chiaro che, mentre è facile fare un calcolo del peso che il terzo non condòmino ha avuto sui quorum, più difficile è comprendere se la sua presenza abbia in qualche modo influenzato la discussione: se si dimostra che un’influenza rilevante c’è stata, allora la deliberazione potrebbe essere impugnata per eccesso di potere, facendo dunque valere l’annullamento entro il termine di trenta giorni.

Se queste condizioni non ricorrono nel caso prospettato, il parere è che la delibera sia valida.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva


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