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Come sfiduciare l’amministratore di condominio

3 Novembre 2019
Come sfiduciare l’amministratore di condominio

Revoca dell’amministratore con o senza giusta causa: maggioranze e procedimento in tribunale.

L’amministratore di condominio dura in carica un anno ma, alla prima scadenza, il mandato si rinnova in automatico. Non c’è, tuttavia, bisogno di attendere tale momento per revocarlo: l’assemblea può sfiduciare l’amministratore di condominio in qualsiasi momento. Lo dovrà fare, anche nel corso di una riunione ordinaria, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

La legge, in realtà, non usa il termine «sfiduciare», ma parla di «revoca del mandato per giusta causa». Ciò per distinguerla dalla revoca “pura e semplice”, ossia senza motivo o per ragioni di simpatia che, per quanto possa anch’essa essere disposta in ogni momento, obbliga il condominio a pagare al professionista uscente i danni pari al compenso concordato e non ancora percepito (il contratto professionale potrebbe, però, prevedere una diversa penale). 

C’è un’ultima possibilità per mandare via l’amministratore ed è la richiesta fatta dal singolo condomino il quale può agire in tribunale anche isolatamente. 

In questo articolo, affronteremo questi tre temi: ti spiegheremo cioè come sfiduciare l’amministratore di condominio, qual è la procedura per revocarlo dal suo incarico e sostituirlo una volta per tutte. Ma procediamo con ordine. 

Revoca dell’amministratore alla scadenza dell’incarico

L’amministratore resta in carica un anno. Al termine dell’annualità, l’incarico si rinnova in automatico per un altro anno, salvo che l’assemblea lo revochi con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ossia con le stesse maggioranze necessarie per la nomina).

In tal caso, l’amministratore revocato non può pretendere alcun tipo di risarcimento danni o somme a titolo di buonuscita.

Revoca dell’amministratore durante l’incarico senza giusta causa

Nel corso del proprio mandato, l’amministratore di condominio può essere revocato anche senza una giusta causa. Cerchiamo di capire di cosa si tratta.

L’amministratore deve sempre godere della fiducia del condominio; se questa viene meno per una ragione o per un’altra, l’assemblea lo può sfiduciare in ogni momento, anche prima che scada l’anno di mandato. In tal caso, scatterà la revoca senza un motivo o una giustificata causa. Anche in tale ipotesi, c’è bisogno del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Il recesso anticipato dal contratto di mandato, proprio perché non giustificato da una valida ragione inerente a un inadempimento dell’amministratore, implica il risarcimento del danno che la giurisprudenza maggioritaria oggi identifica con la misura del compenso residuo spettante all’amministratore per la restante parte del mandato. 

Revoca dell’amministratore durante l’incarico per giusta causa

La revoca durante l’incarico può avvenire per gravi irregolarità commesse dall’amministratore. Le gravi irregolarità sono:

  • mancata apertura del conto corrente condominiale;
  • utilizzo improprio del conto corrente condominiale;
  • gravi irregolarità fiscali.

Se l’assemblea non intende revocare l’amministratore per giusta causa, può farlo il singolo condomino agendo in tribunale. 

In caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

Il ricorso al tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore può avvenire quando l’amministratore pone uno dei seguenti comportamenti: 

  • omette di comunicare, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non presenta il rendiconto della gestione;
  • pone una grave irregolarità. 

Le gravi irregolarità che consentono di sfiduciare l’amministratore per giusta causa

Le gravi irregolarità di cui abbiamo appena parlato, che consentono al singolo condomino di agire in giudizio per revocare l’amministratore sono: 

  • la mancata comunicazione ai condomini della citazione in giudizio del condominio per la revisione dei valori millesimali;
  • l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale; 
  • il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi;
  • l’omesso adempimento delle decisioni dell’assemblea;  
  • la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
  • la gestione del conto secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità) o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

Come agire in tribunale

Il singolo condomino che voglia mandare via l’amministratore deve avvalersi di un avvocato che, prima del giudizio in tribunale, avvierà una procedura di mediazione.  

Procedimento: il tribunale, sentito l’amministratore condominiale in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.

Revocato l’amministratore, l’assemblea di condominio deve nominare un nuovo e diverso amministratore. Questa scelta, quindi, non compete al giudice. 



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