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Agevolazioni fiscali acquisto prima casa

4 Novembre 2019 | Autore:
Agevolazioni fiscali acquisto prima casa

Riduzione di tutte le imposte dovute sui trasferimenti immobiliari, ma solo a precise condizioni: quali requisiti occorre avere e come bisogna dichiararli. 

Acquistare una casa da destinare ad abitazione è una delle scelte più importanti nella vita ed è anche una decisione molto impegnativa dal punto di vista finanziario. Nell’attuale momento, il calo generale dei prezzi immobiliari e i bassi tassi di interesse sui mutui favoriscono chi vuole comprare.

Il vantaggio diventa ancora più consistente grazie alle agevolazioni fiscali previste sull’acquisto della prima casa per farne la propria abitazione principale: ci sono notevoli benefici grazie all’abbattimento di tutte le imposte, dall’Iva al Registro per arrivare al bollo ed alle tasse ipocatastali, che si traducono in un bonus del valore di parecchie migliaia di euro.

In questo articolo, esamineremo proprio i vantaggi che la legge offre a chi compra la sua prima casa e i precisi requisiti da rispettare per ottenere questo risparmio d’imposta. La legge, infatti, richiede determinate condizioni – che devono sussistere ed essere dichiarate come tali al momento dell’acquisto – per poter ottenere queste consistenti riduzioni sulle tasse da pagare; se non si possiedono oppure se si dichiara il falso, c’è la perdita irrimediabile delle agevolazioni e scattano pesanti sanzioni.

Agevolazioni fiscali: quanto si risparmia

L’acquisto di un immobile ad uso abitativo con le agevolazioni previste per la prima casa consente di realizzare un rilevante risparmio sulle tasse: chi acquista da un privato (o da un’impresa che può vendere in esenzione Iva) pagherà l’imposta di registro al 2% sul valore catastale dell’immobile anziché al 9% e le imposte ipotecarie e catastali saranno da versare nella misura fissa di 50 euro ciascuna, quindi 100 euro in totale.

Però, l’importo minimo dell’imposta di registro da versare è sempre pari a 1.000 euro, anche se la percentuale del 2% desse un risultato inferiore: ad esempio se la rendita catastale rivalutata fosse pari a 40mila euro, il 2% sarebbe di 800 euro, ma occorrerà comunque pagare l’importo pieno.

Se, invece, il venditore è un’impresa soggetta a Iva (come il costruttore nei primi 5 anni dall’ultimazione dell’immobile) l’acquirente dovrà pagare l’Iva, calcolata sul prezzo della cessione, all’aliquota agevolata del 4% anziché al 10%, oltre alle imposte di registro, catastale e ipotecaria stavolta nella misura fissa di 200 euro ciascuna, per un totale di 600 euro.

Per ottenere queste agevolazioni, bisogna rispettare tutte le condizioni che ora esamineremo e che riguardano sia l’immobile sia il suo acquirente.

A chi spetta l’agevolazione prima casa?

Per usufruire delle agevolazioniprima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non può, invece, rientrare nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) ed A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici): per questi tipi di immobili di lusso le agevolazioni prima casa non sono ammesse.

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, cioè i locali destinati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale, purché siano classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), ma c’è il limite di una pertinenza per ciascuna categoria; non è ad esempio possibile acquistare con le agevolazioni due box per un’unica casa.

Un’altra condizione è che l’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza oppure intende fissarla entro i 18 mesi successivi all’acquisto, ma in tal caso dovrà dichiararlo espressamente nell’atto di compravendita, a pena della perdita delle agevolazioni. Il cambio di residenza si considera effettuato nel momento in cui il soggetto presenta la dichiarazione di trasferimento al Comune, sempre che essa sia accolta (con l’iscrizione nei registri anagrafici della popolazione residente); l’occupazione di fatto, invece, non rileva.

Entriamo adesso nel campo dei requisiti soggettivi del proprietario e occupiamoci degli adempimenti che l’acquirente deve effettuare se vuole ottenere le agevolazioni prima casa.

I requisiti dell’acquirente

Chi acquista un’abitazione per beneficiare delle agevolazioni prima casa non deve possedere altri immobili (neppure in quota parte o per effetto della comunione legale dei beni) su tutto il territorio nazionale e per i quali abbia già ottenuto in passato le stesse agevolazioni. È una condizione stabilita per evitare che si possa cumulare in capo allo stesso soggetto l’acquisto agevolato di più di una abitazione. Basta avere la nuda proprietà o un diritto d’usufrutto, uso o abitazione per incappare in questa causa ostativa.

C’è però un modo per sfuggire a questa condizione così stringente: è possibile beneficiare nuovamente delle agevolazioni prima casa se si vende la precedente (o la quota posseduta di essa) entro il termine tassativo di un anno dal nuovo acquisto. Questo impegno a vendere dovrà risultare espressamente nell’atto di acquisto.

Che succede, invece, quando si è già proprietari di una casa ma essa era stata acquistata senza le agevolazioni? In questo caso, occorre distinguere: se la nuova casa da acquistare è ubicata nello stesso Comune dove si trova la precedente, bisogna venderla (le agevolazioni infatti non spettano se al momento dell’acquisto si è ancora proprietari e, in questo caso, non vale neppure la regola vista prima di impegnarsi a venderla entro l’anno successivo); se, invece, si trova in un Comune diverso si può conservare senza perdere il diritto alle agevolazioni.

Infine, come abbiamo anticipato, l’acquirente deve andare a risiedere, se non lo è già, nel Comune dove si trova l’immobile che godrà delle agevolazioni entro 18 mesi dall’acquisto oppure dimostrare che in tale Comune egli svolge la propria stabile attività lavorativa. C’è una deroga per il personale in servizio nelle Forze armate e di Polizia (a ordinamento militare, come Carabinieri e Guardia di finanza ed anche a ordinamento civile, come la Polizia di Stato, la Polizia penitenziaria o i Vigili del fuoco): per loro, il requisito della residenza non è richiesto, in considerazione dei frequenti trasferimenti cui possono essere soggetti per il servizio che svolgono.

Perdita delle agevolazioni: decadenza e sanzioni

Una volta conseguite, le agevolazioni si possono perdere per decadenza se si vende l’immobile entro i primi cinque anni dalla data di acquisto. Ci si può salvare, però, se si compra un’altro immobile (che dovrà avere anch’esso i requisiti oggettivi di prima casa, quindi non potrà essere di lusso) entro un anno dalla rivendita, ma per mantenere le agevolazioni bisognerà trasferire in questa nuova abitazione la propria residenza.

È interessante sapere che questo l’unico caso in cui la legge ti obbliga ad andare ad abitare davvero nella casa comprata con le agevolazioni: altrimenti, non c’è un vincolo di destinazione e puoi utilizzare l’immobile come meglio credi, anche concedendolo in locazione. Però, al di là dell’agevolazione concessa per l’acquisto, allo Stato ed al Comune interessa come usi la casa, ai fini delle detrazioni sulle imposte dirette, dell’esenzione dall’Imu sulla prima casa (che deve essere l’unica) e degli altri tributi locali, che puoi pagare in misura ridotta a condizione che ci vai effettivamente a vivere.

Per evitare sanzioni nei casi in cui si vende prima dei cinque anni stabiliti oppure non si riesce a trasferire la propria residenza nella prima casa entro i 18 mesi successivi all’acquisto è opportuno “autodenunciarsi” all’Agenzia delle Entrate prima di queste scadenze in modo da evitare le sanzioni (pari al 30% della differenza tra le imposte pagate in via agevolata e quelle dovute in via ordinaria) e così pagare soltanto l’imposta dovuta. Se questi termini sono scaduti è ancora possibile ottenere l’applicazioni in misura ridotta attraverso il ravvedimento operoso.

Inutile dire che le agevolazioni si perderanno completamente, e scatteranno le sanzioni del 30% sulle imposte non versate insieme al loro recupero più gli interessi, se le dichiarazioni rese nell’atto di acquisto dovessero risultare false, come nel caso in cui si sia omesso di indicare di essere già proprietari di un altro immobile.

L’Amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo, a pena di decadenza dal potere, per accertare l’indebita fruizione delle agevolazioni, che partono dalla data di registrazione dell’atto di acquisto della proprietà (salvi i casi di mendacio sopravvenuto su fatti successivi, in cui il termine si sposta in avanti al momento in cui vengono compiuti): sembra un periodo breve ma è sufficiente agli Uffici, trattandosi di requisiti formali e facilmente accertabili, come il trasferimento di residenza o il previo possesso di altri immobili.

Casi particolari: come non perdere le agevolazioni

Abbiamo visto che le agevolazioni concesse per l’acquisto della prima casa sono allettanti ma che ci sono anche dei requisiti molto stringenti per poterle ottenere. Ora, occupiamoci dei casi particolari in cui il loro conseguimento potrebbe essere a rischio, oppure eventi successivi potrebbero comportare la loro perdita e vediamo cosa si può fare per mantenerle.

Successione e donazione anzichè acquisto

Anche chi diventa proprietario di una casa per eredità o perché la riceve per donazione può usufruire delle agevolazioni, purché rispetti i requisiti che abbiamo esaminato sia per l’immobile sia per il nuovo proprietario, che dunque dovrà indicare nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione che queste condizioni sussistono, così come farebbe un acquirente a titolo oneroso nell’atto notarile.

Il leasing prima casa

Si può anche acquistare la prima casa con un leasing abitativo se il reddito annuo è inferiore a 55 mila euro non si possiede già un’abitazione principale. C’è convenienza in quanto l’imposta di registro è dovuta nella misura dell’1,5% anziché in quella ordinaria del 9% (l’Iva è del 4% se si acquista dal costruttore) ma la disposizione, introdotta dalla legge di Stabilità 2016 [1], ha natura temporanea ed è applicabile fino al 31 dicembre 2020; ancora non si conosce se sarà rinnovata per il futuro.

Case in costruzione, immobili fatiscenti e terreni

Le agevolazioni prima casa spettano anche quando si acquista un’immobile ancora in corso di costruzione, purché non di lusso [2]. Non si possono invece ottenere acquistando un immobile collabente (inserito nella classe catastale F2), cioè fatiscente e degradato cosicché non può essere utilizzato come abitazione.

Non sono neanche previste agevolazioni per l’acquisto di terreni da utilizzare per costruire la prima abitazione; ma se il terreno è già tuo ed è edificabile avrai diritto al beneficio dell’aliquota Iva al 4% sui lavori di costruzione [3], sempre che nel momento in cui li effettui o li fai svolgere all’impresa committente tu sia già in possesso dei requisiti richiesti per le agevolazioni prima casa. In questo caso potrai anche acquistare ad aliquota del 4% i beni finiti occorrenti alla realizzazione, come gli impianti i sanitari, le porte e gli infissi, le caldaie.

Impedimento a trasferirsi nella casa acquistata

Può accadere che non si riesca, o non si possa, trasferire la residenza entro i 18 mesi previsti. Bisogna distinguere tra difficoltà e impossibilità: se l’impedimento è stato oggettivo, imprevedibile e non dipendente dalla volontà del proprietario (come ad esempio un terremoto o un’alluvione che abbia reso l’immobile inagibile) l’agevolazione si conserverà [4] e non ci saranno decadenze e sanzioni.

Possesso di altra casa ma inidonea ad abitazione

Abbiamo visto che per beneficiare delle agevolazioni non si deve essere proprietario o comproprietario di un’altra casa ubicata nel medesimo Comune; ma cosa succede se questo immobile non è idoneo ad essere utilizzato come abitazione? Qui, la giurisprudenza è divisa ma ultimamente si sta dimostrando favorevole a riconoscere comunque l’accesso alle agevolazioni [5]: quindi, se il fabbricato che già si possiede non è idoneo a soddisfare le esigenze abitative non può ostacolare il conseguimento delle agevolazioni per chi acquista la sua prima casa.  Deve però trattarsi di un’inidoneità concreta e oggettiva, non in un motivo soggettivo, come ad esempio il fatto che tale immobile sia affittato [6].

Per conoscere anche le altre agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa oltre a quelle fiscali di cui abbiamo parlato, come il mutuo agevolato, le detrazioni Irpef, i bonus per le ristrutturazioni ed altri incentivi, leggi l’articolo bonus prima casa.


note

[1] Art. 1 co. 84 L. n. 208/2015.

[2] Circolare Agenzia Entrate n.38/2005.

[3] Tabella A, parte II, n.39 allegata al Dpr n.633/72 e Circolare ministero delle Finanze n.1/E del 2 marzo 1994.

[4] Risoluzioni n.140/2008 e n. 35/2002 dell’Agenzia Entrate; Cass. sent. n.8351/2016.

[5] Cass. sent. n. 2565 del 2.02.2018 e Cass. ord. n. 19989 del 27.07.2018.

[6] Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n.378 del 10.09.2019.


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1 Commento

  1. In tema di agevolazione tributarie per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza, è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale.

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