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Caldaia in condominio: il terzo responsabile e il fondo-lavori per l’impianto termico

8 luglio 2013


Caldaia in condominio: il terzo responsabile e il fondo-lavori per l’impianto termico

> Diritto e Fisco Pubblicato il 8 luglio 2013



Senza la costituzione di un fondo spese non è valida la delibera di approvazione dei lavori e di conferimento dell’incarico al terzo responsabile.

Sono state chiarite le regole per la conduzione delle caldaie nei condomini in materia di impianti termici [1].

In condominio, il responsabile dell’impianto termico è l’amministratore. A lui, quindi, sono affidati l’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione dell’impianto stesso e il rispetto delle disposizioni di legge in materia di efficienza energetica.

L’assemblea può però deliberare di affidare tale incarico, con un contratto scritto, a un terzo responsabile. Quest’ultimo risponderà però del mancato rispetto delle norme.

Qualora si debba mettere a norma l’impianto prima dell’affidamento dell’incarico al terzo responsabile (così come per tutte le opere di manutenzione straordinaria), l’amministratore deve obbligatoriamente curare la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (sul tema, leggi l’articolo “I lavori condominiali si pagano in anticipo: la norma che tutela i costruttori”). Senza il rispetto di tale obbligo e quindi la raccolta dei soldi, la delibera assembleare è invalida. L’amministratore non potrà quindi sottoscrivere il contratto con il terzo responsabile dell’impianto e, pertanto, la responsabilità sulla caldaia rimarrà in capo all’amministratore. Questi dovrà agire con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo se vorrà trasferire sui condomini la responsabilità.

Se invece l’esigenza di effettuare interventi straordinari sulla caldaia (indispensabili al corretto funzionamento dell’impianto termico e alla sua rispondenza alle prescrizioni normative) insorge durante l’esecuzione del contratto con il terzo responsabile, questi deve comunicare tempestivamente per iscritto all’amministratore l’esigenza di effettuare tali interventi.

L’amministratore dovrà convocare immediatamente assemblea per far votare l’approvazione dei lavori. Tale incarico, però, deve essere conferito entro 10 giorni dalla comunicazione all’amministratore. Anche in questo caso, la validità della delibera è subordinata alla costituzione di un fondo pari alla spesa da sostenere.

In assenza, decade automaticamente la delega del terzo responsabile. Quest’ultimo dovrà immediatamente informare la Regione o Provincia autonoma della decadenza e dei motivi che l’hanno determinata. Gli organi competenti saranno quindi in grado di emanare le sanzioni.

note

[1] Dpr 74/2013 in Gazz. Uff. del 27 giugno 2013.

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