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Come calcolare il prezzo giusto dell’immobile da acquistare

3 Novembre 2019
Come calcolare il prezzo giusto dell’immobile da acquistare

Per vendere o comprare casa si parte sempre dal prezzo riportato nell’atto di provenienza del medesimo immobile e lo si compara con le attuali condizioni dell’appartamento.

Stai per acquistare casa. Hai notato che, sui siti internet o sulle vetrine delle agenzie immobiliari, sono riportate numerose proposte con prezzi variabili e differenti tra loro. Alcuni di questi sono determinati “a corpo”, altri “a metro quadro”. In questa giungla di offerte ti sei perso: con quali criteri e secondo quali logiche il venditore ha fissato il prezzo?

È noto che, nel momento in cui si vende casa, si spera sempre di realizzare un utile e ottenere più di quanto speso all’atto dell’acquisto. Ma con l’attuale ribasso del mercato immobiliare può dirsi fortunato chi riesce a recuperare l’iniziale capitale investito. Insomma, oggi è più conveniente comprare che vendere; fa un affare anche chi vende una casa piccola e ne acquista una più grande. 

Ma come calcolare il prezzo giusto dell’immobile da acquistare? Esistono dei criteri oggettivi o dei listini da confrontare per evitare un cattivo affare? 

Ecco alcuni suggerimenti che potranno esserti utili. 

Come si stabilisce il prezzo di vendita?

Non esistono prezzi imposti per gli immobili: ciascuno è libero di richiedere il corrispettivo che preferisce. Nella prassi commerciale è difficile trovare chi venda casa a un prezzo più basso di quello a cui l’ha acquistata. Anzi, al primo viene quasi sempre applicata una maggiorazione di circa il 15-20% per avere un margine più ampio in sede di trattativa. Si prende quindi l’atto di provenienza – il rogito di acquisto – e si attualizza il prezzo sulla base dell’inflazione. Esistono numerosi strumenti online per effettuare tale calcolo in pochi secondi. 

A volte l’immobile deriva da una donazione o da un’eredità e, in questo caso, non c’è un parametro di riferimento. In tali ipotesi si ricorre a una perizia da parte di un tecnico. Di solito, i più abili in questo compito sono gli stessi agenti immobiliari che svolgono tale attività, il più delle volte, a titolo gratuito, nella speranza di ricevere il successivo incarico alla vendita da parte del proprietario. 

Un terzo modo con cui viene stabilito il prezzo di vendita è attraverso il confronto con presenti vendite di appartamenti posti nello stesso edificio o in quelli limitrofi. 

Come stabilire se il prezzo di vendita è congruo?

Ci sono numerose variabili che possono determinare una (anche notevole) differenza nel prezzo di vendita tra immobili situati nello stesso edificio o nel medesimo quartiere. 

Innanzitutto, tra le principali variabili, ci sono le condizioni dell’appartamento e dello stabile. Ad incidere è, principalmente, l’eventuale ristrutturazione effettuata nell’arco degli ultimi 5-10 anni.

Oltre chiaramente alla dimensione dell’appartamento (bisogna riferirsi alla superficie netta e non a quella lorda), il prezzo può variare in base al piano del fabbricato interessato (sono più cari gli appartamenti posti in alto) e all’esposizione (quelli che affacciano a nord sono meno appetibili perché più esposti al freddo e all’umidità).

Nel caso di appartamento in condominio, tutti questi parametri – indici di qualità dell’immobile – sono stati già precedentemente valutati da un professionista del settore quando ha assegnato, all’unità immobiliare in questione, i cosiddetti millesimi di proprietà. Quindi il modo migliore per conoscere l’originario valore dell’immobile – al netto ovviamente della manutenzione e ristrutturazione che nel tempo si è resa necessaria – è richiedere al venditore l’elenco dei millesimi del condominio per valutare il rapporto di tale appartamento con gli altri.

È importante poi farsi dare tutti i certificati di regolarità degli impianti (primo tra tutti quello energetico, il cui rifacimento può implicare un aggravio notevole di spesa).

Quando poi si confrontano due immobili nella stessa zona, bisogna verificare subito la data di costruzione, la classe energetica (che incide sulla bolletta del riscaldamento) e sulla regolarità antisismica.

Per capire se il venditore ha sparato un prezzo eccessivo puoi confrontarlo con i prezzi degli appartamenti in vendita nello stesso edificio o nel medesimo quartiere. Lo puoi fare andando su uno dei tanti siti internet dove sono presenti offerte di vendita di case come immobiliare.it o borsinoimmobiliare.it. 

I metodi tecnici per il controllo del prezzo giusto di un immobile

L’Agenzia delle Entrate si avvale dell’Omi, l’Osservatorio del mercato immobiliare, che elabora il valore degli immobili per classi e zone geografiche. I valori Omi sono pubblici e periodicamente resi noti dalla stessa Agenzia delle Entrate. Questi dati servono all’ufficio delle imposte per accertare che non vi siano evasioni sul prezzo di vendita delle abitazioni. 

L’Agenzia delle Entrate, in sede di rettifica dei valori immobiliari indicati negli atti di trasferimento sottoposti a registrazione, può avvalersi di una molteplicità di criteri valutativi individuati dalla legge, dei quali, tuttavia, quello di gran lunga più utilizzato risulta essere il cosiddetto “criterio comparativo”, che si basa sostanzialmente sul confronto con atti di trasferimento precedenti aventi ad oggetto lo stesso immobile oppure altri similari. Si ha riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell’atto che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni. 

Il secondo metodo (poco) utilizzato dall’Agenzia delle Entrate si basa, invece, sul reddito netto che si può ricavare dall’immobile, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari (si pensi ad eventuali contratti di locazione).

Il terzo metodo, infine, è un criterio residuale e consente all’Ufficio di apprezzare qualsiasi ulteriore elemento, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai Comuni.

Quello dei tre largamente più utilizzato è certamente il criterio comparativo, perché avvalendosi di esso l’amministrazione finanziaria può limitarsi ad utilizzare i dati già disponibili in Anagrafe tributaria, non dovendo, quindi, procedere a ulteriori approfondimenti o istruttorie; il rovescio della medaglia è, però, che tale sistema non sempre consente di cogliere la concreta realtà considerata nel caso oggetto di accertamento, pervenendo talvolta a confronti di immobili poco verosimili.



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