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Infiltrazioni acqua gronda condominiale: chi è responsabile?

9 Novembre 2019
Infiltrazioni acqua gronda condominiale: chi è responsabile?

Buongiorno. Amministro un condominio di 5 piani. L’ultimo di essi, è una mansarda/sottotetto. La mansarda/sottotetto comprende appartamenti e, lungo tutto il perimetro, un balcone aggettante (ad uso esclusivo) che funge anche da gronda della copertura dell’edificio. Succede che una delle residenze della mansarda, ha subito recentemente infiltrazioni provenienti dal balcone/gronda. A chi competono i lavori di sistemazione/manutenzione? Al privato proprietario della mansarda con balcone aggettante (considerato prolungamento dell’appartamento)? oppure al Condominio in quanto trattasi della gronda della copertura (art. 1117)? Devo considerare l’infiltrazione proveniente dal balcone aggettante? o dalla gronda del tetto?

I balconi aggettanti vengono considerati, dalla giurisprudenza, come il prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e rientrano, pertanto, nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti che accedono. Non servono, infatti, a proteggere i piani inferiori, né a difendere la struttura portante dell’edificio e, così, non hanno alcuna funzione comune, ma solo esclusiva del proprietario di quel pianerottolo.

Diverso è il discorso per i soffitti, le volte e i solai dove le spese sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, così come anche i balconi e le terrazze incassati nel corpo dell’edificio, che hanno funzione di copertura dell’immobile in questione.

Altra eccezione, così come insegnato dalla Cassazione, riguarda i balconi aggettanti che, in tema di condominio negli edifici, costituiscono rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, inserendosi nel prospetto dell’edificio per renderlo esteticamente gradevole (Cassazione civile, sez. II, 30/04/2012, n. 6624). In questo caso, quelle parti vengono considerate dalla giurisprudenza di legittimità come parte comune a tutti i condomini.

Ora, le gronde, come anche i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale, costituiscono bene comune, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all’uso comune (in quanto “servono all’uso e al godimento comune”), ricadono tra i beni che l’art. 1117 c.c. include tra le parti comuni dell’edificio.

La proprietà esclusiva della mansarda dal quale provengano le acque che si immettono nei canali non muta questo regime, poiché l’art. 1126 c.c. (riguardante la manutenzione dei soffitti e, analogicamente, delle terrazze) disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni delle mansarde propriamente intese e non di altre parti dell’immobile, la cui esistenza è, per esso, indipendente da quella della mansarda stessa, salvo che altrimenti risulti espressamente dal titolo.

L’esistenza delle gronde, in riferimento alla loro specifica funzione e al loro particolare utilizzo, va, quindi, considerata indipendentemente dalla mansarda, a meno che non risulti diversamente dal regolamento contrattuale o dall’atto di acquisto dell’immobile (Corte di Cassazione n. 27154 del 22 dicembre 2014). Quindi, per quanto il balcone della mansarda debba essere considerato un prolungamento della proprietà privata, nello specifico caso funge da grondaia e, quindi, da servizio di convogliamento delle acque di tutto l’edificio.

Per tale motivo, ad avviso di chi scrive, i costi di riparazione/ristrutturazione del balcone, relativa all’infiltrazione occorsa, essendo strettamente correlati alla sistemazione della grondaia, dovranno considerarsi parti comuni ed essere ripartiti tra i vari condomini.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Salvatore Cirilla


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