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Causa contro il condominio: chi citare?

4 Novembre 2019
Causa contro il condominio: chi citare?

Legittimazione processuale passiva: si cita in giudizio solo l’amministratore o tutti i condomini? 

Se decidi di intraprendere una causa contro il condominio in cui vivi devi innanzitutto sapere se la citazione va notificata solo all’amministratore o invece a tutti i condomini. In quest’ultimo caso, dovrai sobbarcarti un onere economico superiore per il maggior numero di notifiche da effettuare (tante per quanti sono gli inquilini del tuo stabile). L’operazione è tutt’altro che agevole, specie tenendo conto che il condominio potrebbe essere formato anche da centinaia di famiglie. 

Non solo! Anche sotto un aspetto processuale le cose si complicano per via della presenza in giudizio di più soggetti, ciascuno dei quali con una propria posizione, eccezione e difesa. Questo potrebbe implicare un notevole aggravio di lavoro per il tuo avvocato, con ricadute sulla parcella. Senza contare che, se dovessi perdere il giudizio, ti toccherà rimborsare le spese processuali a tutti quelli che sono intervenuti.

Questa valutazione va fatta in anticipo. Nell’ipotesi di una causa contro il condominio, chi citare? Il singolo condomino o un eventuale terzo, che voglia agire contro il condominio, deve citare in causa tutti i condomini o è sufficiente la notifica nei confronti dell’amministratore? Ecco i chiarimenti che fanno al caso tuo.

Legittimazione processuale passiva dell’amministratore

In linea generale, quando i singoli condomini o i terzi intendono avviare una causa contro il condominio relativa alle parti comuni, è possibile convenire in giudizio solo l’amministratore, senza preoccuparsi di verificare se questi possa considerarsi o meno autorizzato ad eseguire quanto richiesto nella citazione. Quindi, l’atto di citazione non va spedito a tutti i condomini. 

Luca ha subito infiltrazioni dalla terrazza condominiale e agisce in giudizio per chiedere all’assemblea di eseguire subito dei lavori di manutenzione straordinaria. Nonostante la decisione spetti ai condomini, l’atto di citazione può essere inviato solo all’amministratore del condominio il quale ne dovrà informare immediatamente l’assemblea affinché prenda decisioni a riguardo ed, eventualmente, lo autorizzi a costituirsi per il tramite di un avvocato.

La legittimazione passiva dell’amministratore non ha limiti [1]: si pensi, tanto per fare qualche altro esempio, alle azioni per la contestazione delle delibere assembleari. Egli ha il potere di contrastare gli atti processuali contro il condominio, come opporsi a un decreto ingiuntivo pur in assenza di autorizzazione assembleare [2]. Ciò è stato previsto in modo da facilitare chi intende chiamare in causa il condominio, dato che diversamente, dovrebbe citare ogni singolo condomino [3].

Al contrario, la legittimazione attiva dell’amministratore, ossia il potere di iniziare cause, è molto più limitata, dovendo questi di norma farsi autorizzare dall’assemblea (può agire da solo, ad esempio, nel caso di recupero dei crediti per le quote dai morosi).

Questo implica che l’atto di citazione contro il condominio va notificato al condominio in persona dell’amministratore. Un’unica notifica, quindi, così come una sola sarà la parte convenuta in giudizio. Ad esempio un atto può essere rivolto al “condominio di via Verdi n. 1, in persona del suo amministratore pro tempore, geom. Mario Rossi”.

L’atto è poi notificato all’indirizzo ove ha il domicilio l’amministratore che, di solito, è presso il suo stesso studio professionale. Tale indirizzo è reperibile sulla targa che ogni amministratore deve obbligatoriamente affiggere all’ingresso degli edifici amministrati.

Chi agisce contro il condominio può tuttavia decidere di citare in giudizio i singoli condomini, o solamente questi, cosa tuttavia poco conveniente per le ragioni che abbiamo esposto in apertura. 

In ogni caso (quando non si riesce a individuare chi amministra il condominio o dove questi abbia il domicilio), è anche possibile notificare l’atto direttamente all’indirizzo del condominio, purché questo sia dotato di un locale portineria o di altro locale adibito al funzionamento del condominio stesso [4].

Legittimazione passiva di tutti i condomini

Con una recente sentenza [4] la Cassazione ha detto che, nelle liti riguardanti la difesa di interessi o beni comuni, chi voglia agire nei confronti del condominio è tenuto a citare tutti i singoli condomini. Pertanto, deve prima procurarsi, a propria cura e spesa, l’elenco di tutte le controparti e procedere alla citazione dell’intera compagine condominiale; non sarebbe sufficiente, quindi, citare in giudizio solo l’amministratore di condominio e alcuni condomini. 

Ciò vale, ad esempio, nelle cause di rivendica della proprietà su un bene assertivamente condominiale o nei giudizi di usucapione.

Tale interpretazione è conforme al principio sancito nel 2013 dalle Sezioni Unite [5] e corrisponde alla tesi maggioritaria. 


note

[1] Cass. 5 gennaio 2017 n. 133, Cass. 4 dicembre 2014 n. 25634, Cass. 21 maggio 2003 n. 7958

[2] Cass. 3 agosto 2016 n. 16260.

[3] Cass. 16 aprile 2007 n. 9093, Cass. 19 aprile 2000 n. 5117.

[4] Cass. 16 maggio 2007 n. 11303.

[6] Cass., Sez. Unite, sent. 13 novembre 2013, n. 25454


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