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Locazione: la fideiussione per difendersi dall’inquilino che non paga

10 Lug 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 10 Lug 2013



Il locatore che vuole tutelarsi contro gli eventuali danni all’appartamento o il mancato pagamento dei canoni di locazione può avvalersi, oltre che del deposito cauzionale, di polizze fideiussorie bancarie o assicurative.

Quando si loca un appartamento si è consapevoli del rischio che si corre qualora il conduttore non paghi le rate o le spese o danneggi l’immobile. Ciò soprattutto in considerazione della difficoltà, nel nostro ordinamento, delle procedure di recupero dei crediti.

Ecco dunque qualche consiglio utile per tutelarsi già al momento della stipula del contratto.

Il deposito cauzionale

In generale, per tutelarsi dagli eventuali danni commessi dal conduttore, il locatore, chiede a quest’ultimo la consegna del cosiddetto deposito cauzionale. Esso consiste nel versamento di una somma di denaro da parte del conduttore al momento della stipula del contratto. Al termine della locazione, tale somma sarà restituita al conduttore solo se l’immobile sarà riconsegnato in buono stato e saranno stati adempiuti tutti gli obblighi nascenti dal contratto di locazione (per esempio il pagamento dei canoni).

Fideiussione

Il deposito cauzionale è la forma di garanzia più tradizionale, ma presenta una forte limitazione: esso non può essere un importo superiore a tre mensilità di canone di locazione.

Ecco perché, al locatore può convenire, specie in caso di locazioni di lunga durata, avvalersi di un’ulteriore garanzia: la fideiussione bancaria o assicurativa.

Con il contratto di fideiussione, infatti, sarà la banca o la compagnia assicurativa a garantire l’adempimento delle obbligazioni del conduttore (pagamento dei canoni di locazione, risarcimento dei danni ecc.).

La fideiussione, a differenza del deposito cauzionale, può garantire un importo più alto.

Sarebbe opportuno stipulare una polizza che garantisca una somma pari ad almeno un anno del canone di locazione pattuito e delle spese accessorie preventivate. Ciò in quanto occorre almeno un anno per l’espletamento della causa di sfratto e la polizza riuscirebbe così a tutelare il locatore fino al termine della procedura.

Il contratto di fideiussione viene consegnato dal conduttore al locatore prima o al momento della stipula del contratto di locazione oppure in un momento successivo. In quest’ultimo caso, al locatore conviene inserire nel contratto la clausola secondo cui, se il conduttore non consegnerà la polizza fideiussoria entro un certo termine, il contratto si annullerà automaticamente (cosiddetta risoluzione di diritto per inadempimento grave della parte).

Fideiussione bancaria o assicurativa?

La fideiussione, come anticipato, può essere bancaria o assicurativa.  Tra le due può risultare più conveniente la prima. Infatti, la polizza assicurativa, a differenza della bancaria, è condizionata al pagamento di un premio assicurativo (annuale o unico) da parte del conduttore. Ne deriva che, se il conduttore non paga il premio, la compagnia assicurativa può recedere dal contratto con la conseguente perdita della garanzia per il locatore.

La polizza bancaria prevede, invece, il versamento immediato di somme che resteranno vincolate a titolo di garanzia per tutta la durata del contratto di locazione.

Il locatore, nel contratto di fideiussione, sia bancaria che assicurativa, può chiedere che il pagamento della garanzia da parte del fideiussore (banca o assicurazione) avvenga direttamente a prima richiesta del locatore stesso, senza necessità di doversi recare prima dal conduttore e solo in caso di inadempimento di quest’ultimo, rivolgersi al fideiussore. In questo modo la procedura di riscossione diventa più rapida e sicura.

Gli strumenti di garanzia costituiscono una tutela precauzionale per il locatore. In ogni caso, questi può beneficiare della tutela legale: egli potrà agire in giudizio per il recupero dei canoni di locazione e delle spese non pagati dal conduttore o per il risarcimento degli eventuali danni arrecati all’immobile.


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41 Commenti

  1. Se nel contratto di locazione non è specificamente riportato, le commissioni bancarie per la gestione di una fideiussione, richiesta dal locatore a garanzia degli obblighi contrattuali, sono a carico dello stesso o del conduttore?
    A me sembra assurdo che un proprietario chieda a un inquilino una garanzia di 6 o più mensilità (fideiussione) e che le spese bancarie siano anche a carico di quest’ultimo.
    Grazie in anticipo per la risposta.
    Saluti
    Luca

    1. vorrei vedere l’inquilino che si lamenta al posto del proprietario che dopo sacrifici durati una vita per acquistare un appartamento, lo mette a disposizione di una famiglia che dopo pochi mesi si rivelano dei disonesti e pur non vivendo più dentro l’appartamento per non aver pagato acqua luce e gas, lasciano qualche mobile, si rendono irreperibili per crearti ancora più difficoltà nell’esecuzione dello sfratto e ogni tanto si fanno vedere nell’appartamento quasi per provocarti. Purtroppo sono i più forti perché non hanno nulla da perdere e la legge li tutela.

      1. L’affitto è solo un regalare soldi al proprietario che con la scusa di pagarci le tasse, ne gode e se ne infischia dei problemi che possono sorgere, addossando tutte le responsabilità (e le spese) all’inquilino. La legge fa benissimo a tutelare quest’ultimi perchè è la parte debole e ci mancherebbe! I proprietari di case se non avessero chi ne ha bisogno, se le terrebbero con la muffa alle pareti.

        1. Chiunque pero’ puo’ decidere se non vuole fare l’inquilino
          di dormire in un bel sacco a pelo o su una bella panchina
          gratis puo’ lavarsi alle fontanelle gratis e sempre gratis puo cuninare su un bel prato.Ai proprietari mica le regalano le case , compratevela anche voi.

          1. non è così..io sono proprietaria di un appartamento in un altra regione e mi sono trasferita per lavoro. Il MIO APPARTAMENTO L’HO AFFITTATO SENZA CHIEDERE IL SANGUE ALLA GENTE E NON CREDO CHE NELL’ACQUISTARLO MI SIA COSTATO MENO SACRIFICI DI QUESTI CHE HANNO TALI PRETESE.

        2. Che commento ridicolo, per non dire vergognoso. Come se i proprietari fossero tutti palazzinari che vivono nel lusso a spese dei “poveri” inquilini. Sono i risparmi dei genitori, i loro sacrifici, ed oggi grazie alle tasse e agli inquilini che non pagano, non si riesce quasi a guadagnarci nulla.

    2. Sono a carico del Conduttore e il Conduttore può rifiutarsi di prendere in locazione un appartamento con una fideiussione.

  2. Il deposito cauzionale tutela l’inquilino solo da eventuali danni cagionati all’immobile dal conduttore, nel momento in cui quest’ultimo restituisce le chiavi. La fideiussione bancaria, invece, costituisce una tutela all’incasso, da parte del locatore, del canone pattuito. Pertanto, una cosa non esclude l’altra. Casomai, nel caso di richiesta di fideiussione, invece di esigere una cauzione di tre mensilità, ci si potrà limitare a solo una o al massimo due. Ciò, per per venire incontro all’inquilino, non tanto perché lo prescriva la legge. Detto questo, se un un locatore si vede costretto a chiedere una fideiussione, è perché ha avuto brutte esperienze, come nel caso del sottoscritto. Nell’arco di una dozzina d’anni, su tre inquilini sono riuscito a perdere 17 canoni di locazione, per un valore di oltre 9.000 €, sui quali ho comunque dovuto pagare il 21% di cedolare secca, pari a circa 1.900 €, IMU, pari a circa 1.100 €, TASI, pari a circa 300 €, le rate del rifacimento del tetto, pari a circa 800 €, quelle per il rifacimento della caldaia, peri a circa 500 €, per un totale di 13.600 €. Pertanto, una casa da locare è spesso un vero debito. Però, in questo paese comunista, chi ha lavorato una vita, risparmiando centesimo su centesimo per costruirsi, tramite un appartamento da locare, una piccola rendita ad integrazione della misera pensione, invece di spassarsela, è considerato un capitalista cattivo che vuole sfruttare il povero inquilino. Questo, ultratutelato come in nessuna altro paese dell’Europa occidentale, succede che spesso ne approfitti. Perciò, se hai fatto la cicala e vuoi il mio appartamento, ti procuri una fideiussione bancaria e versi anche un deposito cauzionale (che tra l’altro ti verranno entrambi restituiti con gli interessi legali), oppure ti trovi una bella panchina libera al parco.

    1. @Mark, non è corretto quello che dici. Il deposito cauzionale non può essere trattenuto per danni all’appartamento ma solo per eventuali morosità sul canone. Su questo punto la Cassazione è ormai unanime e l’orientamento è condiviso anche dai tribunali di merito.

      1. @Redazione

        dunque, se sono giunto a due mesi della scadenza del mio contratto (sono il conduttore), ed avevo versato un deposito di 2 mensilità ai tempi della stipula dello stesso, ed ho pagato puntualmente tutte le mensilità dovute fino alla data attuale, posso arbitrariamente non pagare le ultime due e rinunciare alla restituzione del deposito?

  3. Sono un inquilino e credo che la verità stia nel mezzo, come spesso accade. A volte affittuari disonesti approfittano della lentezza burocratica e relativi costi di Legge. In altre occasioni possono sorgere condizioni oggettive che non permettono di onorare l’obbligazione, perdita del lavoro, malattia….In altri casi la Proprietà è al limite del sociopatico ed ha pretese esose sia in denaro sia in clausole contrattuali. Lo scorso anno a seguito di un mio ricovero in ospedale per come diabetico, ho tardato il pagamento della pigione di 15/20 giorni. Quando sono rientrato dall’ospedale mi è venuta a “trovare” la proprietaria con il figlio…urla, minacce, e “tutte le scuse sono buone”?!? Davanti a testimoni. Sono andato dai Carabinieri…

    Riguardo al commento immediatamente sopra della Redazione a @Mark: a risulta esattamente il contrario. Si tratta di un refuso o non ho mai capito nulla?

    1. E basta, non se ne può più di questo falso vittimismo e ipocrisia di certi inquilini ! Vorresti forse farmi credere che tutti gli inquilini farabutti sono capitati a me ? Io non sono uno strozzino, ed ho sempre cercato di andare incontro ai miei inquilini, in quanto tutti potremmo trovarci un giorno in difficoltà, soprattutto di questi tempi, ma regolarmente la mia comprensione è stata ripagata con due dita negli occhi (anche insulti e minacce). Io non parlo di 10-15 giorni di ritardo, io parlo di mesi e mesi di ritardo, di svariati canoni non pagati. La mia famiglia può contare solo sul mio stipendio, ed io posseggo un’auto modesta di 11 anni. Le ferie le facciamo una volta all’anno (una settimana), se ce lo possiamo permettere. Ho però avuto famiglie di inquilini in cui entravano tre discreti stipendi, e l’auto (non certo un’utilitaria !) veniva cambiata ogni quattro-cinque anni, ma i ritardi nel pagare il canone erano comunque cronici. A dicembre e gennaio ovviamente saltavano, in quanto c’erano da fare i regali. A luglio e agosto pure, in quanto c’erano le ferie, e così via. A casa mia, invece, prima si pagano i debiti, e poi, se avanza qualcosa, si pensa alle ferie e ai regali. Ma si sa, se la legge è preconcettualmente contro l’arcigno locatore, e per partito preso a favore del povero inquilino, perché non approfittarne. Ed è ciò che effettivamente è quasi sempre accaduto a me. Non ne posso più di sentire certe cazzate, tanto per usare un francesismo, e pertanto in futuro mi asterrò dall’intervenire nuovamente in questo sito, che mi sembra molto schierato e poco obiettivo. Saluti e avanti così, che andiamo bene.

  4. L’assurdo è che i proprietari, sebbene gli inquilini siano morosi, per tutta la durata della lunghissima procedura per addivenire all’eventuale sfratto devono comunque continuare a pagare le tasse come se percepissero regolarmente il canone, ed anche le spese di amministrazione. Della serie cornuti e mazziati!

  5. volevo sapere se fosse possibile avere una fideiussione bancaria garantita per l’intero importo della locazione esattamente per 6 anni. (esempio: euro 1000 mensili, fideiussione bancaria 72 mesi pari a euro 72.000)

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