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Il portiere paga le spese condominiali?

5 Novembre 2019
Il portiere paga le spese condominiali?

Spese di guardiania in condominio: il portiere deve pagare le quote all’amministratore? E chi paga le bollette del portiere, il riscaldamento e la luce? Cosa prevede la legge?

Nello stabile in cui vivi c’è un portiere che svolge quotidianamente le proprie attività all’interno della guardiania. Egli, inoltre, ha un piccolo appartamento ove vive con la moglie; l’immobile, di pochi metri quadri, è di proprietà del condominio che gliene ha concesso l’uso in comodato gratuito.

Un giorno, durante una riunione condominiale, un nuovo condomino chiede di visionare le varie ripartizioni delle quote condominiali fatte, sino ad allora, dall’amministratore. A suo avviso, è stato commesso un grave errore: nella divisione degli oneri, non sono mai stati attribuiti i millesimi al portiere, il quale pertanto, pur usufruendo di un appartamento, non ha partecipato alle spese comuni. Secondo qualcun altro, essendo l’immobile del condominio, il portiere non deve versare alcuna somma. Chi ha ragione? Il portiere paga le spese condominiali? E chi paga le bollette per le utenze di quest’ultimo (ad esempio la luce e il gas) e le relative imposte come la spazzatura e il canone Rai?

La questione è stata analizzata dalla Cassazione in una recente sentenza [1]. Ecco cosa prevede, a riguardo, la legge.

Portiere: spese condominiali

L’alloggio di servizio spetta al portiere e, quindi, a chi effettua vigilanza e custodia dello stabile e non anche a chi, per il condominio, svolge soltanto lavori di pulizia. In tal caso, gli si potrà concedere un comodato gratuito dell’abitazione, ma nulla vieta che possa essere gravato del pagamento delle relative spese condominiali. 

In buona sostanza, per stabilire se il portiere paga le spese condominiali bisogna verificare cosa prevede il contratto di comodato in forza del quale questi usufruisce dell’appartamento di proprietà del condominio. In esso, infatti, può essere previsto il rimborso forfettario delle spese condominiali e di riscaldamento. Questa previsione non trasforma il comodato da gratuito ad oneroso e, quindi, non ne stravolge la natura.

Potrebbe, tuttavia, succedere che il contratto di comodato tra il condominio e il portiere non contenga alcuna indicazione in merito all’eventuale addebito delle quote millesimali dovute per i servizi comuni condominiali. Che succede in tali ipotesi? Se non è previsto alcunché nel contratto, si deve ritenere applicabile la normativa generale prevista dal Codice civile in materia di comodato. A riguardo, si ricorda che il comodatario non deve pagare alcun corrispettivo per l’uso dell’immobile, perché lo stesso viene concesso per motivi di amicizia o cortesia. Su di lui grava solo l’obbligo di custodire e conservare il bene utilizzato. Essendo poi il comodato un diritto di godimento personale e non reale (non è cioè collegato al bene, ma solo agli accordi stretti con il proprietario), il comodatario non è tenuto a partecipare alle spese condominiali salvo che nell’atto di consegna (ossia nel contratto di comodato) non sia previsto diversamente. 

Come, infatti, nel caso dell’affittuario che ha firmato una locazione ad uso abitativo, anche il comodatario non ha rapporti diretti con il condominio: la qualifica di condomino permane in capo al titolare dell’immobile e non all’utilizzatore. Pertanto, egli è tenuto a versare le quote condominiali sull’immobile solo se ciò è previsto espressamente nel contratto [2]. In tal caso, qualora il comodatario non paghi gli oneri condominiali pattuiti, il condominio potrà agire solo nei confronti del proprietario dell’immobile, ossia paradossalmente verso se stesso. Ma siccome ciò è impossibile, l’unica carta in mano al condominio sarà la risoluzione del contratto di comodato gratuito dell’appartamento per mancato rispetto degli accordi. 

Chi paga le bollette del portiere?

Veniamo poi al secondo problema, quello che riguarda il pagamento delle bollette di luce, acqua e riscaldamento per i consumi relativi all’abitazione del portiere. A chi spetta il relativo onere? Nel contratto collettivo nazionale, è previsto un contributo per l’elettricità di 40 kw al mese e di 120 mq di acqua l’anno. Invece, per quanto riguarda il gas, questo resta a carico integrale del condominio. 

Per l’imposta sul servizio rifiuti (la cosiddetta Tari) questa, di norma, è a carico dell’utilizzatore dell’alloggio, ossia del portiere. Così com’è a carico suo il versamento del canone Rai, in quanto imposta dovuta da chi detiene l’apparecchio.


note

[1] Cass. ord. n. 24970/19 del 7.10.2019.

[2] Cass. sent. n. 6323/2003.


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