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Lavori condominiali non obbligatori

5 Novembre 2019
Lavori condominiali non obbligatori

Condominio: lavori straordinari non necessari: come dissociarsi dal voto della maggioranza e non pagare le spese per le opere edili.

All’ultima riunione di condominio, l’assemblea ha deciso di eseguire alcuni lavori sulla terrazza e nel cortile. Si tratta, per lo più, di abbellimenti e di strutture rivolte a garantire un più comodo utilizzo dei beni comuni, non comunque necessarie né tantomeno urgenti. Evidentemente i tuoi vicini di casa non hanno problemi economici come te e non trovano miglior modo per spendere i propri soldi se non per opere di cui, a tuo avviso, si potrebbe ben fare a meno. 

Sei in minoranza, una minoranza schiacciante, e non hai modo di opporti. Ti chiedi se c’è una scappatoia: chi ha uno stipendio più basso può esimersi dal partecipare alle spese? Esiste una legge che tutela i proprietari degli appartamenti dai lavori condominiali non obbligatori? 

A determinate condizioni, il codice civile consente di non pagare i lavori condominiali inutili. Leggendo questo articolo scoprirai se anche tu ricadi in questa ipotesi e se, anche quando la maggioranza dei voti dell’assemblea si è pronunciata a favore della spesa, puoi evitare di pagare la tua quota. Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono i cosiddetti lavori condominiali non obbligatori.

Condominio: manutenzione, innovazioni e modifiche

La legge non fa alcuna distinzione tra lavori straordinari necessari e lavori non necessari; tuttavia parla di lavori di manutenzione da un lato, che sono sempre necessari, e innovazioni dall’altro, che invece possono, in determinati casi, essere non necessarie. 

La manutenzione – che può essere ordinaria o straordinaria a seconda che la spesa sia periodica e di basso importo oppure sia sporadica ed elevata – viene deliberata dall’assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. La minoranza non ha modo di opporsi all’eventuale approvazione della spesa e dovrà corrispondere la propria quota, a prescindere da eventuali difficoltà economiche.

Le innovazioni  sono invece i lavori diretti al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Vanno deliberati con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 667/1.000.

È invece sufficiente la semplice maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000 per le innovazioni aventi ad oggetto:

  • le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità dell’edificio e degli impianti;
  • le opere e gli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento del consumo energetico, alla realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché alla produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
  • l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto

Il condomino che intenda introdurre taluna delle innovazioni sopra elencate deve farne richiesta all’amministratore, indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi proposti. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta.

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Differenza tra innovazioni e modifiche 

Dalla manutenzione e dalle innovazioni si distinguono poi le modifiche. Per comprendere cosa sono bisogna metterle in raffronto alle innovazioni. 

L’innovazione è una trasformazione materiale della cosa comune, che ne altera la sostanza o ne muta la destinazione originaria. Si pensi alla sostituzione di una centrale di riscaldamento comune con dei pannelli fotovoltaici

Al contrario la modifica mira a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune da parte di uno o più condomini, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi degli altri condomini [1]. Si pensi alla sostituzione della pavimentazione del lastrico solare con mattonelle di altro tipo.

Le modifiche possono essere deliberate con le stesse maggioranze delle manutenzione: maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno 500/1.000 millesimi.

Condominio: lavori straordinari non necessari

Veniamo ora alla possibilità di individuare dei «lavori straordinari non necessari» che consentono ai condomini dissenzienti di non partecipare alla spesa ed evitare di pagare la propria quota. 

Ci sono diverse condizioni da rispettare per come previsto dal codice civile. Le analizzeremo qui di seguito.

Innovazione

Si deve trattare innanzitutto di innovazioni. Dunque non ci si può opporre alla decisione dell’assemblea di eseguire manutenzione o modifiche al di là dell’eventuale giudizio di non necessità della spesa. Neanche il giudice può entrare nel merito della decisione del condominio e valutare se la stessa è ragionevole o meno. Si tratta di valutazioni in cui è sovrana l’assemblea a cui nessun altro si può sostituire. 

Spesa elevata o carattere voluttuario

In secondo luogo l’innovazione deve rispondere a uno dei seguenti casi:

  • o deve comportare una spesa molto gravosa  ossia che comporti un esborso economico consistente rispetto alle condizioni e l’importanza dell’edificio. È invece ininfluente, ai fini della valutazione dell’onerosità dell’innovazione, il reddito più o meno elevato dei condomini che abitano l’immobile;
  • oppure deve avere carattere voluttuario, ossia deve essere priva di utilità, non strettamente indispensabile per l’esistenza e la conservazione dell’edificio.

L’utilizzazione separata

Veniamo all’ultima delle tre condizioni per non pagare i lavori condominiali. L’innovazione deve consistere in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata. Ciò ricorre quando il godimento dell’opera realizzata dal condominio può essere inibito a chi non vuol partecipare alla spesa. Si pensi alla realizzazione di un campo di calcio o di tennis o a una piscina, a un nuovo impianto fotovoltaico, ecc. Non sarebbe tale invece una nuova copertura del tetto che finisce per avvantaggiare tutti i condomini, ricevendo da essa protezione dagli agenti atmosferici; lo stesso dicasi per la realizzazione di un ascensore, a meno che questo non sia dotato di tessere magnetiche che consentano di limitarne l’uso solo a chi ne è in possesso. 

Come non pagare i lavori non necessari

In presenza delle condizioni appena viste, i condomini non interessati sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa. In questa ipotesi, quindi, l’innovazione può essere introdotta a cura e spese del condomino (o del gruppo di condomini) che intende avvalersene.  

Il condomino che non vuol partecipare alla spesa deve aver votato contro l’innovazione o, se assente, deve aver comunicato in modo tempestivo all’amministratore il proprio dissenso e quindi l’intenzione di non avvalersi dei nuovi manufatti.

I condomini che non intendono contribuire alla spesa richiesta da un’innovazione gravosa o voluttuaria devono far mettere a verbale il loro dissenso o impugnare la delibera che l’ha approvata [2]. 

La relativa spesa sarà addebitata solo sui condomini favorevoli all’innovazione. Chiaramente chi non ha contribuito non potrà usufruire della nuova opera realizzata dal condominio. A tal fine, spesso e quando possibile, si ricorre a serrature (per nuovo ascensore, per nuovi locali o attrezzature) la cui chiave non viene loro consegnata, o a meccanismi elettronici (decoder per antenne, codici d’accesso, badge ecc.).

In ogni caso il condomino dissenziente, i suoi eredi ed eventuali acquirenti, possono sempre decidere di fare marcia indietro e di utilizzare l’innovazione in un successivo momento pagando la quota che avrebbe dovuto altrimenti corrispondere (ossia le spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera secondo i propri millesimi), ragguagliate al valore attuale della moneta, e con l’aggiunta di tutti i costi di manutenzione che nel tempo si sono resi necessari.


note

[1] Cass. sent. n. 5101/1986.

[2] Cass. sent. n. 1215/1969.

Autore immagine: 123rf com


2 Commenti

  1. Giuste Affermazione come da Normative!
    Ma Voi avete cotattato Giudici e o avuto casi del genere?????
    Io si quste Satrapi Giudici!
    Mi anno costretto a avvalermi di un passaggio abbusivo per raggiungere il tetto!
    Togliendomi ciò che ho Comprato con atto notarile ^^ passaggio atraverso appartamento!
    Che mi dite???

  2. Su lavori Condominiale?
    Bisogna stabilire SÉ i GUDICI!
    Sanno Applicare le Vere Normative.
    Io “Emerito Brig. P.G.

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