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Decoro architettonico ed estetica del palazzo condominiale

5 Novembre 2019
Decoro architettonico ed estetica del palazzo condominiale

Modifiche esterne sulla facciata dell’edificio: quali di queste sono vietate dalla legge perché in contrasto con l’aspetto esteriore del palazzo?

Uno dei limiti che incontrano spesso i proprietari di appartamenti in condominio è quello del decoro architettonico: si tratta di un vincolo volto a impedire la realizzazione di opere, sulle proprietà individuali (ad esempio, sui balconi privati), che possano incidere sull’estetica del palazzo, pregiudicandone l’armonia delle forme e dei colori. Nulla di più vago: quello del «decoro architettonico», così come appunto definito dalla legge, è un concetto rimesso alla valutazione del giudice in base al caso concreto. È, quindi, il tribunale, in caso di controversia tra i singoli condomini e il condominio, a stabilire se c’è stata una violazione o meno delle regole imposte dal Codice civile.

In questo articolo, cercheremo di capire cosa si intende per decoro architettonico ed estetica del palazzo condominiale. Ma procediamo con ordine.

Per chi vale il decoro architettonico?

Il concetto di estetica del palazzo e decoro architettonico in condominio non è un concetto urbanistico, ma di diritto civile: significa che serve a dirimere le controversie tra i condomini dello stesso edificio. È da escludere, pertanto, che il Comune o i proprietari degli edifici circostanti possano intervenire e contestare la violazione di tali regole. 

Marco chiude il balcone con tre lastre di vetro, realizzando così una veranda. A detta di molti, l’opera costituisce un “pugno nell’occhio” rispetto al resto del palazzo. Ma i condomini sono disposti a tollerare la costruzione per quieto vivere e per non inimicarsi Marco. Non sono, invece, propensi a fare altrettanto i proprietari degli appartamenti che vivono nei condomini limitrofi. Questi ultimi scrivono sia a Marco, per intimargli la demolizione dell’opera che rovina il quartiere, sia al Comune chiedendo di intervenire. In verità, la lettera non potrà sortire alcun effetto: se Marco, infatti, ha ottenuto il permesso di costruire dal Comune, nessuno – se non i condomini dello stesso edificio – possono contestargli l’opera solo perché “brutta”.

Cosa si intende per decoro architettonico?

L’estetica dell’edificio è data da due elementi: 

  • le linee architettoniche e ornamentali del palazzo, per come disegnate dal costruttore, che ne caratterizzano da sempre l’identità e l’estetica; 
  • le successive modifiche realizzate dai vari proprietari o dallo stesso condominio.

Ben potrebbe avvenire, quindi, che un palazzo inizialmente di pregio sia stato oggetto di una serie di interventi nel tempo che ne hanno stravolto l’identità, deprezzandolo. In questo caso, non si potrà contestare la violazione del decoro architettonico a colui che, solo per ultimo, è intervenuto con un’opera contraria alle linee caratterizzanti l’edificio.

Quando bisogna rispettare il decoro archiettonico?

Il Codice civile menziona il decoro architettonico in quattro occasioni:

  • innovazioni: è fatto divieto all’assemblea di deliberare le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino;
  • modifiche delle destinazioni d’uso: sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico;
  • impianti autonomi di tv e riscaldamento: le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche;
  • opere su parti di proprietà o di uso individuale: nel suo appartamento, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.

Elementi per definire il decoro architettonico

Tenendo conto di alcune sentenze della Cassazione possiamo farci un’idea di cosa sia il decoro architettonico e l’estetica del palazzo condominiale. 

In tre occasioni distinte – e con un linguaggio piuttosto complicato da afferrare nella sua portata pratica – la Cassazione ha detto che il decoro «risulta dall’insieme delle linee e dei motivi architettonici e ornamentali che costituiscono le note uniformi dominanti ed imprimono alle varie parti dell’edificio stesso nel suo insieme, dal punto di vista estetico, una determinata fisionomia, unitaria ed armonica, e dal punto di vista architettonico una certa dignità più o meno pregiata e più o meno apprezzabile. Esso è opera particolare di colui che ha costruito l’edificio e di colui che ha redatto il progetto, ma una volta ultimata la costruzione costituisce un bene cui sono direttamente interessati tutti i condomini e che concorre a determinare il valore sia delle proprietà individuali che di quella collettiva sulle parti comuni» [1]. 

Ed ancora la Corte ha detto che l’estetica del fabbricato è data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità [2]. 

Quando si parla di estetica non ci si riferisce solo agli edifici di pregio storico-artistico o con particolari decorazioni presenti sul prospetto, ma anche agli immobili più semplici, ai “condomini normali”; per cui si può parlare di decoro architettonico anche per un palazzo residenziale in una zona periferica, laddove «possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia» [3]. È dunque irrilevante che l’immobile sia inserito in un contesto elegante, in un centro storico o in un quartiere con edifici di valore, potendo il decoro essere ravvisato in qualsiasi fabbricato.  

Nell’individuazione dell’esatta natura e della qualità del decoro dello specifico edificio, non rileva l’ambiente circostante [4]. Sono invece rilevanti le eventuali compromissioni, derivanti da opere precedentemente effettuate e che ne possono diminuire la portata [5].

La lesione del decoro rileva nella misura in cui comporta un nocumento economico, pregiudizio invero normalmente derivante dall’alterazione delle linee armoniche dell’edificio, salvo però prova contraria [6].

Il regolamento di condominio può adottare una concezione più restrittiva del decoro del fabbricato, anche arrivando a impedire (se contrattuale) qualsiasi intervento sull’edificio [7].

Decoro architettonico in pratica

Il concetto di decoro va considerato nella valutazione di eventuali innovazioni e/o di opere sulle proprietà esclusive. Nel fare ciò, va innanzitutto individuata la qualità architettonica dello stabile, al fine di verificare se esso sia di pregio (certamente soggetto a tutela più incisiva), ovvero se sia ordinario. Occorre poi esaminare con completezza se l’edificio sia stato oggetto di interventi pregressi che ne abbiano alterato l’aspetto generale e se quindi siano presenti interventi di realizzazione di cubature aggiuntive (quali, spesso, le verande sui balconi), se siano stati installati sulle facciate elementi degli impianti di condizionamento, inferriate di diverso disegno, tende tra loro non conformi, insegne permanentemente stabili, parabole e/o antenne varie e se siano state praticate aperture e/o sfiati. All’esito risulterà con una sufficiente evidenza se il nuovo intervento alteri o meno le linee architettoniche dell’edificio.

Prescrizione decoro architettonico

L’azione per far valere la violazione del decoro architettonico è imprescrittibile. Significa che può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche a distanza di molti anni dal compimento dell’opera, visto che sono imprescrittibili tutte le azioni a tutela della proprietà, salvo l’eventuale usucapione ventennale. 


note

[1] Cass. sent. n. 1472/1965.

[2] Cass. sent. n. 851/2007.

[3] Cass. sent. n. 8830/2008.

[4] Cass., sent. n. 2552/1975.

[5] Cass., sent. n. 4679/2009.

[6] Cass., sent. n. 14455/2009.

[7] Cass., sent. n. 8174/2012.


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