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Mutuo non pagato, dopo quante rate scatta il pignoramento sulla casa?

2 Dicembre 2019 | Autore:
Mutuo non pagato, dopo quante rate scatta il pignoramento sulla casa?

Non pagare le rate del mutuo comporta l’applicazione degli interessi di mora, la segnalazione come cattivo pagatore ed il pignoramento della casa.

Cosa succede nell’ipotesi di mancato pagamento delle rate del mutuo? Quando avviene il pignoramento della casa? E’ possibile evitarlo? E’ molto frequente ai giorni nostri richiedere un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile. Non sempre, infatti, si ha la disponibilità dell’intera somma occorrente e la richiesta del mutuo diventa, quindi, una scelta obbligata. La decisione va comunque ben ponderata poiché è destinata ad incidere sul budget familiare per un periodo più o meno lungo, considerato che il finanziamento può avere una durata compresa tra i 5 e i 30 anni.

Inoltre, c’è un altra circostanza che non va sottovalutata. Infatti, accade spesso di non riuscire a versare le rate del debito. In tali casi, cosa succede? Nell’ipotesi di mutuo non pagato, dopo quante rate scatta il pignoramento sulla casa? Ebbene, pagare il finanziamento è obbligatorio per legge, tuttavia la banca deve seguire un’apposita procedura prima di procedere all’espropriazione forzata dell’immobile. Inoltre, il legislatore italiano ha previsto degli strumenti che consentono a chi si trova in difficoltà con il pagamento delle rate, di evitare il pignoramento dell’immobile e la sua successiva vendita all’asta.

Cos’è il mutuo

Il mutuo è un contratto con il quale viene concesso un finanziamento a medio/lungo termine. In parole più semplici, un soggetto, detto mutuante, che in genere è una banca, consegna ad un altro soggetto, detto mutuatario, una somma di denaro. Per effetto di ciò, il mutuatario si obbliga a restituire al mutuante altrettanto denaro [1].

Trattandosi di un prestito a titolo oneroso, chi ha ricevuto la somma deve corrispondere gli interessi.

Nella maggior parte dei casi, a garanzia del finanziamento, viene stipulata un’ipoteca, in modo da consentire al creditore (banca), nel caso di pignoramento dell’immobile, di soddisfarsi sul ricavato della vendita prima di altri eventuali creditori.

In alcune ipotesi, l’istituto di credito può richiedere ulteriori garanzie oltre all’ipoteca. Ad esempio, se il cliente è un lavoratore precario la banca può richiedere una fideiussione. Perciò una terza persona, come un parente, fà da garante per il soggetto che vuole ottenere il finanziamento così da intervenire qualora questi non riesca a restituirlo.

Altra garanzia è rappresentata da una polizza contro incendio e scoppio a tutela dell’immobile o da una polizza vita a protezione del mutuo nel caso in cui questo sia abbastanza lungo e la scadenza avverrà quando il mutuatario avrà un’età avanzata.

Quali le conseguenze del mancato pagamento delle rate del mutuo

Interessi di mora per rate non pagate

Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta, per prima cosa, l’applicazione degli interessi di mora, cioè di una maggiorazione del tasso di interesse, nella misura indicata nelle condizioni del contratto.

Gli interessi di mora sono calcolati sull’importo delle rate non pagate per il periodo di ritardo rispetto alle scadenze stabilite. Più tempo trascorre senza pagare, più alto sarà l’interesse.

Segnalazione come cattivo pagatore

Il mancato pagamento delle rate del mutuo comporta anche la segnalazione da parte della banca, del cliente come cattivo pagatore presso gli enti pubblici e privati (ad esempio, Crif, Eurisc, la centrale rischi di Banca d’Italia), istituiti per il controllo e il rischio del credito.

Tale segnalazione, che pregiudica la possibilità per il mutuatario di ottenere ulteriori prestiti, può avvenire solo dopo 120 giorni di mancato pagamento o dopo il mancato pagamento di almeno 2 rate [2]. La segnalazione deve comunque essere preceduta da una comunicazione della banca con la quale il cliente viene avvertito della decisione dell’imminente registrazione [3].

La segnalazione di mancato o ritardato pagamento rimane annotata per un certo periodo di tempo, nella banca dati, anche dopo il pagamento delle rate. Pure il pagamento viene annotato, ma è qualificato come ritardo.

Nell’ipotesi di segnalazione illegittima, il debitore può iniziare un giudizio per la rimozione del suo nome dalla banca dati e solo in questo caso non rimarrà alcuna traccia della segnalazione.

Quando scatta il pignoramento della casa?

Decadenza dal beneficio del termine

Il pignoramento della casa non è una conseguenza immediata e diretta del mancato pagamento delle rate del mutuo. Infatti, la banca deve seguire un iter determinato prima di arrivare all’espropriazione forzata del bene e alla sua successiva vendita all’asta.

Innanzitutto, l’istituto di credito deve dichiarare il cliente decaduto dal beneficio del termine. In altri termini la banca deve inviare al debitore una lettera in cui:

  1. rileva il mancato pagamento di più rate;
  2. comunica di non concedere più il pagamento rateizzato;
  3. chiede il saldo del debito.

La decadenza dal beneficio del termine può avvenire solo nell’ipotesi di mancato pagamento di più di sei rate [4].

Mancato pagamento delle rate del mutuo

Per i soggetti che hanno stipulato un mutuo, le pratiche e le clausole da seguire sono differenti a seconda se il debito è stato contratto prima o dopo il 2017.

Grazie alla riforma introdotta da un decreto legislativo del 2016, infatti, il pignoramento della banca per mutuo non pagato è possibile solo dopo 18 rate di morosità.

Detto decreto attua una direttiva comunitaria del 2014, più precisamente la n. 17/UE, sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali” e conferma le 18 rate mensili non pagate, anche non consecutive, come condizione di inadempimento da parte del consumatore.

Per coloro che hanno stipulato il mutuo prima del 2016, invece, basteranno solo sette rate non pagate del mutuo per sciogliere il contratto e permettere alla banca di iniziare le procedure per il recupero del credito.

La banca, inoltre, per potere pignorare deve prima ottenere un titolo esecutivo, quell’atto cioè, che consente al creditore di agire esecutivamente contro il debitore. A titolo di esempio rientrano nella categoria dei titoli esecutivi le sentenze, le cambiali, i decreti ingiuntivi, ecc.

Se, quindi, la banca possiede uno di questi atti, può notificare direttamente il precetto, che è un ultimo avviso con cui il creditore intima al debitore il pagamento entro dieci giorni. Dopo la notifica del precetto, il creditore ha novanta giorni di tempo per richiedere il pignoramento dei beni del debitore. Se ciò non avviene, il precetto perde efficacia e pertanto, il creditore dovrà notificare un nuovo precetto prima di richiedere il pignoramento.

Dopo il pignoramento, la casa può essere messa all’asta e venduta per soddisfare il debito con la banca.

Se il mutuo non è garantito da ipoteca, ossia se si tratta di un mutuo chirografario, la banca deve prima agire in giudizio contro il debitore, chiedendo al giudice di pronunciare una sentenza che accerti il credito. Successivamente, può notificare il precetto e richiedere il pignoramento nei termini prescritti.

Quali gli strumenti per evitare il pignoramento del casa

Lo Stato Italiano ha previsto degli strumenti che consentono di evitare il pignoramento della casa per l’ipotesi di mancato pagamento del mutuo. Vediamo di cosa si tratta.

Il Fondo di solidarietà

La legge [5] ha istituito presso il MEF, il Fondo di solidarietà per i mutui acquisto della prima casa, che garantisce ai mutuatari in difficoltà economica temporanea, la possibilità di sospendere il pagamento delle rate, cioè la possibilità di rimandare il pagamento fino a due volte e per una durata complessiva di 18 mesi.

Per potere beneficiare della sospensione delle rate è necessario che nei tre anni precedenti alla richiesta si siano verificati eventi ben precisi.

Nello specifico:

  • l’intestatario del mutuo deve avere perso il lavoro a tempo determinato o indeterminato oppure deve essere stato collocato in cassa integrazione;
  • in alternativa l’intestatario deve avere subito un handicap grave o trovarsi in una situazione di non autosufficienza.

In tutti i casi, non è prevista agevolazione se l’Isee supera i 30 mila euro o l’importo del mutuo supera i 250 mila euro.

Inoltre, è necessario avere pagato le rate del mutuo almeno per un anno al momento della richiesta e non bisogna avere accumulato più di 90 giorni di ritardo sul pagamento.

Va precisato che il mutuatario può sospendere il pagamento solo della quota capitale della rata mentre deve continuare a pagare gli interessi.

Per l’ipotesi di morte del mutuatario, la richiesta di sospensione può essere inoltrata dall’erede che subentra nel pagamento delle rate.

La domanda può essere presentata direttamente presso la banca fornendo la documentazione richiesta, al fine di ottenere l’approvazione da parte di Consap e, quindi, l’accesso al Fondo.

La sospensione del mutuo

Un altro strumento a disposizione del mutuatario per scongiurare l’espropriazione forzata della casa è rappresentato dalla richiesta di sospensione del mutuo.

Il decreto Milleproroghe del 2018 ha stabilito il rinnovo per gli anni 2019 e 2020 dell’accordo firmato nel 2015 tra ABI, MISE, MEF e Associazioni dei Consumatori, che prevede la possibilità, per chi ha perso il lavoro o ha subito una drastica riduzione dell’orario, di sospendere il rimborso della quota capitale del mutuo per un massimo di 12 mesi, continuando a corrispondere in quel periodo solo la quota interessi.

La durata del piano di ammortamento viene prolungata del numero di mesi corrispondente alla sospensione.

La rinegoziazione o la ristrutturazione del mutuo

Anche la rinegoziazione del mutuo consente di evitare il pignoramento della casa nell’ipotesi di mancato pagamento delle rate del finanziamento.

La rinegoziazione comporta la modifica delle condizioni in essere con la propria banca. Pertanto, qualora il mutuatario non riesca a far fronte ad una rata troppo alta, può chiedere al proprio istituto, la modifica delle relative clausole, ottenendo una rata di importo più basso.

Nella maggior parte dei casi, la richiesta di modifica attiene alle clausole inerenti la durata del piano di rimborso o il tasso di interesse applicato. Può anche riguardare la riduzione dello spread o la riduzione/eliminazione delle spese periodiche, come quelle relative ai costi di incasso rata.

Per la rinegoziazione del mutuo, occorre una scrittura privata tra le parti. A tal fine, il mutuatario deve compilare un apposito modulo, da richiedere al proprio istituto di credito, nel quale vanno indicate le clausole che intende modificare o l’attivazione delle opzioni previste dal mutuo (ad esempio, l’attivazione della opzione che prevede la possibilità di passare dall’applicazione del tasso variabile all’applicazione di un tasso fisso dopo un periodo prestabilito).

La surroga

La surroga è un altro rimedio che può tutelare il mutuatario dall’eventualità del pignoramento della casa.

Consiste nella possibilità di spostare il mutuo da una banca ad un’altra qualora il cliente trovi delle condizioni più vantaggiose per quanto attiene lo spread e i tassi di interesse.

La surroga del mutuo è un’operazione completamente gratuita, per la quale le banche non possono applicare alcun tipo di commissione. Quindi, è possibile spostare il mutuo senza oneri accessori, scegliendo l’istituto di credito che propone i tassi più vantaggiosi disponibili al momento, evitando di pagare costi per la perizia, l’istruttoria della pratica o altre voci.

note

[1] Art. 1813 cod. civ.

[2] Art. 4 Codice deontologico e di buona condotta.

[3] Art. 125 T.U.B.

[4] Art. 40 T.U.B.

[5] L. n. 244/2007.


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