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Posti auto condominio: spettano a tutti?

16 Novembre 2019
Posti auto condominio: spettano a tutti?

Il quesito riguarda la gestione di 4 posti auto condominiali che, fino ad ora, sono stati assegnati ai 4 condomini (compreso il sottoscritto) che non hanno disponibilità di un box nel condominio. Si tratta di una regola non scritta, in essere da sempre, secondo la quale i proprietari di box si sarebbero dovuti astenere dal far richiesta di un posto auto comune per dare a tutti la possibilità di parcheggiare all’interno.

Ora uno dei condomini (peraltro proprietario di 2 box) ha fatto richiesta per un posto auto dando il via ad una turnazione e, peggio, alle richieste per le seconde auto degli altri condomini già proprietari di box. Questo significa che ci saranno periodi in cui qualcuno potrà avere 3 auto parcheggiate all’interno (2 box di proprietà oltre al posto comune a turno).

Non ho scelto di non avere un box, questa situazione penalizza soprattutto me e gli altri 3 condomini senza box. Trattandosi di box privati, probabilmente il principio sulla gestione delle parti comuni secondo il criterio di dare a tutti la possibilità di parcheggiare dentro non si applica (mancando anche la possibilità di contare sul buon senso) ma vorrei sapere se esiste qualche normativa a cui appellarsi per chiedere che chi ha già un box, si astenga dal voler partecipare alla turnazione sui posti auto comuni.

Non esiste una regola che impedisce a chi è già titolare di un box di astenersi dal servirsi dei posti auto condominiali. In tal senso anche la giurisprudenza: secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 16228 del 2006) nessun proprietario può essere escluso dall’uso dei beni comuni, ed è pertanto da intendersi nulla qualunque delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo anche solo uno dei condomini senza il suo consenso. Insomma: un’area comune non può essere inibita all’uso di alcuni condòmini. Ciò può accadere solo in presenza di una rinuncia spontanea.

Ugualmente, è illegittima la deliberazione, adottata a maggioranza, che assegna il singolo posto macchina personalmente a un singolo condomino in via esclusiva, definitiva e permanente, in quanto comporta, di fatto, la divisione di un bene immobile, per la quale è richiesto il consenso di tutti i condomini (Tribunale di Foggia, sentenza 25 marzo 1994).

Ciò detto, va però precisato un ulteriore aspetto: se è vero che non si può escludere un condòmino dall’uso della cosa comune, è altrettanto vero però che è possibile disciplinarne le modalità di godimento. È dunque legittimo un uso turnario del bene comune, a volte necessitato dall’ insufficienza degli spazi.

La Corte di Cassazione (sentenza n. 12873/2005) ha ricordato il principio secondo cui la parità nell’uso delle cose comuni non esige necessariamente il contemporaneo godimento da parte di tutti i partecipanti alla comunione. Di conseguenza, la delibera condominiale che assegna a rotazione il parcheggio dei posti macchina condominiali e che non comporti l’ esclusione di condomini dall’uso del bene comune è da ritenersi pienamente legittima.

Dunque, quando in un’area comune non ci sono posti a sufficienza per tutti, è possibile stabilire un sistema a rotazione, garantendo così a ciascuno di poter usufruire dell’area a comune anche se non nello stesso tempo. La delibera può prevedere anche che la sosta sia a pagamento, sia nel caso in cui ci sia posto per tutti, sia se si deve prevedere la rotazione.

Per quanto riguarda i criteri per la turnazione, con una sentenza del 2006 la Corte di Cassazione (sent. n. 26226/2006) ha dichiarato illegittimo il criterio dei millesimi di proprietà per disciplinare tempi e spazi della sosta (per esempio, appartamento di maggiori dimensioni, posto auto più grande), in quanto ciò si traduce in una diversa utilizzazione del bene comune, con conseguente violazione dell’art. 1102 cod. civ.

Con una pronuncia del 2018 (sent. n. 26630), sempre la Corte di Cassazione ha invece riconosciuto la legittimità della delibera assemblare con cui era stato deciso, a maggioranza, di regolamentare l’uso dei cinque parcheggi esistenti nel cortile comune attraverso una turnazione su base millesimale, con riferimento ai millesimi di proprietà generale. In altre parole, i millesimi posseduti dai singoli condòmini possono essere utilizzati come criterio disciplinante la turnazione dell’uso di una cosa comune, purché del godimento della stessa non vengano privati gli altri condòmini.

Rispondendo al quesito posto, bisogna dire che non è possibile negare il posto auto ai condòmini già proprietari di box; ciò che è possibile fare, invece, è regolamentare l’utilizzo dello spazio comune in modo che possa essere utilizzato in modo paritario da tutti. È dunque lecita la deliberazione che si esprime in tal senso.

Con particolare riferimento alle modalità di turnazione, ciò che è importante è che il criterio adottato non sfavorisca alcuni condòmini a beneficio di altri. Il metodo dei posti auto assegnati per estrazione è comune a tante realtà condominiali. Tale criterio di assegnazione, però, non deve penalizzare alcuni inquilini, ad esempio quelli affetti da disabilità motoria: la disabilità non può essere subordinata alla sorte e, pertanto, l’invalido a cui non viene riconosciuto il proprio diritto a un posto auto più comodo potrebbe impugnare la deliberazione.

Lo stesso dicasi se la turnazione per estrazione possa di fatto impedire a un condòmino l’uso del bene comune per altre ragioni: si pensi a colui che, avendo un’auto molto grande, non può utilizzare le aree piccole e necessita per forza di quelle più grandi.

In estrema sintesi, dunque, la turnazione è pienamente legittima; la turnazione a sorte anche, purché non rischi di incidere sui diritti di alcuni condòmini.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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