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Recesso contratto affitto locatore prima della scadenza

6 Novembre 2019
Recesso contratto affitto locatore prima della scadenza

Quando il locatore può recedere dal contratto di locazione: la disdetta anticipata alla prima scadenza e alle successive.

Come molti contratti, anche quello di locazione presenta delle prestazioni corrispettive: da un lato quella del locatore a fornire l’uso e il godimento dell’appartamento, dall’altro quella del conduttore a pagare il canone e a custodire l’immobile in modo diligente e coscienzioso. Una grave violazione degli obblighi imposti dalla legge consente all’altra parte di “sciogliere” il contratto e chiederne la risoluzione anticipata. 

Si pensi all’inquilino che non paga l’affitto per più di un mese o al proprietario che non esegue la manutenzione necessaria ad abitare l’appartamento.

Al di là di queste ipotesi “eccezionali”, la legge prevede la possibilità per le parti di interrompere il contratto di locazione prima del termine di scadenza solo per determinate cause e condizioni. In questo, sicuramente, è più avvantaggiato il conduttore rispetto al locatore. Proprio di questo argomento parleremo qui di seguito. Spiegheremo cioè quand’è possibile il recesso dal contratto di affitto del locatore prima della scadenza. Ma procediamo con ordine.

Quanto dura il contratto di affitto

Qui di seguito prenderemo a riferimento i due contratti di locazione più comuni:

  • la locazione a canone libero: ha durata di 4 anni. Dopo la prima scadenza, il contratto si rinnova sempre per altri 4 anni, salvo disdetta dell’inquilino che può essere libera. Al termine dell’ottavo anno, ciascuna parte può interrompere la prosecuzione del rapporto di locazione inviando una lettera di recesso all’altro contraente almeno 6 mesi prima della scadenza. Se nessuna parte invia la disdetta nei termini, il contratto si rinnova per altri 4 anni. Di nuovo, al termine del 4° anno si ripropone la possibilità di scelta, per le parti, tra la disdetta del contratto o la prosecuzione per altri 4 anni. E così di volta in volta, ogni 4 anni. La caratteristica di tale contratto è data dalla libertà delle parti di concordare l’ammontare del canone secondo la propria libera trattativa;
  • la locazione a canone concordato: ha durata di 3 anni. Dopo la prima scadenza, il  contratto si rinnova per altri 2 anni, salvo disdetta dell’inquilino che può essere libera. Al termine del quinto anno, ciascuna parte può interrompere la prosecuzione del rapporto di locazione inviando una lettera di recesso all’altro contraente almeno 6 mesi prima della scadenza. Se nessuna parte invia la disdetta nei termini, il contratto si rinnova per altri 2 anni. E così via, di volta in volta, ogni 2 anni. In tale tipo di contratto il canone viene imposto da accordi sindacali.

Quando può recedere dalla locazione il locatore?

Il locatore può recedere:

  • alla prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni, nel contratto a canone libero; dopo i primi 3 anni, nel contratto a canone concordato) solo per determinate cause che vedremo qui di seguito;
  • alle successive scadenze (ossia dopo il primo rinnovo obbligatorio) quando vuole, senza l’obbligo di fornire motivazioni specifiche. Egli però deve dare sempre la disdetta sei mesi prima e rispettare quindi la naturale scadenza del contratto.

Quando il locatore può recedere dalla locazione alla prima scadenza 

Come abbiamo appena detto, il locatore può recedere dalla locazione alla prima scadenza solo per cause prestabilite dalla legge. In particolare:

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado. Anche una persona giuridica può utilizzare tale motivo se nell’immobile locato vuole svolgere la propria attività;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità (proprietà, uso, ecc.) e di fatto (l’immobile deve essere libero ed immediatamente utilizzabile) di un alloggio libero ed idoneo nello stesso Comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando il conduttore, senza che si sia verificata alcuna successione nel contratto, non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore ha intenzione di vendere a terzi l’immobile locato allorché non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Cause di scioglimento della locazione prima del termine

Il locatore può chiedere al tribunale la risoluzione del contratto, prima del termine, tutte le volte in cui l’inquilino pone in essere delle gravi violazioni del contratto. Queste sono valutate dal giudice in base al caso concreto a meno che non sia indicato, già nello stesso contratto, quali sono gli inadempimenti a cui corrisponde la risoluzione del rapporto di locazione.

Per legge si può chiedere lo sfratto se il conduttore:

  • non paga anche un solo canone di affitto con 20 giorni di ritardo;
  • non paga le spese condominiali con almeno 2 mesi di ritardo e sempre che l’importo sia pari a due mensilità di canone.

Il tribunale poi può concedere la risoluzione anticipata tutte le volte in cui c’è una grave violazione del regolamento di condominio o un difetto di manutenzione talmente importante da pregiudicare la stessa conservazione del bene. 

Spesso è stata concessa la risoluzione del contratto quando venga esercitata, nell’appartamento, un’attività molto rumorosa o non consentita dal regolamento di condominio.



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1 Commento

  1. E’ illegittimo il recesso dal contratto di locazione se il conduttore non fornisce la prova dell’imprevedibilità dell’evento sopravvenuto integrante grave motivo…In tema di recesso dal contratto di locazione e di danni al proprietario per mancata percezione dei canoni locatizi, il condominio in cui è ubicata l’unità immobiliare è tenuto a risarcire tale danno se esso è conseguenza di una responsabilità del condominio

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