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Bonus facciate: la guida

27 Dicembre 2019 | Autore:
Bonus facciate: la guida

Chi ha diritto alla detrazione del 90% sulle spese per sistemare l’esterno degli edifici e come va gestito in condominio. Le novità ed i lavori esclusi.

Se stavi aspettando l’occasione buona per dare una rinfrescata all’esterno della tua casa, questo potrebbe essere il momento giusto. Se non altro, perché hai la possibilità di recuperare quasi tutto quello che spendi. È il vantaggio del bonus facciate proposto dalla manovra economica del Governo. In pratica, un’opportunità per beneficiare di una detrazione del 90% sulle spese sostenute nel 2020 per restaurare la facciata.

Il bonus facciate interessa sia i condomini sia le villette unifamiliari e sarà compatibile con altre agevolazioni come l’ecobonus o il sisma bonus. Le caratteristiche della detrazione (a parte la percentuale) sono praticamente le stesse di quelle previste per i lavori di ristrutturazione edilizia.

Vediamo, però, in questa guida i dettagli del bonus facciate, sul quale sono state previste alcune modifiche in fase di rilettura in Parlamento.

Bonus facciate: che cos’è?

Come anticipato, il bonus facciate è un provvedimento inserito dal Governo nella manovra per portare dal 50% al 90% la detrazione fiscale sulle spese sostenute nel 2020 per il restauro delle facciate degli edifici. Lo scopo, secondo l’Esecutivo, è quello di abbellire l’aspetto delle case, e quindi delle città, invitando i proprietari degli edifici a sistemare gli edifici ma aiutando loro da un punto di vista economico attraverso una detrazione fiscale molto alta.

In particolare, come recita il testo della legge di stabilità, «per le spese documentate sostenute nel 2020 relative agli interventi edilizi, compresi quelli di manutenzione ordinaria, finalizzati al recupero o al restauro della facciata degli edifici la detrazione dall’imposta lorda è incrementata al 90%».

Ci sono dei dettagli da non trascurare. Il primo: il testo dice «inclusi quelli di manutenzione ordinaria». Significa che anche una semplice tinteggiatura della facciata è compresa nel bonus. Non occorre, dunque, un lavoro troppo impegnativo anche se, come vedremo, ci sono dei paletti. Inoltre, rientrano nell’agevolazione anche le spese per i professionisti, vale a dire quelle per l’architetto, il geometra, ecc.

Il secondo dettaglio altrettanto importante è che il bonus facciate non pone un limite massimo di spesa. Quindi, che si tratti di 2.000 euro o di 50mila (per dire) hai sempre diritto al bonus.

Bonus facciate: chi ne ha diritto?

Va detto che il bonus facciate beneficia dello stesso regime applicato per le detrazioni fiscali relative alle ristrutturazioni edilizie. Questo significa, secondo le ultime indicazioni dell’Agenzia delle Entrate (e a meno che venga introdotta qualche novità in un secondo momento), che hanno diritto al bonus facciate non soltanto i proprietari o i titolari dei diritti reali sull’immobile ma anche l’inquilino ed il comodatario.

Nel dettaglio, possono beneficiare della detrazione del 90% per il rifacimento delle facciate:

  • il proprietario o il nudo proprietario dell’edificio;
  • il titolare di un diritto reale di godimento (ad esempio l’usufruttuario o chi beneficia del diritto di uso o di abitazione);
  • l’inquilino;
  • il comodatario;
  • i soci di cooperative divise e indivise;
  • i soci delle società semplici;
  • gli imprenditori individuali, ma solo per gli immobili che non rientrano tra quelli strumentali o merce.

Inoltre, hanno diritto al bonus facciate, purché sostengano effettivamente le spese e siano documentate sulle fatture e sui bonifici:

  • il familiare convivente del proprietario o del detentore dell’edificio oggetto dell’intervento (coniuge, parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo grado);
  • il componente dell’unione civile;
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’edificio né titolare di un contratto di comodato.

Non ha diritto al bonus facciate chi ha un reddito inferiore agli 8.000 euro, poiché sono già in zona no tax.

Bonus facciate: per quali lavori?

Come si diceva, il bonus facciate spetta per lavori di manutenzione straordinaria ma anche di manutenzione ordinaria dell’esterno di un edificio. Questo significa che – se non cambia l anorma in Parlamento – è possibile usufruire dell’agevolazione quando vengono effettuati, ad esempio, dei lavori di:

  • riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture;
  • sostituzione di pavimenti;
  • tinteggiatura di pareti, soffitti;
  • rifacimento dell’intonaco;
  • verniciatura delle porte del garage.

Tuttavia, come vedremo nel capitolo successivo, si può beneficiare del bonus su alcuni di questi lavori solo se l’edificio si trova in una determinata zona omogenea.

Importante precisare che il bonus facciate interessa solo le parti opache dell’edificio, i balconi e gli ornamenti. Significa che restano fuori le opere sugli infissi, le grondaie, i pluviali e i cavi, anche se c’è sempre la possibilità di beneficiare della detrazione del 50% prevista dal bonus ristrutturazioni.

Bonus facciate: in quali zone spetta?

In una seconda lettura della manovra sono state introdotte alcune limitazioni al bonus facciate. Una di queste riguarda le zone in cui è ammessa la detrazione: per beneficiare dell’agevolazione, l’edificio su cui vengono realizzati i lavori deve essere «esistente» e trovarsi in una zona omogenea A o B. In altre parole, non si ha diritto al bonus nelle zone destinate a nuovi complessi con bassa densità di ubicazione.

Per essere più chiari, vediamo che succede a seconda del tipo di lavoro eseguito.

Interventi sui balconi

I lavori sui balconi che rientrano nel recupero o nel restauro della facciata di un edificio ubicano in zona A o B beneficiano del bonus facciate del 90%.

I lavori sui balconi che non rientrano nel recupero o nel restauro o che vengono eseguiti nelle altre zone beneficiano del bonus del 50%:

  • per le parti comuni del condominio;
  • nelle singole unità immobiliari se si cambia materiale, colori o finiture;
  • per nuova costruzione.

Interventi per cappotto termico

I lavori per la realizzazione del cappotto termico che raggiungono i requisiti di isolamento previsti dal decreto ministeriale del 26.01.2010, beneficiano del bonus facciate del 90% se si trovano nelle zone A o B.

Se l’edificio si trova in altre zone, si ha diritto all’ecobonus del 65%, che raggiunge il 70% in caso di lavori su parti condominiali che interessano almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’immobile.

Se non viene raggiunto il requisito di isolamento termico, si ha diritto al bonus ristrutturazioni del 50%.

Ci sono, però, alcune precisazioni da fare. Immagina di dover fare un lavoro di rifacimento che consiste in un intervento finalizzato al recupero o al restauro della facciata e che, allo stesso tempo, incide da un punto di vista termico, oppure interessa il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda dell’edificio. In altre parole: fai il cappotto e sistemi esteticamente l’edificio. Che succede in questo caso?

Per poter usufruire del bonus facciate del 90% su tutte le spese sostenute, dovrai chiamare un tecnico che verifichi i requisiti previsti sui limiti previsti dalla legge sulla trasmittanza termica e dalla normativa imposta dall’Enea per le opere di efficientamento energetico. In questo modo, avrai la possibilità di accedere al bonus su tutto il lavoro fatto. Altrimenti, dovrai distinguere le spese per il rifacimento della facciata da quelle sulla riqualificazione energetica.

Inoltre, sarà possibile ottenere uno sconto in fattura, cioè operato direttamente dal fornitore, solo per i lavori di importo superiore ai 200mila euro sulle parti comuni del condominio che abbiano un risultato importante dal punto di vista del risparmio energetico.

Interventi sui cornicioni

Beneficiano del bonus facciate del 90% i lavori sui cornicioni degli edifici che sorgono nelle zone omogenee A e B, purché l’intervento avvenga nell’ambito di un recupero o restauro della facciata ed interessi fregi ed ornamenti.

Come per i balconi, se non ci sono i requisiti oppure l’edificio è ubicato in un’altra zona, si ha diritto al bonus del 50%:

  • per le parti comuni del condominio;
  • nelle singole unità immobiliari se si cambia materiale, colori o finiture.

Interventi di intonaco

L’intonaco dell’edificio dà diritto al bonus facciate del 90% a condizione che l’immobile si trovi in zona A o B. Tuttavia, se il lavoro comporta un’alterazione termica del fabbricato oppure viene effettuato per oltre il 10% della superficie disperdente lorda, si avrà diritto al bonus sono se vengono rispettati i requisiti di isolamento termico.

In caso contrario, cioè se i requisiti non vengono rispettati o l’edificio sorge in un’altra zona, si ha diritto al bonus ristrutturazione del 50%.

Interventi di pulitura e di tinteggiatura

Si ha diritto al bonus facciate del 90% per i lavori di pulitura e di tinteggiature dell’esterno dell’edificio solo se si trova in zona A o B. Altrimenti, trattandosi di un lavoro di manutenzione ordinaria, si ha diritto alla detrazione del 50%.

Bonus facciate: per quali spese?

Occorre sempre stare ben attenti alle parole che vengono utilizzate per scrivere le leggi, soprattutto quando si tratta di una norma che concede un beneficio ai cittadini, come può essere il bonus facciate.

Il Governo, come detto, ha disposto la detrazione fiscale del 90% «sulle spese documentate sostenute nel 2020» per gli interventi sull’esterno degli edifici. Vuol dire che se hai cominciato i lavori nel 2019 ma li pagherai nel 2020, avrai diritto alla detrazione del 90%. Quindi – ma solo a questa condizione – il bonus è attivo per gli interventi in corso d’opera.

Non solo: se hai avviato l’intervento sulla facciata di casa tua nel 2019 ed hai pagato un acconto all’impresa entro il 31 dicembre 2019, avrai diritto alla detrazione del 50% nell’ambito dei benefici per i lavori di ristrutturazione edilizia. Ma sul saldo che pagherai nel 2020 avrai diritto alla detrazione del 90% nell’ambito del bonus facciate.

Bisogna, infatti, ricordare che fino al 2019 esistono più limiti per recuperare una parte dei soldi spesi nei lavori di rifacimento delle facciate (intonaco e tinteggiatura in particolare). Spetta una detrazione del 50% ma solo per gli interventi che modificano materiali o colori sulle singole abitazioni. Nel condominio, invece, occorre mantenere stessi colori e materiali. Ad ogni modo, per ogni unità immobiliare c’è un tetto di spesa di 96mila euro.

Con l’arrivo del bonus facciate 2020, invece, non ci sono questi vincoli: la detrazione del 90% spetta a chi utilizza qualsiasi tipo di materiale o di colore anche in condominio e non esiste un tetto di spesa.

Bonus facciate: come va gestito nei condomini?

Nel momento in cui si avverte la necessità di effettuare un intervento di recupero o di restauro della facciata di un condominio, l’amministratore dovrebbe informare i condòmini sulla possibilità di usufruire nel 2020 del bonus facciate. Anche perché, ovviamente, più alta è la spesa da sostenere e maggiore sarà la detrazione di cui beneficiare sulle imposte dell’anno successivo.

A questo proposito, l’amministratore potrebbe (meglio sarebbe dire dovrebbe) comunicare ai proprietari delle singole unità abitative una stima del costo dei lavori e della relativa agevolazione per ciascuno di loro, in modo da mettere l’assemblea nelle condizioni di decidere con maggiore consapevolezza circa la convenienza dell’intervento.

Bonus facciate: è valido anche per le villette?

Il bonus facciate, che garantisce una detrazione fiscale del 90% sui lavori di rifacimento o di restauro dell’esterno degli edifici non interessa soltanto i condomini ma anche le singole unità abitative, come una villetta unifamiliare o bifamiliare.

Inoltre, se tale dettaglio verrà confermato in Parlamento, il bonus facciate è compatibile con l’ecobonus e con il sismabonus.



20 Commenti

  1. Buongiorno ma se nel condominio sono presenti alcuni uffici e abitazioni. Come va calcolato il bonus? I lavori di facciata sono ovviamente su tutto lo stabile …
    Ma chi è proprietary di un ufficio non paga scarica nulla ma paga per intero la tinteggiatura?
    Grazie

  2. ho una appartamento in condominio oggetto di lavori straordinari fra cui è prevista la tinteggiatura dell’intero fabbricato.Prima di iniziare a pagare le rate relative alla parte di competenza come devo fare per usufruire del bonus facciate.

    1. Il bonus facciate è una detrazione del 90% sulle spese documentate e sostenute nel 2020 per il recupero ed il restauro delle facciate degli edifici. Significa che si può portare in detrazione, ad esempio, il rifacimento dell’intonaco ma anche un semplice lavoro di tinteggiatura. Al momento di beneficiare della detrazione non viene applicato il tetto di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Nel caso dei condomini, il bonus è relativo alla spesa sostenuta per ogni singola unità abitativa.In sostanza: il bonus comprende qualsiasi tipo di lavoro sulla facciata e non ha un limite di spesa. Sono compresi, infatti, anche i lavori di manutenzione ordinaria, cosa che finora si poteva fare solo nei palazzi con almeno due diverse unità immobiliari (il condominio, per intenderci). Ciò vuol dire che si ha diritto al bonus anche per i lavori di manutenzione ordinaria eseguiti sulle facciate delle ville o delle villette con una sola unità abitativa.La detrazione, come succede per il recupero di altri soldi, viene spalmata su 10 rate annue di pari importo.
      Per ulteriori informazion i leggi il nostro articolo Bonus facciate 2020: chi ne ha diritto? https://www.laleggepertutti.it/331706_bonus-facciate-2020-chi-ne-ha-diritto

  3. Salve,
    sono interessato al tema del bonus facciate 2020; il mio immobile è una villetta che fa parte di un condominio, tuttavia ho sostenuto personalmente (e non attraverso una spesa di condominio) le spese di pittura della facciata esterna in quanto relative unicamente alla porzione di mia pertinenza. Ovviamente mi sono attenuto strettamente ai colori di tutto il condominio. In tal caso è comunque applicabile il bonus facciate 2020? Grazie mille

  4. Buongiorno ho letto che il bonus facciate è per balconi io devo ristrutturare la terrazza di una villetta sui può usufruire della detrazione.?

    1. Succede non di rado che, sulla facciata dello stesso edificio, alcuni balconi appaiano più segnati dal tempo rispetto ad altri. La ristrutturazione si rende necessaria non solo per ragioni estetiche ma anche di sicurezza. Se, infatti, dovesse cadere del cemento o altra materia prima in testa a un passante e questi dovesse rimanerne leso a vita, ad andarci in mezzo sarebbe il condomino. In questo non c’è da scherzare: al di là del rispetto per l’altrui vita, il risarcimento del danno da sborsare non è mai inferiore a diverse decine di migliaia di euro. E se il palazzo non è assicurato, ad andarci di mezzo saranno i singoli condomini, tenuti a risarcire – ciascuno secondo i propri millesimi – lo sfortunato viandante o, in caso di sua morte, i passanti. Qual è il risultato? Che si può perdere anche la casa per un evento del genere: il creditore potrà infatti effettuare dei pignoramenti immobiliari nei confronti dei singoli condomini che non abbiano pagato la loro quota di indennizzo. Ecco perché una polizza infortuni per i danni procurati dai balconi e dalle altre parti comuni dello stabile è sempre opportuna e consigliabile.

      Detto ciò, andiamo a vedere chi deve sostenere il costo del restauro del singolo balcone: se la spesa deve cioè gravare sull’intero condominio o solamente sul proprietario dell’appartamento presentante il terrazzino usurato. Come abbiamo appena detto, quando il danno coinvolge gli elementi esterni del balcone (frontali, ringhiere, vetrate e fioriere incassate) allora a pagare devono essere tutti i condomini. Anche quelli che vivono in appartamenti senza balconi o che hanno l’affaccio su un altro lato dell’edificio.Questo però non toglie che il balcone, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, è esclusivamente di proprietà del relativo condomino. Per beni comuni dell’intero condominio, i cui possibili costi di restauro sono imputabili all’intero caseggiato, s’intendono gli elementi usufruibili da tutti i condomini oltre a quelli che svolgono una funzione decorativa per il prospetto frontale dell’edificio che altresì contribuiscono a rendere il caseggiato «esteticamente gradevole». L’interesse per l’estetica dell’edificio è comune a tutti i condomini in quanto il vantaggio si risolve in un aumento del valore dell’intero stabile e, di conseguenza, dei singoli appartamenti.

  5. Nella differenza fra risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia, nella categoria degli “interventi di restauro o di risanamento conservativo”, per i quali non occorre il permesso di costruire, sono annoverabili soltanto le opere di recupero abitativo, che mantengono in essere le preesistenti strutture, alle quali rapportano un consolidamento, un rinnovo o l’inserimento di nuovi elementi costitutivi, a condizione che siano complessivamente rispettate tipologia, forma e struttura dell’edificio.

  6. Signori buongiorno, volevo chiedervi semplicemente se è possibile far vedere un esempio sulla detrazione fiscale, si parla tanto di questo bonus del 90 per cento, ma capire meglio sarebbe proprio opportuno…..spendo 1.000 euro, il 90 per cento, naturalmente sono 900 euro…vengo rimborsato in dieci anni con 90 euro all’anno? oppure mi viene rimborsata, nei soliti dieci anni, la parte fiscale del 90 per cento della spesa? e la parte fiscale…è l’iva?. Grazie e buon lavoro.

  7. Oggetto: Bonus facciate.
    Desidero fare alcune considerazioni sulla legge “Bonus facciata” che, a mio avviso, è assolutamente discriminatoria e dunque anticostituzionale.
    L’art. 3 della Costituzione, infatti, stabilisce che “Tutti i cittadini hanno pari dignità sociale e sono eguali davanti alla legge, senza distinzione di sesso, di razza, di lingua, di religione, di opinioni politiche, di condizioni personali e sociali.”
    Faccio notare: condizioni personali e sociali”.
    Nella legge di bilancio 2020, invece, si decreta che la detrazione fiscale (credito d’Imposta) del 90% per tinteggiature esterne, spetta solo ai residenti delle zone A e B delle città. Chi abita nella zona C non può usufruirne. Come dire che gli abitanti dei quartieri alti tipo Parioli avranno la detrazione, quelli che vivono in campagna, in piccoli borghi o in agglomerati periferici a bassa densità abitativa, saranno esclusi e perciò penalizzati.
    Capisco che il Bonus facciata sia stato concepito per abbellire le nostre città, per rendere ancora più attraente il nostro Paese e dunque favorire il turismo ma – mi chiedo e vi chiedo – perché si vogliono mortificare i cittadini delle zone periferiche? Tali zone debbono rimanere degradate? Non ci si rende conto che anche dietro le facciate degli immobili delle zone C c’è una persona o un nucleo familiare che viene leso economicamente perché non può accedere agli stessi benefici di chi – più fortunato – vive per esempio in un attico al centro di Roma magari con vista sul Colosseo? Non credo necessiti essere grandi giuristi per capire che questa è una legge selettiva, classista, ingiusta, che grottescamente riconosce e sancisce “per legge” che ci sono cittadini privilegiati di serie A e B e cittadini umiliati di serie C. Una lex iniqua che introduce e legittima un vero e proprio razzismo territoriale.
    O va abolita o si eliminano le disuguaglianze.
    Buon lavoro e cordiali saluti.

    1. Ciao Dino condivido pienamente quello che hai scritto esistono cittadini di serie A e B e cittadini c-d-e-f- una legge iniqua e selettiva fatta solo per i ricchi a scapito delle persone oneste .

  8. Buongiorno. Sono in condominio. Vorrei ristrutturare il mio balcone dato che è messo peggio degli altri e ha elementi pericolanti.
    Gli altri condomini non sono interessati.
    Posso procedere in autonomia e approfittare del bonus 90% anche se il rifacimento non coinvolge tutta la facciata dell’edificio?
    Grazie.

  9. Salve
    Sono proprietario di un primo piano situato in un palazzo composto da quest’ultimo e un pianterreno. Devo ristrutturare la facciata del solo primo piano in quanto il pianterreno e in buono stato inoltre sono l’unico a contribuente. Posso usufruire del bonus come se la parte non fosse comune?

  10. La legge di bilancio 2020 esclude dall’agevolazione i proprietari di immobili situati nelle zone C_D_E_F esistono anche le case di seria A e case di serie B la legge non dovrebbe essere uguale per tutti?sulla carta si nei fatti penso proprio di no

  11. legge iniqua , anticostituzionale , classista, che distingue case di serie A e case di serie B mi chiedo e vi chiedo perchè alcuni devono poter usufruire delle agevolazioni e altri cittadini no ? forse i cittadini non sono eguali davanti alla legge e non hanno pari dignità sociale.

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