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Posso pagare gli ultimi mesi di affitto con la cauzione?

30 Novembre 2019 | Autore:
Posso pagare gli ultimi mesi di affitto con la cauzione?

Nella locazione è possibile compensare i canoni dovuti con la cauzione versata alla firma del contratto?

Quando si prende in affitto un appartamento, nel sottoscrivere il contratto di locazione, il proprietario e l’inquilino concordano varie regole. Quelle principali sono, sicuramente, contenute nelle clausole dove si stabilisce la durata del contratto e la misura del canone da pagare mensilmente. Non mancano, però, altre pattuizioni come, ad esempio, quella altrettanto tipica della cosiddetta caparra, altresì chiamata cauzione. Si tratta della somma che il conduttore versa al locatore in anticipo ed alla firma dell’accordo e che il proprietario potrà trattenere sino al termine del contratto. Ma se questi sono i termini dell’accordo e ti riconosci nella situazione descritta, la domanda che ti poni potrebbe essere la seguente: posso pagare gli ultimi mesi di affitto con la cauzione? Ti stai chiedendo ciò, perché il contratto di locazione, nel quale sei il conduttore, sta volgendo al termine. I rapporti con il proprietario non sono proprio idilliaci e, per questa ragione, temi che, alla restituzione dell’immobile, questi possa negarti la restituzione della caparra. In particolare, ti preoccupi che possa trattenerla per presunti danni presenti nell’immobile. Ecco perché vorresti compensarla con gli ultimi mesi di affitto. Pertanto, ti chiedi: in una locazione, quale funzione ha la caparra? Posso compensarla con il canone di affitto? In quali casi il proprietario può trattenere la cauzione? Per scoprirlo, continua a leggere questo articolo.

Affitto: cos’è la cauzione?

E’ la somma che le parti di un contratto di locazione stabiliscono come dovuta, dall’inquilino al proprietario, al momento della firma dell’accordo e in aggiunta all’importo che dovrà essere versato periodicamente a titolo di canone. Normalmente, viene fissata nella misura di due mensilità; tuttavia, nulla vieta di stabilire una misura maggiore, purché sia adeguata e non sproporzionata e, soprattutto, senza che nasconda l’obiettivo di attribuire al proprietario un affitto in misura maggiore rispetto a quello indicato nel contratto.

Affitto: la funzione della cauzione

Se ti trovi in affitto e hai versato la cosiddetta caparra/cauzione al locatore alla firma del contratto, è ragionevole conoscere quale debba essere la funzione della medesima. Devi sapere che si tratta, sostanzialmente, di una somma che il proprietario riceve a garanzia di eventuali fatti o circostanze che potrebbero accadere durante il periodo contrattuale:

  • in primo luogo, nell’ipotesi di omesso pagamento dei canoni di affitto o degli oneri condominiali. È il tipico caso dove il proprietario dell’appartamento in locazione può sfruttare la predetta garanzia, compensando a suo favore la somma in suo possesso con quegli importi dovuti dall’inquilino che, però, non sono stati regolarmente e puntualmente versati. Sembra ovvio che se tale trattenuta dovesse avvenire illegittimamente, perché in realtà il conduttore è stato sempre preciso, quest’ultimo potrebbe fare causa al proprietario per ottenere la restituzione della cauzione;
  • in secondo luogo, nell’ipotesi di danneggiamento dell’immobile in affitto ad opera e responsabilità dell’inquilino. Anche in questo caso, appare chiaro come e perché si realizzi la funzione di garanzia svolta dal deposito cauzionale in esame. Tuttavia, è bene precisare che il proprietario, se sostiene esserci dei danni nel suo appartamento, non può trattenere la cauzione in suo possesso senza aver fatto causa all’inquilino e senza, quindi, aver dimostrato in un giudizio le responsabilità del medesimo. Pertanto, se il locatore dovesse trattenere la cauzione, senza alcuna iniziativa giudiziale a riguardo e che fondi tale comportamento, il conduttore avrebbe diritto alla restituzione della somma versata, anche attivando un procedimento d’ingiunzione a carico del proprietario di casa.

Affitto: posso compensare la cauzione con il canone?

Dalla lettura dei paragrafi precedenti, avrai sicuramente capito che il deposito cauzionale che l’inquilino versa al momento della firma del contratto è una somma del tutto estranea e indipendente dall’obbligazione principale della locazione (cioè il canone dovuto mensilmente). Si tratta, quindi, di un importo che l’inquilino non può assolutamente calcolare, in compensazione, con l’affitto dovuto. Questa conclusione è sostenuta anche dalla pacifica interpretazione giurisprudenziale, secondo la quale l’omesso versamento dell’affitto, giustificato dal fatto che il proprietario è in possesso della cauzione/caparra, deve considerarsi come un grave inadempimento e, per questa ragione, motivo di risoluzione della locazione [1]. Sembra evidente, quindi, che in corso del contratto, la volontà di compensare la cauzione con i canoni dovuti non è ammessa e che una diversa interpretazione dell’inquilino potrebbe esporlo persino al cosiddetto sfratto per morosità.

Diversa, invece, è la situazione che si verifica al termine della locazione. In tale circostanza, mancando, ad esempio, duo o tre mesi alla fine dell’affitto, è abbastanza naturale e frequente che il conduttore compensi le ultime mensilità con la somma in mano al proprietario, anche se non potrebbe farlo. Se non ci sono problemi sull’immobile rilasciato, la situazione appena descritta non lascerebbe alcuno strascico e sarebbe, sostanzialmente, priva di successivi risvolti. Se, invece, l’appartamento liberato dovesse presentare dei problemi, ricordati che il locatore avrebbe, comunque, diritto ad agire nei confronti dell’inquilino per i danni provocati al bene.


note

[1] Cass. civ. sent. n. 9160/2002 – Trib. di Roma sent. n. 18667/2017


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