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Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

8 Novembre 2019
Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

Locazione: quando conviene la cedolare secca e chi ne può usufruire. Come funziona l’imposta piatta e forfettaria in sostituzione dell’Irpef.

Ora che hai aggiustato la tua seconda casa per darla in affitto è arrivato il momento di pensare al contratto e a tutti gli adempimenti burocratici ad esso collegati. Sai già che la locazione è valida solo se viene registrata all’Agenzia delle Entrate. E con la registrazione sarai anche tenuto a denunciare i canoni di affitto nella tua dichiarazione dei redditi. In pratica, sulle mensilità percepite dovrai pagare le tasse. Ma a quanto ammontano queste tasse? È un calcolo che vuoi sapere in partenza per meglio regolarti sul prezzo da chiedere all’inquilino. 

A riguardo hai sentito parlare della cedolare secca, un regime fiscale particolarmente conveniente per il padrone di casa. Non sei però un esperto in materia tributaria e, onde non apparire del tutto sprovvisto di conoscenze, prima di rivolgerti al commercialista per sapere cosa ti conviene fare, vuoi qualche informazione generale su che cos’è la cedolare secca sugli affitti.

La parola cedolare secca potrebbe non suggerirti nulla. In realtà, oggi si sente più speso parlare di “flat tax”, ma i due concetti indicano la stessa cosa: un’imposta piatta, ossia forfettaria. Insomma, con la cedolare secca non pagherai le tasse in base ad un’aliquota percentuale, ma in misura fissa. Così avrai chiaro, per tutta la durata della locazione, il prelievo che l’erario pretenderà sui canoni di locazione che andrai a percepire.

I vantaggi sono abbastanza palesi: da un lato ciò ti consente di pianificare l’investimento, calcolando sin dall’inizio i costi e i benefici dell’operazione; dall’altro ti verrà applicato un prelievo fiscale più basso di quello che potresti subire con una tassazione ordinaria. 

La scelta ora tocca a te: la cedolare secca conviene davvero? Per saperlo devi prima conoscere le condizioni che la legge richiede per optare per tale regime. 

In questo articolo ti spiegheremo dunque che cos’è la cedolare secca sugli affitti, come funziona, quali sono le condizioni per goderne. Ma procediamo con ordine.

Regime fiscale ordinario dei canoni di locazione

Per il conduttore, normalmente, i canoni corrisposti non sono deducibili dal proprio reddito, ad eccezione di alcune agevolazioni previste al fine di avvantaggiare situazioni particolari.

Per il locatore, invece, i canoni percepiti vanno a formare il reddito tassabile dello stesso ai fini Irpef. Invece, se il locatore agisce in qualità di imprenditore o esercita l’attività professionale, i canoni rilevano anche ai fini Irap e Iva.

Il locatore deve quindi dichiarare i canoni percepiti che andranno a formare la base imponibile sulla quale applicare lo scaglione Irpef corrispondente. Questo implica un aumento del reddito tassabile, che potrebbe peraltro generare un avanzamento di scaglione Irpef, con incremento della tassazione.

La regola generale vuole dunque che i canoni di locazione siano tassati tramite le normali aliquote Irpef. 

Il reddito dei fabbricati concessi in locazione libera deve essere dichiarato indipendentemente dall’effettiva percezione dei canoni: se quindi l’inquilino è moroso, il locatore dovrà ugualmente riportare, nel 730 o nella dichiarazione dei redditi, i canoni non versati e pagarvi ugualmente le imposte (come se li avesse effettivamente percepiti). Lo deve fare fino a quando non inizia il procedimento di convalida di sfratto con la notifica della citazione al conduttore; da quel momento in poi può interrompere l’obbligo dichiarativo ed evitare il prelievo fiscale.

Tassazione flat sulla locazione: la cedolare secca

Con la cedolare secca, invece, il locatore paga un’imposta fissa, determinata a forfait e non in base allo scaglione di reddito. Questo significa che la cedolare secca è uguale per tutti i contribuenti, a prescindere dal reddito da questi percepito per altri lavori. 

La cedolare secca è sempre pari al 21% del canone d’affitto percepito; l’imposta scende al 10% per le locazioni a canone concordato.

La cedolare secca sostituisce quindi l’Irpef progressiva e le addizionali, regionali e comunali, relative al reddito prodotto dalla locazione. In pratica, l’opzione per la cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell’imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote Irpef.

Il reddito assoggettato a cedolare secca va comunque indicato in dichiarazione dei redditi (o nel modello 730). 

Il reddito soggetto a cedolare rileva, ad esempio, ai fini dei requisiti reddituali per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni d’imposta previste ai fini Irpef e, in generale, per stabilire la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali quali, in particolare, l’Isee.

A chi conviene la cedolare secca?

La cedolare secca conviene quindi a chi possiede già altre fonti di reddito o ha redditi elevati. Questi infatti è già soggetto a un’aliquota Irpef superiore al 10%, sicché il reddito derivante dalla locazione subirebbe una tassazione ulteriore e quindi maggiore. Invece con l’aliquota “piatta” della cedolare secca il contribuente dovrebbe corrispondere sempre e solo il 10% del guadagno allo Stato, a prescindere dagli altri redditi percepiti.

In più, chi sceglie la cedolare secca non deve pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo all’atto della registrazione del contratto di locazione, della risoluzione e delle proroghe. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Si ricordi però che, con l’opzione della cedolare secca, il padrone di casa rinuncia alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione a qualsiasi titolo per tutta la durata dell’opzione (anche se previsto nel contratto), inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Si tenga poi conto che la cedolare secca non consente deduzioni o detrazioni fiscali dal reddito di locazione. Questo può rendere la cedolare meno conveniente in alcuni i casi.

Quanto si paga di tasse con la cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative. Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Chi può usufruire della cedolare secca?

La cedolare secca non è obbligatoria. È un regime facoltativo, a scelta del padrone di casa.

Possono optare per l’applicazione della cedolare secca le persone fisiche, titolari di diritti di proprietà o di altri diritti reali di godimento sull’immobile (usufrutto, uso e abitazione), che non agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di arti o professioni. Essa trova applicazione nei seguenti casi:

  • contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze; in pratica, è applicabile con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti al catasto nella categoria A (da A/1 ad A/11 escluso A10) o per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa;
  • abitazioni locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o associazioni e fondazioni senza scopo di lucro purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni.

Si considerano pertinenze gli immobili censiti al catasto nelle categorie C/2, C/6, C/7 e cioè cantine, box e tettoie che possono essere locate congiuntamente all’immobile abitativo o con contratto separato e successivo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al contratto di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata. Non vi è un limite numerico alle pertinenze, purché sussista un effettivo rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo locato e tale rapporto sia evidenziato nel contratto di locazione.

Non possono usufruire della cedolare secca gli immobili:

  • dati in locazione a conduttori che svolgono attività d’impresa o che sono professionisti, anche se utilizzati dai loro collaboratori e dipendenti [1];
  • locati per uso ufficio o promiscuo;
  • concessi in sublocazione;
  • situati all’estero.

Quanto dura la cedolare secca?

Una volta scelta la cedolare secca, essa permane per l’intero periodo di durata dell’affitto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Come optare per la cedolare secca?

Se il padrone di casa intende optare per la cedolare secca deve darne preventiva comunicazione all’inquilino. 

La comunicazione va fatta con lettera raccomandata; non è valida la raccomandata consegnata a mano anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

In pratica, la comunicazione deve avvenire prima della registrazione del contratto o prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive. Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.

Quando si può scegliere la cedolare secca?

Si può optare per la cedolare secca

  • all’inizio della locazione, ossia alla prima registrazione del contratto;
  • in un momento successivo, in sede cioè di proroga del contratto.

Una volta scelta la cedolare secca, essa vincola il locatore all’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto, salvo revoca in ciascuna annualità successiva da effettuarsi, presentando il modello Rli, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento che comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. 

note

[1] Così Agenzia entrate circ. 1° giugno 2011 n. 26/E e circ. 8 aprile 2016 n. 12/E. Di diverso avviso è la giurisprudenza di merito (CTP Firenze 20 settembre 2018 n. 812, CTR Lombardia 27 febbraio 2017 n. 754 e CTP Reggio Emilia 4 novembre 2014 n. 470).


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