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Vendita immobile donato con usufrutto

10 Novembre 2019
Vendita immobile donato con usufrutto

Si può vendere una casa con una persona dentro che vi vive a titolo di usufrutto? Qual è il prezzo di vendita?

Uno dei tuoi genitori ti ha donato la sua casa, riservandosi l’usufrutto. Inoltre, nell’atto di donazione, ti sei impegnato a prenderti cura dell’anziano familiare fino alla sua morte. Fino a quando ciò non succederà, lui avrà diritto a restare nell’appartamento di cui tu manterrai solo la cosiddetta “nuda proprietà”, un diritto minore rispetto alla proprietà pura e semplice. 

Ora, però, hai bisogno di soldi e l’unico bene la cui vendita può garantirti un discreto gruzzoletto è proprio la casa che ti è stata regalata. Ti chiedi se puoi farlo. Finché il tuo genitore è ancora in vita e abita nell’immobile, puoi venderlo? È possibile la vendita di immobile donato con usufrutto?

Hai sentito, peraltro, dire che la donazione di un immobile ne rende difficile la successiva vendita. Questo perché ogni donazione può essere impugnata entro 10 anni dalla morte del donante se tale cessione ha leso le quote degli eredi legittimari. Difficilmente, una banca potrà riconoscere un prestito sapendo che il mutuatario – l’acquirente dell’immobile – potrebbe rischiare di restituire l’immobile agli eredi in conflitto con il venditore. Ecco una ragione in più per chiederti se sia possibile effettuare la vendita di immobile donato con usufrutto. 

Se questi sono i tuoi dubbi, ti spiegherò tutto qui di seguito in modo chiaro e semplice. Prenditi solo un minuto di tempo: la lettura di questo breve articolo non ti richiederà di più. 

Cos’è la donazione con riserva di usufrutto

Quando abbiamo scritto la nostra guida sulla donazione con riserva di usufrutto, ti abbiamo spiegato che, con questo particolare contratto, si verifica una situazione del tutto particolare. La proprietà della casa viene ceduta con un atto a titolo gratuito (la donazione) a un’altra persona (donatario) che, quindi, non deve corrispondere alcun corrispettivo. Tuttavia, il donante si riserva la possibilità di utilizzare l’immobile per un certo periodo di tempo o fino alla sua morte, abitandolo o dandolo in affitto (l’usufrutto). 

La proprietà, quindi, cambia titolare, ma l’uso del bene resta in capo al vecchio proprietario. Proprio tale circostanza – ossia l’obbligo di sopportare la presenza del donante dentro l’immobile – implica che la proprietà del donatario sia chiamata in un modo differente, per distinguerla dalla proprietà “piena”: si parla, in questo caso, di nuda proprietà. 

Alla morte però dell’usufruttuario, il nudo proprietario diventa proprietario pieno, potendo utilizzare l’immobile senza più alcun limite. 

Di solito, la donazione con riserva di proprietà si accompagna (ma non è obbligatorio che ciò avvenga) a una sorta di controprestazione in natura: l’impegno per il donatario di occuparsi del donante, prendendosi cura di lui fino alla sua morte. Si parla, a riguardo, di vitalizio alimentare. Leggi a riguardo Casa dei genitori in cambio di assistenza: quando il contratto è nullo.

Si può vendere una casa donata?

Sicuramente, è lecito vendere una casa donata, ma bisogna tenere conto che non è così facile trovare una banca disposta a finanziare tale operazione: se, quindi, l’acquirente intende pagare con un mutuo, deve sapere bene come muoversi.

Come anticipato, infatti, la donazione è un atto revocabile, entro 10 anni dalla morte del donate, se la cessione del bene ha pregiudicato gli eredi legittimari. Questi ultimi, quindi, possono agire per “riprendersi” l’immobile e dividerlo tra loro. Il che finirebbe per pregiudicare anche l’ipoteca della banca. Per superare l’ostacolo si fa firmare, a tutti i figli del donante, una dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima, in modo tale da tranquillizzare l’istituto di credito.

Si può vendere una casa con un usufrutto?

L’ultimo passaggio è capire che fine fa l’usufrutto nel caso in cui il donatario dovesse vendere l’immobile regalatogli dall’usufruttuario. Ebbene, quest’ultimo mantiene il proprio diritto anche nei confronti del nuovo acquirente; ciò, però, solo a condizione che tale usufrutto sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari prima della vendita. 

Antonio riceve in donazione dalla madre la casa in cui quest’ultima continuerà a vivere a titolo di usufrutto fino alla sua morte. Tale usufrutto viene subito trascritto. Antonio vende a Teresa la casa con dentro la madre del primo. Teresa non potrà mandare via l’usufruttuario poiché la trascrizione del suo acquisto è avvenuta in un momento successivo. 

Il nuovo acquirente, quindi, deve sapere che non sta acquistando la proprietà dell’immobile, ma solo la nuda proprietà poiché onerata dall’usufrutto del terzo. Solo quando scade l’usufrutto, secondo l’originario accordo con il venditore, l’acquirente potrà finalmente godere della proprietà piena del bene compravenduto. 

A che prezzo vendere una casa donata con usufrutto?

Chiaramente, una cosa è vendere un immobile di cui l’acquirente può subito disporre, un’altra invece è la vendita di un bene in cui non si può vivere. Questo limite porta un deprezzamento del valore di vendita: deprezzamento tanto superiore quanto maggiore è la durata residua dell’usufrutto. E, nel caso di usufrutto stabilito fino alla morte dell’usufruttuario, il valore dell’immobile viene determinato sulla base dell’età dell’usufruttuario stesso. 

Non esistono dei “listini” o dei prezzi imposti: tutto è rimesso alla volontà delle parti.

Certo è che se il venditore, per rendere più appetibile la vendita della casa con l’usufrutto e spuntare un prezzo più conveniente, dovesse mostrare all’acquirente un falso certificato medico che attesti una grave malattia in capo al donatario, tanto da far sospettare che questi possa vivere ancora per poco, si potrà parlare di truffa contrattuale. Risultato: il venditore può essere denunciato e l’acquirente può chiedere la restituzione di tutti i propri soldi o la riduzione del valore della vendita in base all’effettivo stato di salute dell’usufruttuario. 



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