Vincoli donazione immobile

Tutti i problemi che possono sorgere in caso di donazione di una casa, un terreno un appartamento, sia per il donante che per il donatario. 

Esistono dei vincoli in caso di donazione di un immobile? Sicuramente per il donatario si tratterà di fornire gli alimenti al donante fino alla sua morte. Il donante invece dovrà stare attento a non ledere le quote di legittima degli altri familiari; diversamente l’atto è revocabile per ben 10 anni a partire dalla sua morte. C’è poi il rispetto della forma dell’atto stesso: se non si va dal notaio e non ci sono testimoni, il gesto di generosità, per quanto apprezzabile, non ha alcun effetto per il nostro ordinamento. 

Altri vincoli possono essere di tipo pratico, ma non giuridico, come ad esempio la difficoltà a rivendere l’immobile proprio per via della possibile azione degli eredi del donate che renderebbe difficile trovare una banca disposta a finanziare tale precario acquisto. 

Ma procediamo con ordine e vediamo tutti i possibili vincoli alla donazione di immobile.

Vincoli donazione per il donatario

La donazione è un contratto. Sbaglia chi ritiene che il contratto sia quell’atto ove entrambe le parti si obbligano a una prestazione. Per avere un contratto invece è sufficiente una manifestazione di volontà di due o più soggetti. Ebbene, nel caso della donazione, anche il donatario deve esprimere il proprio consenso: deve cioè accettare il regalo, altrimenti il contratto non ha valore.

Del resto, se è vero che la donazione implica, in prima battuta, un impoverimento per il donante, essa ha anche degli effetti sul donatario. Quest’ultimo infatti resta vincolato a prestare gli alimenti al donante finché è in vita. Cosa significa? Che se il donante dovesse, per qualsiasi ragione, trovarsi in una condizione di forte difficoltà economica, tanto da essere a repentaglio la sua stessa vita (ad esempio non è in grado di comprare le medicine o il pane per mangiare), il donante dovrà aiutarlo. Un aiuto non certo paragonabile al “mantenimento” che si versa all’ex coniuge dopo il divorzio. Per gli alimenti infatti è sufficiente un importo molto inferiore, comunque calibrato in base alle possibilità comiche di chi deve versarli. 

Inoltre, se il donatario intende usufruire della riduzione delle imposte di registro sulla donazione (cosiddetto bonus prima casa) devono ricorrere tali condizioni:

• non deve essere titolare (neanche per quote) di altri immobili adibiti a civile abitazione nel Comune ove si trova la casa donatagli;
• non deve essere titolare (neanche per quote) di altri immobili, ovunque situati in Italia, già ottenuti (con acquisto, donazione o eredità) con il bonus prima casa;
• deve avere la residenza propria nel Comune ove si trova l’immobile donatogli;
• l’immobile non deve essere di lusso (ossia accatastato in A/1, A/8 o A/9).

Vincoli donazione per il donante

Sicuramente sono in maggior numero i vincoli che derivano dalla donazione per il donante. Li tratteremo in paragrafi separati.

Vincoli di forma della donazione 

Innanzitutto c’è il vincolo della forma della donazione. Se si tratta di beni di non modico valore, bisogna sempre andare davanti al notaio con due testimoni. Il rogito è obbligatorio tutte le volte in cui la donazione ha ad oggetto un immobile, a prescindere dal suo valore (quindi anche per una cantina di pochi metri quadri).

Se l’atto non ha la forma richiesta dalla legge, la donazione è nulla. Nullità che può essere fatta valere in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

Vincoli di eredità della donazione

La donazione rientra tra gli atti che possono essere attaccati dagli eredi del donante se questi ha leso le quote della legittima. Un esempio chiarirà meglio come stanno le cose.

Giovanni ha due figlie, Eleonora e Giuliana. Giovanni regala una casa ad Eleonora affinché vi viva con il suo nuovo compagno e la figlia appena nata. Alla morte di Giovanni, resta solo un conto in banca con poche migliaia di euro che andrà diviso tra la moglie e le due figlie. Senonché Giuliana pretende non solo che Eleonora non partecipi alla divisione del conto corrente ma che liquidi una parte del valore dell’immobile già ricevuto agli altri eredi. Giuliana ha ragione.

I cosiddetti eredi legittimari – quelli cioè cui spetta sempre una parte del patrimonio del defunto – sono il coniuge e i figli o, in assenza di questi, i genitori. Nessuno può, con il proprio testamento, andare a violare le quote minime che la legge riserva a costoro. Diversamente gli eredi svantaggiati potranno impugnare il testamento e aggredire le donazioni fatte in vita dal donante, recuperando anche gli immobili donati a terzi. È la cosiddetta azione ricuperatoria per la lesione della legittima che può essere esercitata entro 10 anni dal decesso.

Difficoltà a rivendere l’immobile donato

Anche se è lecito vendere un immobile donato, è più difficile trovare un acquirente. Questo perché, se quest’ultimo necessita di un mutuo, le banche di solito non lo concedono per i beni provenienti da precedente donazione. La ragione è stata appena detta: c’è il rischio che, nei 10 anni dalla morte del donante, l’acquirente debba restituire agli eredi legittimari di quest’ultimo il bene in questione. 

Di solito così gli istituti di credito si fanno firmare una liberatoria da parte dei futuri eredi del donante (non sempre però rintracciabili) affinché si impegnino in anticipo a contestare la donazione in questione.