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Crepe nei muri esterni: cosa fare?

10 Novembre 2019
Crepe nei muri esterni: cosa fare?

Quali difetti rientrano nella garanzia appaltatore-costruttore per 10 anni?

Potrebbe succedere – anzi, capita spesso – che i muri esterni di un edificio possano essere interessati da crepe anche in assenza di eventi sismici e di movimenti tellurici. In questi casi, occorre chiamare al più presto un ingegnere specializzato che possa individuare le cause del danno. Quando queste derivino da vizi di costruzione, sarà il caso che, all’ingegnere, si accompagni anche l’avvocato. Ci sono, infatti, una serie di valutazioni legali da fare: l’eventuale sussistenza della garanzia decennale del costruttore e la relativa responsabilità, il risarcimento nei confronti di chi ha eseguito l’opera (appaltatore), la copertura condominiale sui danni alle proprietà individuali. Cerchiamo di fare il punto sull’argomento e scopriamo cosa fare in caso di crepe nei muri esterni.

Lo faremo tenendo conto di un’importante sentenza della Cassazione [1] che ha chiarito come le crepe sulle facciate rientrino tra i gravi difetti di costruzione. La conseguenza è di tutto rilievo: si tratta di quei vizi che vanno denunciati all’appaltatore entro un periodo piuttosto breve e, nello stesso tempo, impongono l’avvio della causa entro un termine di decadenza prefissato dalla legge.

Rovina e difetto di cose immobili

La norma di riferimento è contenuta nel Codice civile [2]. Essa stabilisce testualmente:

«Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di 10 anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro 1 anno dalla scoperta».

Il vizio del suolo cui fa riferimento il Codice è quello che lo rende inidoneo a sopportare la costruzione (si pensi a un’abitazione o a un muro realizzato su una falda acquifera).

Il difetto di costruzione ricorre in caso di violazione delle regole d’arte che si traduce in una cattiva esecuzione dell’opera o anche in un errore del progetto.

Infine, gli aventi causa sono i successivi titolari del bene (acquirenti, donatari o eredi).

La norma in commento mira a realizzare una garanzia di 10 anni su tutti i difetti di costruzione particolarmente gravi commessi dall’appaltatore che ha condotto i lavori. In questo modo – ed è questo l’aspetto cruciale – la disciplina si differenzia dai vizi minori e dalle semplici difformità; per questi ultimi, infatti, il Codice civile [3] stabilisce una disciplina differente. In particolare, il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all’appaltatore le difformità o i vizi entro 60 giorni dalla scoperta. L’azione contro l’appaltatore si prescrive in 2 anni dal giorno della consegna dell’opera.

È chiaro dunque che, per sapere quanto tempo si ha a disposizione per denunciare i vizi di costruzione, bisogna capire quanta incidenza questi hanno sull’edificio nel suo complesso e se possono rientrare nella categoria dei gravi difetti (con garanzia decennale e obbligo di denuncia entro 1 anno) o nelle semplici difformità (con obbligo di denuncia entro solo 60 giorni).

Le crepe sui muri sono difetti di costruzione?

Veniamo ora al problema delle crepe sui muri esterni dell’edificio.

Qui, la Cassazione è stata chiara: le crepe sul muro esterno del condominio rientrano nei gravi difetti di costruzione se non trascurabili. Nel concetto, infatti, di gravi vizi dell’opera indicati dal Codice civile non rientrano solo, in senso stretto, quelli che minacciano la rovina dell’edificio, ma anche quelli che riguardino elementi secondari e accessori quali, per esempio, impermeabilizzazioni, rivestimenti, infissi ecc., sempre che siano tali da comprometterne la funzionalità complessiva e il normale utilizzo del bene, in relazione alla sua destinazione.

Scrive la Corte: «Secondo l’indirizzo ora accolto anche vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo».

Come noto, in edilizia il rivestimento (verticale o murale e orizzontale, quest’ultimo se sottostante definito pavimento) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche; in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse – pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali – sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa. A prescindere da ciò, peraltro, quand’anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse – in quanto incidenti sull’elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l’intonaco) – debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio di costruzione.

Che fare in caso di crepe sui muri esterni

Quindi, in caso di crepe sui muri esterni del condominio si ha più tempo per la denuncia al costruttore – un anno anziché 60 giorni – ma, da quel momento, c’è solo un ulteriore anno di tempo per poter avviare l’azione in tribunale. 

Quindi, il condominio deve innanzitutto inviare una diffida all’appaltatore-costruttore che ha realizzato i lavori. Il termine dell’anno inizia a decorrere non già da quando si è verificata la crepa ma dal momento in cui il condominio ha preso coscienza in merito alle relative cause. Coscienza che, di solito, si acquisisce al rilascio di una perizia elaborata da un tecnico di parte. 

Nei primi 10 anni dalla realizzazione dell’opera, c’è la garanzia patrimoniale dell’appaltatore. A tal fine, la legge [4] impone a quest’ultimo di consegnare all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti appunto da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione. 

L’appaltatore risponde per la difformità e i vizi dell’opera, ancorché riconoscibili, purché denunciati dall’appaltante prima che il certificato di collaudo assuma carattere definitivo [5].

Qualora, invece, i dieci anni dal compimento dell’opera dovessero essere già decorsi, la spesa ricade sul condominio che dovrà peraltro risarcire i proprietari dei singoli appartamenti per i danni procurati alle proprietà individuali (si pensi alla crepa sulla facciata che abbia avuto ripercussioni all’interno di una delle unità immobiliari).


note

[1] Cass. sent. n. 10048/2018 del 24.04.2018 che richiama Cass., Sez. Unite, sent. n. 7756/2017.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] Art. 4, d.lgs. 122/2005.

[5] Art. 141, c. 10, d.lgs. 163/2006.


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