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Come contestare il bilancio condominiale

10 Novembre 2019
Come contestare il bilancio condominiale

Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale? Come contestare le spese del condominio fatte o preventivate dall’amministratore?

Nel bilancio di condominio che l’amministratore ti ha spedito a casa – onde visionarlo prima del voto in assemblea – sono presenti alcune voci che non ti convincono. Ce ne sono di generiche e di esagerate; altre, invece, riguardano spese mai autorizzate. Hai intenzione di dire la tua alla prossima riunione e, a tal fine, ti chiedi come contestare il bilancio condominiale. 

Il tuo intento è far rilevare, dinanzi a tutti gli altri condomini, le incongruenze del rendiconto di gestione che sono apparse palesi anche a te che non sei un esperto di contabilità. Proprio per questo, ci vuoi vedere chiaro e sapere come sono stati spesi i soldi che tu e i tuoi vicini di casa avete versato all’amministratore di condominio. 

Se, dunque, hai intenzione di impugnare il bilancio condominiale e contestare le spese in esso riportate ecco alcuni suggerimenti che fanno al caso tuo.

Rendiconto dell’amministratore di condominio 

Almeno una volta all’anno, l’amministratore condominiale deve obbligatoriamente convocare l’assemblea per “rendere il conto” della sua gestione. Lo fa presentando il cosiddetto “rendiconto” o anche detto bilancio consuntivo (che, così, si distingue dal bilancio preventivo perché attiene a spese già sostenute e non solo preventivate). L’obbligo di redigere il rendiconto/bilancio discende dal fatto che, su di lui, grava la gestione di un patrimonio altrui. 

Il risultato di tale attività deve essere poi presentato all’assemblea (e ai condomini) per la discussione e l’eventuale approvazione. In caso di irregolarità, i condomini possono contestarlo.

A norma del Codice civile [1], tra condominio e amministratore si instaura un contratto di mandato a seguito della nomina da parte dell’assemblea e della sua successiva accettazione dell’incarico [2]. Proprio da ciò deriva l’obbligo di legge [3], per l’amministratore come per qualsiasi mandatario, di rendere al mandante il conto del suo operato (cosiddetto obbligo di rendiconto) [4].

Tale obbligo è talmente importante che si trasferisce in capo agli eredi dell’amministratore defunto [5]. 

Votazione e approvazione del bilancio condominiale 

L’amministratore, come detto, deve presentare il bilancio consuntivo all’assemblea una volta all’anno per sottoporlo a votazione. L’approvazione è, quindi, una competenza dell’assemblea e non dei singoli condomini, i quali non hanno un potere di controllo diretto, ma appunto mediato attraverso il suddetto “organo” decisionale. In buona sostanza, l’amministratore non potrebbe sottoporre il bilancio a ogni singolo condomino e chiedergli, sul documento stesso, una firma per accettazione: tale approvazione sarebbe inesistente. 

È diritto dei condomini prendere visione del bilancio già prima della riunione. Di qui, la prassi degli amministratori di inviare, insieme all’ordine del giorno con la convocazione, una copia del rendiconto da sottoporre poi al voto. 

Inoltre, i condomini possono sempre chiedere all’amministratore di esaminare ogni documentazione gestionale che questi ha collegato alle poste inserite in bilancio e che deve conservare: fatture, pezze giustificative, scontrini, ordini di acquisto, ecc. 

Contestazione bilancio condominiale 

In tale contesto, si colloca la facoltà (spettante a ciascun singolo partecipante all’assemblea) di contestare il bilancio condominiale. 

La contestazione si fa valere partecipando alla riunione, prendendo voce e dichiarando quali sono le poste che si ritengono non corrette. 

Il problema della successiva impugnazione del bilancio da parte del singolo condomino si pone solo laddove l’assemblea abbia approvato il documento. In pratica, si possono porre due diverse situazioni:

  • o il rendiconto non viene approvato dall’assemblea, sicché il singolo condomino non avrà alcuna ragione di far valere ulteriori contestazioni e spetterà all’amministratore redigere un nuovo bilancio o dare maggiori chiarimenti in merito allo stesso;
  • o il rendiconto viene approvato dall’assemblea, sicché il singolo condomino dovrà impugnare la deliberazione dell’assemblea che l’ha votato. 

L’impugnazione dell’assemblea di approvazione del bilancio condominiale si può eseguire con riferimento a due tipi di vizi [6]:

  • vizi di annullabilità: la contestazione deve avvenire entro 30 giorni dalla riunione (o dalla comunicazione del verbale per l’assente), 
  • vizi di nullità: può essere avanzata senza limiti di tempo.

In pratica, per contestare il bilancio di condominio, occorre innanzitutto verificare se i vizi che si presumono presenti nel rendiconto siano di annullabilità, oppure di nullità.

Vizi di annullabilità del bilancio di condominio 

Sono vizi di annullabilità, ad esempio, i semplici errori contabili o materiali. 

In tal caso, la deliberazione assembleare di approvazione, se non impugnata nei 30 giorni, diviene definitiva e obbligatoria per tutti i condomini. Nei trenta giorni si può proporre formale impugnazione tenendo sempre presente che, prima dell’azione in tribunale, bisogna procedere alla mediazione obbligatoria.

Vizi di nullità del bilancio di condominio 

I vizi di nullità sono, invece, quelli più gravi: si pensi al caso di una contabilità dolosamente artefatta e/o di appropriazione di fondi comuni da parte dell’amministratore. 

In tal caso, i condomini potranno contestare il rendiconto anche dopo la scadenza dei 30 giorni dalla delibera. 


note

[1] Art. 1129 cod. civ.

[2] Cass., Sez. Un., sent. n. 9148/2008.

[3] Art. 1713 cod. civ.

[4] Tale dovere per di più risulta ribadito da più di una norma specifica contenuta nella disciplina condominiale e precisamente:

1)- dall’art. 1129 cod. civ., che prevede l’obbligo di fare transitare ogni somma nel conto corrente condominiale, di consegnare tutta la documentazione alla cessazione dell’incarico, nonché la possibilità di revoca per mancata convocazione dell’assemblea che deve approvare il rendiconto e/o per mancata apertura del predetto conto corrente;

2)- dall’art. 1130 cod. civ., che innanzi tutto ribadisce lo specifico obbligo di redazione del rendiconto e di convocazione dell’assemblea per la sua approvazione (entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio), ma anche di conservazione di tutta la documentazione che riguarda la gestione dell’edificio;

3)- dall’art. 1130 bis cod. civ., che infine specifica dettagliatamente tutte le modalità di redazione.

[5] Cass., sent. n. 8801/1998.

[6] Cass., Sez. Un., sent. n. 4806/2005.


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