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Revisione classamento catastale: come tutelarsi?

16 Novembre 2019
Revisione classamento catastale: come tutelarsi?

Possiedo un terreno edificabile. Nel 2010 è stato approvato dal comune un progetto di costruzione di villini (categoria catastale A7) a cui non ho dato seguito. Recentemente ho chiesto il piano regolatore generale di quel terreno e con mia grande sorpresa ho visto essere classificato come C2 (fienile, caseificio, ecc.). Nell’ipotesi in cui il mio terreno abbia subito un declassamento da parte del comune o altro ente in questi anni, la mia domanda è che se sia così se hanno il potere legale di declassare il mio terreno e se devo subire passivamente o se posso agire per vie legali.

La revisione del classamento catastale di un’unità immobiliare è un potere che la legge attribuisce alla pubblica amministrazione. Più nel dettaglio, a partire dal 2005 (in ragione della legge di bilancio 2005, art. 1, comma 335, Legge 30 dicembre 2004, n. 311), i Comuni  possono richiedere all’Agenzia delle Entrate la revisione parziale del classamento catastale di immobili. La richiesta può essere fatta per quelle unità immobiliari urbane di proprietà privata ubicate nelle microzone comunali che presentano un scostamento anomalo tra il valore medio di mercato e il valore medio catastale degli immobili.

La norma summenzionata prevede che l’intervento di revisione del classamento catastale sia possibile nelle microzone comunali per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato e il corrispondente valore medio catastale, ai fini dell’applicazione dell’imposta comunale sugli immobili, si discosti significativamente dall’analogo rapporto relativo all’insieme delle microzone comunali.

Per microzona si intende di una porzione del territorio comunale contraddistinta per l’omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane.

In seguito all’avvenuta revisione del classamento catastale dell’immobile, gli intestatari ricevono un avviso di accertamento, con la rideterminazione del classamento e l’attribuzione di una nuova rendita catastale. Il destinatario che riceve l’avviso di accertamento, se considera infondato il nuovo classamento, può chiedere il suo riesame in autotutela oppure presentare ricorso all’autorità giudiziaria.

L’istanza in autotutela si propone all’Agenzia che ha emesso l’avviso, insieme alla documentazione su cui si basa la richiesta di annullamento. La domanda di riesame in autotutela non implica la sospensione dei termini per la presentazione di un eventuale ricorso al giudice tributario.

Contro l’avviso di accertamento è possibile presentare ricorso alla Commissione tributaria provinciale competente, notificando, entro 60 giorni dalla data della ricezione dell’avviso, il ricorso all’Agenzia che ha emesso l’avviso.

Quella appena descritta è la revisione del classamento delle unità immobiliari private site in microzone comunali, prevista dall’art. 1, comma 335, della legge di bilancio del 2005. Il successivo comma (il 336), prevede invece l’aggiornamento del classamento catastale per intervenute variazioni edilizie, secondo cui i comuni, constatata la presenza di immobili di proprietà privata non dichiarati in catasto ovvero la sussistenza di situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie, richiedono ai titolari di diritti reali sulle unità immobiliari interessate la presentazione di atti di aggiornamento.

La richiesta, contenente gli elementi constatati, tra i quali, qualora accertata, la data cui riferire la mancata presentazione della denuncia catastale, è notificata ai soggetti interessati e comunicata, con gli estremi di notificazione, agli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio (ora Agenzia delle Entrate). Se i soggetti interessati non ottemperano alla richiesta entro novanta giorni dalla notificazione, gli uffici provinciali dell’Agenzia provvedono, con oneri a carico dell’interessato, all’iscrizione in catasto dell’immobile non accatastato ovvero alla verifica del classamento delle unità immobiliari segnalate, notificando le risultanze del classamento e la relativa rendita.

Come si può constatare, si tratta di due procedure con presupposti diversi:

  • la prima prevede un riclassamento dovuto ad eventi di carattere generale o collettivo: ad esempio, la zona è divenuta di maggior pregio a seguito della creazione di infrastrutture, come strade e piazze.
  • nel secondo caso si è invece a fronte di innovazioni specifiche recate a quell’immobile che è stato ristrutturato e reso più signorile o, al contrario, è andato in rovina.

In ogni caso, secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 3107 del primo febbraio 2019), la motivazione del provvedimento di riclassamento di un immobile, già munito di rendita catastale, deve esplicitare nel dettaglio i motivi del nuovo classamento, a pena di nullità della revisione stessa.

In particolare, la revisione deve indicare se il nuovo classamento sia stato adottato:

  • nel caso di aggiornamento del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 336 della Legge n. 311/2004, in ragione di trasformazioni edilizie subite dall’unità immobiliare (in questo caso esso deve recare l’analitica indicazione delle stesse);
  • nel caso di revisione del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335 della Legge n. 311/2004, in ragione di una revisione dei parametri catastali della microzona in cui l’immobile è situato, giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra valore di mercato e valore catastale di questa rispetto all’analogo rapporto nell’insieme delle microzone comunali;
  • nel caso di richiesta del Comune, formulata all’Agenzia del territorio, di verifica del classamento in essere (art. 3, comma 58 della Legge n. 662/1996), in ragione della constatata manifesta incongruenza tra il precedente classamento dell’unità immobiliare e quello di fabbricati similari aventi caratteristiche analoghe (in tal caso, va menzionata la specifica individuazione di tali fabbricati, del loro classamento e delle caratteristiche analoghe, che li renderebbero similari all’unità immobiliare oggetto di riclassamento).

Dunque, secondo la Suprema Corte, ai fini di qualsiasi tipo di riclassamento catastale di immobili, la motivazione dell’atto non può limitarsi a contenere l’indicazione della consistenza, della categoria e della classe attribuita dall’Agenzia del Territorio (oggi incorporata nell’Agenzia delle Entrate), ma deve specificare a quale presupposto la modifica debba essere associata, di modo da consentire al contribuente il pieno esercizio del diritto di difesa nella successiva fase contenziosa, conseguente alla richiesta di verifica dell’effettiva correttezza della riclassificazione.

Nel caso prospettato il problema pare essere l’assenza di una qualsivoglia preventiva comunicazione: in altre parole, senza avere avuto alcun avviso, il lettore si è trovato con un immobile declassato da A7 a C2. Ebbene, se nessun avviso è stato comunicato (in entrambe le procedure di riclassamento, infatti, il proprietario deve essere coinvolto, come sopra specificato), il declassamento è illegittimo e ci si può tutelare con gli strumento visti sopra (ricorso in autotutela oppure alla commissione tributaria).

Secondo la Cassazione (Cass., ord. n. 22789/2017 e ord. n. 3039/2019), per le rendite  messe in atti dal 1° gennaio 2000, l’omessa notificazione dell’attribuzione o rettifica della rendita rende nullo l’accertamento emesso dall’ente locale ai fini Ici. La decisione in parola fornisce la corretta interpretazione della norma contenuta nell’art. 74 della Legge n. 342/2000, secondo cui l’atto attributivo o modificativo delle rendite catastali per terreni e fabbricati è efficace solo a decorrere dalla loro notificazione ai soggetti intestatari da parte dell’Ufficio del Territorio (ora Agenzia delle entrate-territorio).

Secondo altra sentenza, «La notificazione della rendita attribuita, in definitiva, costituisce il presupposto (oltre che per l’impugnazione da parte del contribuente) per l’utilizzo della stessa da parte dell’amministrazione comunale che agisca per il pagamento dell’Ici» (Cass., ord. n. 4971 del 2 marzo 2018).

Solamente per rafforzare quanto già sopra detto, altra giurisprudenza (Cass. sentenza n. 2357 del 3 febbraio 2014) ha specificato che gli atti di classamento non possono più avere come motivazione la sola enunciazione degli elementi oggettivi della categoria catastale, della classe e della rendita, calcolata in base alle consistenze ricavate dagli elaborati, in quanto gli atti stessi sono incontestabilmente provvedimenti di natura valutativa e come tali devono essere adeguatamente motivati.

Tale orientamento non fa altro che ricollegarsi al precedente indirizzo delineato con sentenza n. 9629 del 13 giugno 2012, che ha stabilito che gli uffici, quando procedono all’attribuzione (d’ufficio) di un nuovo classamento a un’unità immobiliare a destinazione ordinaria, devono specificare se la variazione sia dovuta a trasformazioni specifiche subite dall’unità immobiliare, oppure a una risistemazione dei parametri relativi alla microzona in cui è ubicata l’unità stessa. Nella prima ipotesi gli uffici sono obbligati a indicare le trasformazioni intervenute, mentre nell’altra devono indicare gli atti con cui hanno provveduto alla revisione dei parametri relativi alla microzona, a seguito di significativi e concreti miglioramenti del contesto urbano, rendendo in tal modo chiara la conoscenza dei presupposti del nuovo classamento da parte del contribuente.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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