Locazione: quando contestare umidità e altri difetti dell’appartamento al padrone di casa

L’affittuario che riceve in locazione una abitazione, dopo averla visitata e avere riscontrato che essa è conforme alle proprie necessità, ha la possibilità di evidenziarne vizi e difetti solo a condizione che non erano conosciuti o conoscibili al momento della consegna.

Quante volte le liti tra padrone di casa e inquilino cominciano a causa di qualche difetto nell’immobile che il primo non vuole riparare? Da qui, partono rivendicazioni che, spesso, sfociano nell’arbitraria sospensione dell’obbligo di versare il canone di locazione.

Cerchiamo dunque di chiarire la disciplina della materia, distinguendo a seconda che i vizi dell’immobile fossero già presenti alla stipula del contratto o si siano verificati successivamente, in corso di locazione.

Vizi dell’immobile già presenti al momento della stipula del contratto di locazione

In questo caso, tutte le eventuali infiltrazioni, umidità, o qualsiasi altro difetto dell’appartamento in affitto non possono essere contestati dall’inquilino al padrone di casa, dopo la firma del contratto di locazione, se tali vizi erano conosciuti o conoscibili al momento della consegna dell’immobile [1].

Questo significa che tutti i difetti che sono stati fatti presente dal proprietario di casa o che, comunque, erano facilmente visibili al locatario al momento della stipula del contratto non possono più essere messi in discussione e l’appartamento va accettato così com’è.

Tale esonero della responsabilità per il proprietario non vale solo se questi ha taciuto in mala fede i vizi o se gli stessi rendono impossibile il godimento della cosa.

Fuori da questo caso, ossia quando i vizi erano occulti e diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità dell’immobile ad essere sfruttato per l’uso pattuito (abitazione, ufficio, ecc.), l’affittuario ha diritto a chiedere – eventualmente sin davanti al giudice – una di queste due alternative:

– la risoluzione del contratto se il vizio rende completamente impossibile lo sfruttamento dell’immobile

– o, al limite, la riduzione del canone di locazione.

Non c’è un termine di decadenza per la denuncia dei vizi dell’immobile. Per cui il locatario può sempre contestarli.

Tuttavia, la giurisprudenza [2] ha precisato che se l’inquilino tollera, per lungo tempo, un determinato difetto dell’immobile che era sempre stato presente dal momento della conclusione del contratto, egli non può chiedere più la risoluzione del contratto.

Le parole della cassazione sono queste

È illegittimo “il recesso effettuato dal conduttore, anche nell’inerzia del proprietario nell’intervenire per risolvere la situazione, se la causa del medesimo – vale a dire delle infiltrazioni d’acqua – si è verificata all’inizio del rapporto, ma nel frattempo l’inquilino ha tenuto un comportamento (ad esempio, uso prolungato nel tempo dell’unità immobiliare) che nei fatti ha reso tollerabile la situazione”.

Vizi dell’immobile verificatisi dopo la stipula del contratto di locazione

Nel caso in cui i vizi si siano manifestati successivamente o siano sopravvenuti successivamente nel corso della locazione, il locatario può sempre contestare tali vizi al proprietario, salvo che i difetti fossero riconosciuti o riconoscibili facilmente.