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Disdetta affitto anticipata

11 Novembre 2019
Disdetta affitto anticipata

Pagamento canoni locazione nel periodo di preavviso: come sciogliersi dall’obbligo.

Soltanto l’inquilino può dare una disdetta anticipata dell’affitto, ma a condizione che ricorra una «giusta causa» a lui non imputabile e non prevedibile al momento della conclusione del contratto. Fuori da questo caso, la disdetta anticipata è ammessa unicamente nelle ipotesi eventualmente indicate nel contratto su accordo delle parti. 

Il locatore, invece, è sempre tenuto a rispettare i termini di scadenza, potendo interrompere il rinnovo automatico del contratto con una comunicazione inviata con almeno 6 mesi di anticipo. Egli non può, quindi, mandare via il conduttore prima del termine, neanche se vi sia un giustificato motivo come, ad esempio, la necessità di disporre dell’appartamento per le proprie esigenze abitative.

Cosa succede nel momento in cui l’inquilino dà disdetta dell’affitto anticipata? È sempre tenuto a pagare il periodo di preavviso, anche quando consegna le chiavi dell’immobile al proprietario e questi le accetta? Cerchiamo di spiegare come funziona questo delicato meccanismo. In questo modo, eviterai di correre in errori che potrebbero costarti un decreto ingiuntivo per l’omesso versamento dei canoni fino all’effettiva scadenza del contratto di locazione. 

Disdetta dell’affitto: quando?

In prossimità della scadenza della locazione, tanto l’inquino quanto il locatore possono interrompere il rinnovo del contratto, inviando una comunicazione espressa all’altra parte a mezzo raccomandata a.r. o posta elettronica certificata. 

Tale comunicazione non richiede alcuna motivazione. Essa deve essere ricevuta dal destinatario almeno sei mesi prima della scadenza naturale del contratto. Se la lettera dovesse, invece, arrivare con anche un solo giorno di ritardo, il contratto si considera rinnovato per ulteriore periodo di tempo. Conta, quindi, la data di consegna della raccomandata e non quella di spedizione da parte del mittente. 

Il contratto di locazione 4+4 tra Marco e Tullio scade il 31 dicembre. Tullio invia una disdetta a Marco, ma lo fa il 2 luglio, ossia con solo 2 giorni di ritardo rispetto al termine dei sei mesi prima. Il contratto, quindi, non scadrà più il 31 dicembre di quello stesso anno, ma al 31 dicembre del 4° anno successivo.

Nei contratti di locazione 3+2 e in quelli 4+4, il primo rinnovo è automatico ed obbligatorio per il solo locatore, il quale può dare disdetta solo ricorrendo alcune specifiche cause che abbiamo indicato analiticamente nell’articolo Recesso contratto affitto locatore prima della scadenza. L’inquilino, invece, può dare disdetta anche alla prima scadenza, salvo sempre il preavviso di sei mesi prima.

Disdetta anticipata dell’affitto: quando?

La disdetta anticipata dell’affitto è concessa solo all’inquilino e mai al proprietario. Questi la può esercitare solo in due casi:

  • se previsto nel contratto per specifiche ragioni (ad esempio, in caso di trasferimento del dipendente o di licenziamento);
  • se ricorre una giusta causa, anche se non prevista nel contratto.

In entrambi i casi, comunque, l’inquilino è tenuto a dare il preavviso sei mesi prima (salvo il contratto indichi un termine diverso). Per queste evenienze, è opportuno fornire comunicazione per iscritto, a mezzo di uno strumento che ne attesti la ricezione, quale ad esempio la raccomandata a.r. o la posta elettronica certificata. La sola consegna delle chiavi – come vedremo a breve – non è sufficiente.

La cosiddetta giusta causa che consente al (solo) conduttore il recesso anticipato dall’affitto, senza cioè dover attendere la scadenza naturale del contratto, è costituita da un evento:

  • imprevedibile al momento della conclusione del contratto: non si può parlare di giusta causa, ad esempio, se l’inquilino, al momento della stipula della locazione, era già consapevole che dopo 2 anni sarebbe stato trasferito dal datore di lavoro in un’altra città;
  • involontaria: la necessità di lasciare l’appartamento non deve essere stata determinata da un comportamento del conduttore. Si può, ad esempio, recedere in anticipo dall’affitto a causa di un vicino rumoroso, di una sopravvenuta invalidità che non consenta di fare le scale a piedi in un immobile privo di ascensore, di un licenziamento dal lavoro che impedisca di pagare il canone d’affitto. Invece, non è ammesso il recesso anticipato se è lo stesso affittuario che ha chiesto, al proprio datore di lavoro, il trasferimento in un’altra città;
  • oggettiva: l’impossibilità di abitare nel vecchio immobile deve essere determinata da una causa oggettivamente ostativa. Non sarebbe tale il trasferimento in una sede di lavoro distante di pochi chilometri rispetto alla precedente. 

Disdetta anticipata affitto: bisogna pagare i canoni di preavviso?

Come detto, anche nel caso di disdetta anticipata dell’affitto, è necessario dare il preavviso nei sei mesi prima e, in tale periodo, pagare regolarmente i canoni anche se l’inquilino dovesse andare via e lasciare l’immobile.

La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire un altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire un’altra abitazione. 

Dal protrarsi della locazione senza restituzione delle chiavi al proprietario può conseguire, per il conduttore, la condanna al pagamento delle mensilità per occupazione senza titolo oltre alle spese per le utenze.

Invece, l’avvenuta riconsegna delle chiavi dell’appartamento al locatore e il fatto che questi le abbia accettate non fa venir meno l’obbligo, per l’affittuario, di corrispondere i canoni nel periodo di preavviso. In caso contrario, infatti, si rischia di ricevere un decreto ingiuntivo per l’inadempimento.

Come chiarito dalla Cassazione [1], la semplice consegna delle chiavi di casa non legittima l’interruzione del pagamento delle residue mensilità, anche se quest’ultimo le ha accettate. Il locatore, anche se ha accettato le chiavi dell’immobile è pur sempre legittimato ad agire anche solo con il decreto ingiuntivo. 

La consegna delle chiavi prima della scadenza e l’accettazione del proprietario dell’appartamento non sono sinonimo di reciproca accettazione della risoluzione del contratto e di conseguente rinuncia, da parte del locatore, dei canoni dovuti per il periodo di preavviso che la legge prevede, in capo al conduttore, in caso di recesso dal contratto.

Quando non pagare il periodo di preavviso dell’affitto

Solo un accordo esplicito e scritto tra locatore e conduttore può far sì che questi non debba pagare il periodo di preavviso in presenza di recesso anticipato. In caso alternativo, l’inquino non deve corrispondere i canoni quando abbia procurato al locatore un nuovo conduttore in sua sostituzione. 

Consegna chiavi affitto: ultime sentenze

«Per giurisprudenza consolidata, la consegna al locatore da parte del conduttore delle chiavi dell’immobile locato, costituisce condotta idonea (produttiva di effetti impeditivi anche della “mora solvendi” ex art. 1220 c.c.: cfr. Corte Cass. Sez. 6 – 3, Ordinanza n. 1337 del 20/01/2011) a consentire la reimmissione del primo nel possesso del bene, e dunque condotta apprezzabile come adempimento satisfattivo della obbligazione “ex contractu” avente ad oggetto la restituzione del bene posta a carico del conduttore ex art. 1590 c.c. (cfr. Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 5270 del 05/06/1996; id. Sez. 3, Sentenza n. 5841 del 24/03/2004 che equipara la consegna delle chiavi alla incondizionata messa a disposizione del bene; id. Sez. 3, Sentenza n. 550 del 17/01/2012)». 

Cassazione, sentenza 14 marzo 2017, n. 6467

«La rinuncia ai canoni relativi al periodo di preavviso non può desumersi dal semplice silenzio del locatore, ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili; tale non è la mera accettazione delle chiavi inidonea, di per sé sola, a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge».

Cass. 27 luglio 2015, n. 15769

« … La funzione a cui risponde il preavviso del conduttore è quella di concedere al locatore il lasso di tempo presumibilmente necessario per reperire altro conduttore, senza perdere il diritto al compenso per l’uso dei locali, così come la funzione del preavviso dovuto dal locatore è quella di permettere al conduttore di usufruire del tempo ragionevolmente necessario per reperire altra abitazione. È vero, quindi, che il conduttore non ha mantenuto il godimento dell’immobile per l’intera durata del preavviso, come avrebbe avuto il diritto di fare; ma ciò è stato frutto di una sua libera scelta, che non gli consentiva di pregiudicare l’interesse della controparte a conservare il diritto al compenso per l’intero periodo del mancato preavviso, in mancanza di prova che egli avesse comunque reperito per tempo altro conduttore. Né la rinuncia al compenso per il periodo di preavviso può desumersi dal mero silenzio del locatore – conformemente del resto ai principi generali in materia contrattuale, per cui il silenzio non è normalmente significativo, quale dichiarazione di volontà – ma avrebbe dovuto risultare da dichiarazioni, atti o comportamenti inequivocabili in tal senso. Tale non è la mera accettazione in restituzione delle chiavi dell’appartamento: comportamento in certa misura necessitato, a fronte dell’abbandono dei locali da parte del conduttore, e comunque inidoneo di per sé solo a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del periodo di preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge». 

Cassazione, sentenza 27 luglio 2015, n. 15769


note

[1] Cass. sent. n. 6467/2017.


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5 Commenti

  1. Posso rimanere ancora nell’appartamento che conduco in locazione se il proprietario mi ha inviato disdetta per la fine del primo quadriennio?

    1. Il contratto di locazione ad uso abitativo può cessare al termine del primo quadriennio di durata solo per i motivi stabiliti dall’articolo 3 della legge n. 431 del 1998 (ad esempio adibire la casa a propria abitazione o ad abitazione di un figlio).Il proprietario è anche obbligato ad indicare, nella disdetta, per quale dei motivi indicati dalla legge non intende rinnovare il contratto per il secondo quadriennio.Pertanto la possibilità che il contratto di locazione prosegua oltre i primi quattro anni e che quindi il conduttore possa continuare legalmente ad occupare l’immobile sono legate alla verifica del contenuto della disdetta e della correttezza e della tempestività della sua notificazione.Se, infatti, la disdetta fosse stata indirizzata ad un recapito diverso da quelli che di solito sono indicati nel contratto di locazione (cosiddetta elezione di domicilio del conduttore), oppure fosse stata recapitata oltre il termine di sei mesi antecedenti alla scadenza del primo quadriennio, oppure non contenesse l’indicazione di uno dei motivi stabiliti dall’articolo 3 della legge n. 431 del 1998, allora la disdetta non avrebbe efficacia ed il conduttore tranquillamente restare altri quattro anni nell’immobile.Inoltre se il proprietario, entro dodici mesi dal momento in cui fosse rientrato in possesso dell’appartamento, non adibisse l’immobile all’uso per il quale ha dato disdetta (uso che va indicato nella disdetta), il conduttore avrebbe diritto, a sua scelta, di riprendere l’appartamento in affitto alle stesse condizioni del contratto disdettato oppure ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone (così stabilisce l’articolo 3, comma 5, della legge n. 431 del 1998).

  2. Buona sera. Il locatario o conduttore può lasciare l’immobile , dato il giusto preavviso, in qualunque giorno del mese o deve concludere l’ultima mensilità? Grazie

    1. Puoi trovare tutte le informazioni nei seguenti articoli:
      -Modulo disdetta contratto d’affitto https://www.laleggepertutti.it/295378_modulo-disdetta-contratto-daffitto
      -Modulo disdetta affitto https://www.laleggepertutti.it/269696_modulo-disdetta-affitto
      -Termine di preavviso recesso locazione: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/340351_termine-di-preavviso-recesso-locazione-ultime-sentenze
      -Disdetta del contratto di locazione: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/293676_disdetta-del-contratto-di-locazione-ultime-sentenze

  3. Buonasera,

    nel mio contratto di affitto alla voce RECESSO DEL CONDUTTORE è presente la dicitura “I conduttori hanno facoltà di recedere per gravi motivi del contratto previo avviso da recapitarsi mediante lettera raccomandata almeno 2 mesi prima”.

    Ora, tra i “gravi motivi” può rientrare il fatto che l’affitto dell’immobile non è più necessario in quanto, a causa del coronavirus (e quindi evento inaspettato e straordinario), non vi è più necessaria la presenza nel luogo di lavoro nella stessa città dov’è situato l’appartamento in questione?
    Specifico che non c’è stata una riduzione delle ore lavorative, ma è solo che continuerei a pagare un affitto a vuoto senza poter utilizzare l’appartamento.

    Grazie in anticipo.

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