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Il condomino danneggiato partecipa alle spese?

11 Novembre 2019
Il condomino danneggiato partecipa alle spese?

Infiltrazioni: paga anche il condomino che ha subìto il danno dalle parti comuni di proprietà del condominio?

Immagina di dover ricevere un risarcimento da parte del condominio ove vivi per un danno subìto dal tuo appartamento. Pensa, ad esempio, alle infiltrazioni di acqua e umidità determinate da una tubatura condominiale rotta o dal tetto non sufficientemente isolato. In questi casi, l’amministratore deve ripartire la spesa tra tutti i condomini. Tra questi, ci sei ovviamente anche tu. Ma se dovessi partecipare alla divisione di tale onere, finiresti per ricevere un indennizzo inferiore a quello che ti spetta.

Ti sembra un controsenso che, nella stessa persona, possano convivere tanto la figura del danneggiante quanto quella del danneggiato. Cosa stabilisce la legge a riguardo? Il condomino danneggiato partecipa alle spese? La questione, spesso oggetto di numerose sentenze, è stata da ultimo analizzata dal tribunale di Palermo [1]. Ecco cosa hanno detto i giudici siciliani.

Spese di risarcimento a carico del condomino danneggiato

Il condòmino che subisce un danno nel suo immobile derivante da un bene comune – ad esempio, una conduttura verticale, il lastrico solare, la facciata dell’edificio, ecc. – deve partecipare sia alle spese di riparazione (in quanto comproprietario dello stesso bene), che a quelle di risarcimento del danno da lui subito e procurate dal medesimo bene.

Luigi ha un appartamento all’ultimo piano. Dal terrazzo sovrastante, di proprietà comune, cade acqua che si infiltra all’interno dei muri del proprio immobile. Evidenti macchie di umidità sono apparse sul soffitto. Luigi chiede all’amministratore di intervenire. A seguito della perizia tecnica, il condominio ammette la propria responsabilità e decide, in assemblea, di dar corso ai lavori di ristrutturazione del tetto e al pagamento del risarcimento a Luigi per il rifacimento della pittura. Nella divisione della spesa secondo millesimi, sia quella dovuta per i lavori di manutenzione straordinaria, sia quella per l’indennizzo, l’amministratore include anche Luigi. 

Il condomino danneggiato è anche membro del condominio e proprietario – per millesimi – delle parti comuni dell’edificio. Egli, quindi, riveste sia la figura del danneggiante che del danneggiato. Pertanto, è tenuto a risarcire, in base ai propri millesimi, una parte del danno che lui stesso ha subìto. Il che significa che tale importo gli viene sottratto dall’indennizzo che l’amministratore gli dovrà corrispondere. 

Spese di riparazione a carico del condomino danneggiato

Nessun dubbio poi sul fatto che il danneggiato debba anche partecipare alla spesa di manutenzione del bene comune in quanto comproprietario.  

Il Codice civile a riguardo insegna che: «Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno».

Inoltre, sempre il Codice civile prevede che «Se il fatto colposo del creditore ha concorso a cagionare il danno, il risarcimento è diminuito secondo la gravità della colpa e l’entità delle conseguenze che ne sono derivate».

Da queste due norme la giurisprudenza della Cassazione a Sezioni Unite [2] ha stabilito che il condomino danneggiato partecipa alle spese. Principio questo ribadito in altre tre pronunce sempre a firma della Suprema Corte. 

I precedenti in materia di partecipazione alle spese da parte del danneggiato

In una prima sentenza del 2001 [3], la Cassazione ha ritenuto che il condomino danneggiato deve partecipare alle spese per i danni da omessa manutenzione del terrazzo di copertura cagionati al suo stesso appartamento sottostante.

Con un ultimo provvedimento del 1990 [6], la Corte ha detto che i singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione. Con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini.

Se ne deve dedurre, pertanto, che anche per il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale vale la regola della responsabilità di tutti i singoli condòmini in via solidale [6]. 


note

[1] Trib. Palermo sent. del 7.01.2019.

[2] Cass. S.U. sent. n. 24406/2011.

[3] Cass. sent. n. 4797/01. L’omessa manutenzione della terrazza di copertura dell’edificio condominiale da parte dei condomini è fonte di una “obligatio propter rem” a carico dei medesimi (o della parte di essi che se ne serva), in proporzione delle rispettive quote, ma ciò non osta alla legittimità di una domanda di risarcimento proposta, ex art. 2055 c.c., dal proprietario dell’appartamento sottostante – danneggiato, nella specie, da infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a cagione della sua mancata manutenzione – che assume, per l’effetto, la posizione di terzo rispetto a quella degli altri condomini inadempienti.

[4] Cass. sent. n. 6405/90. 

I singoli proprietari delle varie unità immobiliari comprese in un edificio condominiale, sono a norma dell’art. 1117 c.c., (salvo che risulti diversamente dal titolo) comproprietari delle parti comuni, tra le quali il lastrico solare, assumendone la custodia con il correlativo obbligo di manutenzione, con la conseguenza, nel caso di danni a terzi per difetto di manutenzione del detto lastrico, della responsabilità solidale di tutti i condomini, a norma degli art. 2051 e 2055 c.c. ove non provino, come unica causa di tali danni, il caso fortuito, e ciò a prescindere dalla conoscenza o meno dei danni stessi (salvo regresso del condomino che abbia risarcito l’intero danno verso gli altri condomini in ragione delle rispettive quote di proprietà).

[5] Cass. sent. n. 1674/2015.


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