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Violazioni del regolamento di condominio: le multe dell’amministratore

31 Dicembre 2013


Violazioni del regolamento di condominio: le multe dell’amministratore

> Diritto e Fisco Pubblicato il 31 Dicembre 2013



Con la recente riforma del condominio possono arrivare fino a 800 euro le multe che infligge lamministratore in caso di violazione del regolamento di condominio: un modo più veloce e meno dispendioso, rispetto alle cause, per far rispettare le regole di buon vicinato.

Nel caso di violazioni, da parte dei condomini, del regolamento di condominio, l’amministratore può – se previsto nel regolamento stesso – infliggere loro delle sanzioni pecuniarie (una sorta di “multe“).

In passato, tale possibilità è stata poco sfruttata per via dell’esiguità della sanzione (100 lire per ogni infrazione). Oggi, invece, la recente riforma del condominio ha reso le sanzioni molto più salate, il che potrebbe comportare una loro maggiore applicazione.

Come devono comportarsi gli amministratori? C’è una procedura particolare da seguire per l’irrogazione?

Cosa prevede la legge

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito (dal regolamento stesso), a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva, fino a euro 800.

Tale somma viene richiesta, al condomino colpevole, dall’amministratore che la devolve poi allo speciale fondo del condominio per le spese ordinarie.

Lo scopo di tale previsione è stabilire una sanzione con un importo relativamente elevato onde disincentivare i condomini dal tenere comportamenti poco rispettosi delle norme del regolamento.

Essa serve anche per limitare le liti condominiali al fine tutelare le “cose comuni” e i “servizi di interesse comune”, alleggerendo il carico di lavoro dei tribunali.

Le caratteristiche della sanzione

Si tratta di una “norma eccezionale”: prevede una pena avente natura privata (quindi non è minimamente paragonabile al concetto pubblicistico di una multa stradale) che ha come destinatari solo i condomini.

Si tratta di una particolare forma di “risarcimento del danno” (potremmo equipararla lontanamente alla “penale” prevista nei contratti), che scaturisce a seguito di un inadempimento di obblighi assunti nei riguardi di un determinato uso dei beni comuni.

Condizioni

La possibilità di applicare una sanzione è subordinata al fatto che essa sia prevista in modo esplicito nel regolamento di condominio. Se il regolamento non contiene tale previsione esso può essere modificato in qualsiasi momento dall’assemblea di condominio.

Inoltre, le sanzioni a seguito della violazione del regolamento di condominio devono essere deliberate dall’assemblea. Lo ha stabilito il Dl destinazione Italia. Il che vuol dire che l’amministratore non potrà agire autonomamente se prima non ha consultato i condomini. L’assemblea vota a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. indipendentemente dal fatto che ci si trovi in prima o in seconda convocazione.

Il condomino “sanzionato” può impugnare la delibera assembleare entro 30 giorni.

Non possono essere previste sanzioni pecuniarie di importo superiore a quello stabilito dalla legge (euro 800).

Saranno ritenute illegittime, eventuali delibere assembleari che dovessero prevedere sanzioni di importo maggiore [1].

Destinatari

Tali multe possono essere applicate solo nei confronti dei condomini. Per cui sono da considerarsi illegittime le sanzioni applicate, per esempio, ai conduttori (in caso di contratto di locazione o di affitto).

 

Poteri dell’amministratore

L’amministratore può infliggere tali sanzioni non senza aver prima dover chiedere autorizzazione all’assemblea, in quanto ciò rientra tra le sue attribuzioni [2].

Il fatto di aver applicato la sanzione non esclude che l’amministratore non debba comunque attivarsi affinché cessino gli abusi [3].

L’amministratore, inoltre, non può arrogarsi un potere discrezionale nel comminare sanzioni a suo piacimento, in quanto deve seguire solo le violazioni di norme per le quali è espressamente richiamata la sanzione nel regolamento.

Clausola penale

Come ulteriore sanzione nel regolamento può essere inserita una clausola con cui si preveda il pagamento di una penale in caso di mancato pagamento della multa o di ritardato versamento, imponendo al condomino a versare a una maggior importo a titolo di mora [4].

Inflazione

Il legislatore non ha previsto che le infrazioni possano essere aggiornate in base all’inflazione.

Resta tuttavia ancora il dubbio se per la riscossione sia possibile ottenere decreto ingiuntivo. Vi è chi sostiene tale possibilità ma, non avendo la legge esplicitamente disposto al riguardo, tale decreto non potrà essere immediatamente esecutivo nonostante opposizione.

note

[1] Cass. sent. n. 948/1995.

[2] Dl 145/2013, in vigore dal 24 dicembre) che ha modificato l’articolo 70 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, dopo l’intervento della riforma del condominio.

[3] Cass. sent. n. 14735/2006.

[4] Ex art. 1382 cod. civ.


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3 Commenti

  1. Il nostro regolamento di condominio vieta di stendere la biancheria fuori dai parapetti.
    Perché le sanzioni non possono essere inflitte ai conduttori, ma solamente ai proprietari?
    Grazie

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