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Contratto di mediazione: ultime sentenze

26 Marzo 2021
Contratto di mediazione: ultime sentenze

Conferimento dell’incarico; attività del mediatore e conclusione dell’affare; diritto alla provvigione; inadempimento grave a carico del mediatore; annullamento del contratto di mediazione; mancata conclusione dell’affare. 

Il mancato conferimento dell’incarico al mediatore immobiliare

Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, ma è sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. Il rapporto di mediazione, inteso come interposizione neutrale tra due o più persone per agevolare la conclusione di un determinato affare, non postula, infatti, necessariamente un preventivo accordo delle parti sulla persona del mediatore, ma è configurabile pure in relazione ad una materiale attività intermediatrice che i contraenti accettano anche soltanto tacitamente, utilizzandone i risultati ai fini della stipula del contratto: sicché, ove il rapporto di mediazione sia sorto per incarico di una delle parti, ma abbia avuto poi l’acquiescenza dell’altra, quest’ultima resta del pari vincolata verso il mediatore (cassata la decisione che aveva escluso il diritto dell’agente alla provvigione sul mero rilievo che la proprietaria dell’immobile non avesse conferito il relativo incarico).

Cassazione civile sez. II, 12/03/2021, n.7029

Le fasi della trattativa

Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.

Tribunale Pisa, 28/12/2020, n.1172

Quando non matura il diritto alla provvigione?

Il mediatore ha diritto alla provvigione quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dalla mancata conclusione del negozio programmato.

Qualora invece tra le parti non sia stato concluso un vero e proprio affare in senso economico -giuridico, ma si sia soltanto costituito un vincolo idoneo a regolare le successive fasi dell’affare (come nel caso in cui sia stato stipulato un patto di opzione, idoneo a vincolare una parte soltanto ovvero un cd. “preliminare di preliminare”, costituente un contratto ad effetti esclusivamente obbligatori non assistito dall’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento che, pur essendo di per sé stesso valido ed efficace e non nullo per difetto di causa) va invece escluso il diritto alla provvigione.

Tribunale Pisa, 01/12/2020, n.1085

Clausole vessatorie nel contratto di mediazione

Il patto con cui si prevede il diritto del mediatore ad un compenso anche in caso di mancata conclusione dell’affare è ammissibile e va collegato ad un fatto diverso dal diritto alla provvigione, che può essere l’avere svolto per un certo periodo di tempo una concreta attività nella ricerca di terzi interessati all’affare e avere raggiunto il risultato in un certo termine o anche non esservi pervenuto, se prima della scadenza la parte abbia ritirato l’incarico o ne abbia comportato l’estinzione per la vendita diretta dell’immobile, in violazione del mandato e del patto di esclusiva. In caso contrario, quando il compenso sia fissato in misura indipendente dal tempo per il quale l’attività del mediatore si è protratta prima del rifiuto del proponente, la clausola determina un significativo squilibrio delle contrapposte prestazioni sul presupposto che la valutazione della vessatorietà non deve riguardare l’oggetto del contratto e l’adeguatezza del corrispettivo di detti servizi purché tali elementi siano individuati in modo chiaro e comprensibile.

Tribunale Civitavecchia, 25/09/2020, n.812

Diritto alla provvigione anche in caso di recesso

La clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. È compito del giudice di merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all’acquisto del bene.

Cassazione civile sez. II, 18/09/2020, n.19565

In cosa consiste l’attività del mediatore?

In tema di mediazione il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur non richiedendosi che, tra l’attività del mediatore, e la conclusione dell’affare, sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo, ed essendo, viceversa, sufficiente che, anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo, la “messa in relazione” delle stesse costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto.

Ne consegue che la prestazione del mediatore ben può esaurirsi nel ritrovamento e nell’indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre, che la prestazione stessa possa legittimamente ritenersi conseguenza prossima o remota della sua opera, tale, cioè, che, senza di essa, il negozio stesso non sarebbe stato concluso, secondo i principi della causalità adeguata.

Tribunale Messina sez. II, 03/08/2020, n.1223

Contratto di mediazione: cos’è?

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso.

(Nel caso di specie , con la formulazione e l’accettazione della proposta di acquisto, le parti si impegnavano alla stipula del preliminare e del definitivo di compravendita, entro determinati tempi, sicché la instaurazione tra gli stessi di un vincolo giuridico legittimante la richiesta di compenso da parte dell’attrice).

Tribunale Arezzo, 05/12/2017, n.1387

Compenso del mediatore

L’espressione «il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita», contenuta in un contratto di mediazione immobiliare, deve essere interpretata secondo i principi di buona fede e correttezza, intesi quale impegno ed obbligo di solidarietà che impone alle parti di tenere comportamenti idonei a preservare gli interessi dell’altra parte; sicché la mancata vendita deve essere intesa quale mancata conclusione dell’affare.

Cassazione civile sez. VI, 18/09/2017, n.21575

Mediatore: cosa deve comunicare?

E’ sussistente un inadempimento grave a carico del mediatore, in funzione della mancata comunicazione al potenziale acquirente di un atto di fondamentale importanza quale l’atto di donazione, in funzione dell’obbligo nascente dal contratto di mediazione di comunicare ai sensi dell’art. 1759 e 1176 c.c. alle parti le circostanze note o che avrebbero dovuto conoscere con l’uso dell’ordinaria diligenza anche in ordine alla convenienza e sicurezza dell’affare. L’art. 1759 c.c. affida al mediatore il compito di “comunicare” alle parti le circostanze “note”, ovvero quelle di cui sia a conoscenza, senza alcun obbligo di indagare per apprendere circostanze diverse da quelle conosciute.

Corte appello Catanzaro sez. III, 20/02/2017, n.264

Mediazione: diritto alla provvigione sulla vendita

Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all’acquirente che ha visionato l’immobile per il tramite dell’agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.

Tribunale Roma sez. X, 02/12/2016, n.22466

Condizioni per la spettanza della provvigione

Nel contratto di mediazione, il mediatore deve porre in essere un’attività finalizzata a mettere in contatto le parti, al fine di far loro concludere un contratto e, solo se il contratto viene concluso grazie all’opera del mediatore, questi può esigere un compenso. Tra il contratto stipulato e l’attività di mediazione deve sussistere un nesso causale, seppur minimo, come la semplice indicazione dell’altro contraente.

Tribunale Modena sez. I, 19/01/2016, n.107

Mediazione: rassicurazioni date dall’agente immobiliare

Non può essere accolta la domanda attorea con la quale si chiede l’annullamento del contratto di mediazione volto all’acquisto di un appartamento – e conseguente condanna alla restituzione della somma versata a titolo di provvigione ed al risarcimento dei danni patiti – motivata dal fatto che nonostante le rassicurazioni più volte date dall’agenzia di mediazione – sia stato costruito un autoparco non ricoperto da uno spazio verde, in quanto lo stesso non incide in maniera rilevante sulla godibilità del bene acquistato in ogni casi in una zona già di per sé popolata e trafficata della città.

Tribunale Roma sez. X, 01/12/2016, n.22413

Rapporto mediatorio e diritto al compenso

Da un medesimo rapporto mediatorio – sia esso nascente da un contratto di mediazione proprio, in cui il mediatore si ponga in posizione di terzietà tra le parti, sia da un contratto di mandato (mediazione impropria) – non può che nascere il diritto a un solo compenso.

Nella disciplina della mediazione propria tale principio è espresso dall’articolo 1758 del Cc che ripartisce per quote la provvigione dovuta in caso l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori. Residua, peraltro, un’ipotesi in cui può coesistere un diritto alla provvigione – in dipendenza dell’espletamento fattivo e con esito positivo di una intermediazione – e, per lo stesso affare, un diritto a percepire una somma comunque parametrata al valore della cessione oggetto di mandato.

È l’ipotesi in cui nel negozio di conferimento dell’incarico (mediatorio o di mandato) sia espressamente pattuito di porre a carico del cliente – non accettante una proposta conforme alle istruzioni date – una penale corrispondente alla provvigione o comunque a essa proporzionata.

Cassazione civile sez. II, 27/10/2016, n.21758

Mediazione: conclusione di un affare

Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un “affare”, a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell’accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.

Tribunale Livorno, 03/10/2016, n.1193

Mediazione: le proposte

Dall’esame della documentazione prodotta non risulta alcun contratto di mediazione, né autorizzazione rilasciata, Né le proposte di acquisto tra le parti contraenti la permuta consentono di poter desumere l’esistenza di un’attività di mediazione svolta dalla società, laddove tali proposte sono redatte su fogli provenienti dalle parti contraenti, in alcun modo riconducibile alla società attrice.

Normalmente, invece, le proposte, in presenza di un incarico di mediazione, sono redatte su moduli degli stessi intermediari. Dunque, non risulta acquisita alcuna prova dell’esistenza dell’incarico di mediazione.

Tribunale Salerno sez. II, 24/02/2016, n.858

Mediatore: come può adempiere il suo compito?

In tema di diritto o meno alla provvigione da parte del mediatore, ai fini della riconduzione della conclusione dell’affare a fatto del mediatore, quest’ultimo potrà assolvere il suo compito sia secondo il modello della “mediazione di contratto” (favorendo cioè l’utile contatto tra le parti) sia attraverso fattispecie mediatizie che non presuppongono un formale accordo tra le parti e si caratterizzano per la loro atipicità negoziale, sì da doversi ritenere non esaustivo il sintagma “contratto di mediazione”.

Tribunale Cassino, 02/02/2016, n.147

Mediazione: il consenso per la conclusione del contratto

Il consenso necessario per ritenere concluso il contratto di mediazione ove non sia frutto di uno specifico incarico conferito, può essere manifestato validamente anche per facta concludentia come quando la parte si avvalga consapevolmente dell’opera del mediatore ai fini della conclusione dell’affare, tenuto conto che presupposto essenziale del diritto alla percezione della provvigione non è il conferimento espresso dell’incarico quanto piuttosto la circostanza che il mediatore abbia di fatto svolto un’attività utile per la conclusione dell’affare, che di tale attività le parti fossero consapevoli e che da essa abbiano tratto vantaggio.

Corte appello Ancona, 28/11/2014, n.979

Mancato consenso alla vendita dei comproprietari

Qualora il contratto di mediazione preveda, da un lato, che il compenso deve essere corrisposto alla stipula del compromesso e, dall’altro, che il mandante si impegna a ottenere il consenso degli altri comproprietari del bene per il perfezionamento della vendita, e – concluso il preliminare – sia mancato il consenso alla vendita da parte dei comproprietari, il mediatore ha titolo per richiedere il pagamento della provvigione, ma non può pretendere la penale – prevista nello stesso contratto – per la revoca dell’incarico prima della scadenza del mandato o di rinuncia a vendere alle condizioni pattuite.

Cassazione civile sez. II, 02/01/2014, n.3



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