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Buona fede del compratore: ultime sentenze

1 Dicembre 2019
Buona fede del compratore: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: garanzia per evizione; buona fede del compratore; vendita di cosa altrui e inadempimento del venditore per l’omesso trasferimento del diritto; risoluzione del contratto e risarcimento dei danni.

Vendita di cosa parzialmente altrui

In tema di evizione, sia l’art. 1480 c.c. sia l’art. 1479 c.c. richiedono la buona fede del compratore (ovvero l’ignoranza incolpevole, al momento della conclusione del contratto, dell’appartenenza ad altri – anche solo in parte – della cosa venduta), ma tale previsione non comporta preclusione, per il compratore, invece, in mala fede delle azioni di risoluzione e risarcimento dei danni, il relativo diritto essendo riconducibile alla mancata attuazione dell’effetto traslativo, cioè all’inadempimento di una delle obbligazioni principali ed essenziali del venditore, ovvero quella di far acquistare al compratore la proprietà della cosa o il diritto, così come prescrive l’art. 1476, n. 2, cod. civ. e dovendosi ritenere soltanto che, in tale ipotesi, il compratore non possa chiedere subito la risoluzione del contratto e non possa sospendere il pagamento del prezzo, poiché occorre dar tempo e modo al venditore, salvo che sia stabilito un termine, di procurarsi la cosa venduta.

Tribunale Roma sez. V, 02/05/2017, n.8506

Sospensione del pagamento del prezzo

Ciò che vale ad integrare la buona fede del compratore o del promissario acquirente che abbiano sospeso il pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1481 c.c., non può essere il rischio o il pericolo meramente presuntivo o putativo che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare in modo non apparentemente infondato la cosa, ma occorre che detto rischio emerga da elementi oggettivi e concreti.

Ne deriva che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima, esclude di per sè che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia.

Corte appello Milano, 17/06/2003

Presunzione di buona fede nell’acquisto

In ipotesi di acquisto a non domino la circostanza che il titolo contenga elementi idonei per consentire con la normale diligenza di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all’alienante del diritto trasferito può essere ostativa all’usucapione decennale ai sensi dell’art. 1159 c.c. ove evidenzi il difetto di buona fede del compratore.

Ne consegue che la presunzione di buona fede nell’acquisto può ritenersi superata anche nel caso in cui il compratore sia stato in grado di accertare o comunque dubitare che l’alienante non fosse il proprietario del fondo mediante opportuna verifica catastale della corrispondenza fra il diritto trasferitogli e quello ricevuto dal suo dante causa.

Cassazione civile sez. II, 13/06/1992, n.7278

Difetto di buona fede del compratore

In ipotesi di acquisto a non domino, la circostanza che il titolo contenga elementi idonei per consentire, con la normale diligenza, di escludere o comunque dubitare della titolarità in capo all’alienante del diritto trasferito può essere ostativa all’usucapione decennale, ai sensi dell’art. 1159 c.c., ove evidenzi il difetto di buona fede del compratore.

Cassazione civile sez. I, 07/05/1987, n.4215

Risoluzione del contratto

In un contratto di vendita, qualora il compratore, ignorando la comunione del bene vendutogli, abbia inteso acquistare la cosa comune come se fosse interamente propria del venditore, si versa in materia di cosa proporzionalmente altrui; in tal caso il compratore, non potendo ottenere la proprietà esclusiva di alcuna parte determinata della cosa, può subito chiedere la risoluzione del contratto, la quale trova in tale ipotesi come in quella di buona fede del compratore, contemplata nell’art. 1479 c.c., la sua giustificazione nell’adempimento del venditore al suo obbligo di trasferire subito il diritto, come effetto immediato del puro e semplice consenso.

Cassazione civile sez. II, 12/04/1983, n.2575

Inadempimento totale del venditore

Il caso del venditore che abbia alienato allo stesso compratore, come interamente propri, più immobili, di cui alcuni a lui appartenenti solo in comunione con altri soggetti, è da distinguere dall’ipotesi del venditore che abbia alienato la cosa comune come interamente propria, poiché, mentre in tale ipotesi l’acquirente, non potendo ottenere, finché perdura la comunione, la proprietà esclusiva di alcuna parte determinata della cosa, può subito chiedere la risoluzione del contratto, giustificata in siffatta situazione, come in quella di buona fede del compratore contemplata dall’art. 1479 c.c., dall’inadempimento totale del venditore all’obbligo di trasferire il diritto, come effetto immediato del puro e semplice consenso, nel caso suindicato – da inquadrare nella vendita di cosa parzialmente altrui, disciplinata dall’art. 1480 c.c., data l’appartenenza dei beni compravenduti a più persone “pro diviso” e, conseguentemente, l’inadempimento solo parziale del venditore all’obbligo predetto – l’acquirente, diversamente da quanto dispone l’art. 1479 citato, è legittimato alla risoluzione del contratto esclusivamente quando si configuri, in relazione all’economia complessiva della convenzione, l’essenzialità dei beni da lui non acquistati, ai sensi del summenzionato art. 1480 c.c.

Cassazione civile sez. III, 28/11/1981, n.6355

Riduzione del prezzo

L’ipotesi di vendita di cosa solo parzialmente altrui si configura esclusivamente sulla base della situazione oggettiva della res alienata al momento della stipula del relativo negozio, indipendentemente dagli elementi soggettivi – come la scienza o l’ignoranza delle parti al riguardo -, che possono riflettersi unicamente sulle conseguenze: per essa, ancorché la cosa venduta appartenga per quote indivise al venditore e a un terzo, trova applicazione l’art. 1478 c.c., alla cui stregua il venditore è obbligato a far conseguire al compratore la proprietà del bene, acquistandolo egli stesso dal dominus o procurando, nelle forme previste, direttamente la ratifica del suo operato da parte del dominus stesso.

Gli elementi soggettivi, al contrario, possono riflettersi unicamente sulle conseguenze di tale situazione, che sono diverse a seconda che il compratore sia in buona o mala fede.

Nel primo caso, infatti, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto nella sua interezza, oltre a rimborsi e risarcimento, quando le circostanze del caso concreto facciano ritenere che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; nel secondo caso, invece, nell’ipotesi cioè che il compratore fosse a conoscenza del fatto che il venditore era soltanto comproprietario, il compratore può ottenere soltanto una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento dei danni.

Cassazione civile sez. II, 26/11/2015, n.24144

Buona fede del compratore: la prova

L’applicazione dell’art. 1479 c.c. implica la prova da parte del compratore della propria “buona fede”, la quale costituisce una condizione dell’azione che non può essere esclusa per la semplice possibilità di verificare l’altruità della cosa attraverso l’esame dei registri immobiliari, qualora il compratore si sia fidato della contraria dichiarazione formulata dal venditore al momento dell’atto. Infatti, quel che rileva ai fini dell’art. 1479 c.c., è solo la posizione soggettiva dell’acquirente, sicché non ha alcuna incidenza l’erroneo convincimento del venditore di essere proprietario del bene alienato.

Tribunale Sulmona, 02/02/2011

Vendita di cosa altrui con buona fede del compratore

Nella vendita di cosa altrui con buona fede del compratore sussiste inadempimento del venditore per l’omesso trasferimento del diritto come effetto immediato del puro e semplice consenso.

Tale inadempimento legittima lo stesso compratore, che abbia interesse all’acquisto della cosa, ad intimare al venditore diffida ad adempiere, cioè a procurargli l’acquisto della cosa venduta, senza dover preventivamente stipulare un’apposita convenzione con il venditore con fissazione di termine, poiché l’inadempimento si verifica nel momento stesso in cui il venditore pone in essere l’atto dispositivo della cosa altrui facendola passare per propria.

Cassazione civile sez. II, 12/03/1984, n.1694

Risoluzione del contratto di compravendita di cosa altrui: prescrizione

Il termine di prescrizione dell’azione di risoluzione del contratto di compravendita di cosa altrui proposta dal compratore in buona fede, che, al momento della conclusione del contratto, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore (art. 1479, c.c.) non può essere interrotto con un atto stragiudiziale di costituzione in mora ai sensi dell’art. 2943, comma 4, c.c., in quanto quest’ultima norma è applicabile di diritti di credito, non anche ai diritti potestativi, quall’è quello esercitato con la succitata azione, rispetto al quale sussiste una situazione di mera soggezione, non già un obbligo, del controinteressato.

Cassazione civile sez. II, 03/12/2003, n.18477


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