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Prima casa: mancato trasferimento residenza per forza maggiore

12 Novembre 2019
Prima casa: mancato trasferimento residenza per forza maggiore

Agevolazioni fiscali sull’abitazione principale: quando non è possibile trasferire la residenza nei 18 mesi per ritardi, dinieghi del Comune o problemi burocratici.

Per ottenere il bonus prima casa è necessario impegnarsi, nel rogito di acquisto, a trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile, entro i 18 mesi successivi (se non lo si è già fatto prima). In questo modo, sempre a patto di rispettare le altre condizioni previste dalla normativa, è possibile ottenere un notevole sconto sulle tasse da pagare per il trasferimento immobiliare. 

La giurisprudenza ha, però, individuato una serie di cause ostative al trasferimento della residenza che, non dipendendo dalla volontà del contribuente, non comportano la decadenza dall’agevolazione fiscale. Si deve trattare di un’impossibilità oggettiva, non rilevabile al momento della stipula del contratto definitivo. 

Vediamo, dunque, quali sono tale ipotesi. Lo faremo alla luce di alcune pronunce della Cassazione che, proprio da ultimo, hanno trattato il tema del bonus prima casa e del mancato trasferimento della residenza per forza maggiore.

Bonus prima casa: cos’è?

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa, meglio note come bonus prima casa, consistono nella riduzione delle imposte da versare alla stipula dell’atto notarile e nelle detrazioni del 19% sugli interessi passivi del mutuo bancario necessario a pagare il venditore. 

Per quanto attiene al primo aspetto: 

  • nel caso di acquisto da privato, successione o donazione, si versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. Imposta ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro l’una; 
  • nel caso di acquisto da azienda, si versa l’Iva al 4% anziché al 10% (22% in caso di immobile di lusso). Imposta ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro l’una. 

Bonus prima casa: condizioni

Le condizioni per ottenere il bonus prima casa sono svariate:

  • l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 o A/9, ossia non deve essere di lusso;
  • il proprietario non deve avere la proprietà, neanche per quote, di altri immobili adibiti a civile abitazione, situati all’interno del Comune ove si trova la casa acquistata. In caso contrario, deve provvedere a cederla (venderla o donarla) prima del nuovo rogito;
  • il proprietario non deve avere la proprietà, neanche per quote, di altri immobili, ovunque situati, acquisiti in passato con il bonus prima casa. In caso contrario, deve provvedere a cederli (venderli o donarli) entro 1 anno dal nuovo rogito;
  • il proprietario deve fissare la residenza propria e della famiglia nel Comune ove si trova il nuovo immobile (non necessariamente all’interno dell’immobile in questione, potendo anche affittarlo);
  • il proprietario non deve rivendere il nuovo immobile per almeno cinque anni. In caso contrario, deve acquistarne un altro, entro l’anno successivo, con le stesse caratteristiche “prima casa” (residenza, non di lusso, ecc.).

Bonus prima casa sulla seconda casa

Eccezionalmente, si può ottenere il bonus prima casa anche se si possiede la proprietà di un’altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione. Ciò è possibile laddove quest’ultima sia divenuta inidonea all’uso. Si pensi al caso di un appartamento divenuto inagibile per via di un terremoto, o troppo piccolo per l’arrivo dei figli, o troppo grande per via del matrimonio dei figli stessi. A riguardo, ti consiglio di leggere Agevolazioni prima casa anche sulla seconda.

Bonus prima casa: residenza

Abbiamo anticipato che, per la fruizione dei benefici prima casa, nel caso di acquisto di immobile in altro Comune, è necessario che il compratore vi trasferisca la residenza entro il termine di 18 mesi dall’acquisto, salvo eventi dovuti a causa di forza maggiore. Ma cosa si intende, però, per “causa di forza maggiore”?

Il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto. La forza maggiore è un evento non prevedibile, «che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di abitare nella prima casa entro il termine suddetto». 

La forza maggiore è soltanto quella imprevedibile e sopravvenuta, non dipendente da un comportamento addebitabile al contribuente anche solo a titolo di colpa lieve.

Rifiuto del cambio di residenza

Non è forza maggiore il rigetto del cambio di residenza da parte del Comune, constatato lo stato di inabitabilità dell’immobile per mancato completamento della ristrutturazione dell’immobile acquistato; tale situazione – secondo la Cassazione [1] – non integra le caratteristiche della forza maggiore.

Immobile vincolato dal ministero dei Beni Culturali

Con un’altra pronuncia [2], la Suprema Corte ha stabilito che il mancato trasferimento della residenza non è condizione ostativa alla concessione delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa se l’immobile risulta bloccato dal ministero dei Beni Culturali. Nel caso di specie, l’oggetto della controversia era la revoca del beneficio “prima casa” a un contribuente sull’acquisto di un immobile, vincolato dal ministero dei Beni Culturali che non voleva esercitare il diritto di prelazione. Proprio per tale ragione, il termine per trasferire la residenza, ai fini del beneficio, poteva scattare solo dal momento in cui fosse sicura la disponibilità dell’immobile.

Impossibilità di sfratto dell’inquilino 

La Cassazione [3] ha ribadito nel 2019 che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato non comporta la decadenza dell’agevolazione “prima casa”, qualora sopraggiunga un evento dovuto a cause di forza maggiore, sopravvenute rispetto alla stipula dell’acquisto e non prevedibili dal contribuente. Nella specie, il contribuente non era riuscito a trasferire la residenza nei termini di 18 mesi perché la persona che occupava l’immobile – inquilino con contratto di affitto – non aveva ottemperato all’ingiunzione di sfratto dell’immobile, contenuta nel decreto di trasferimento giudiziale dell’immobile medesimo.

Occupazione abusiva di un terzo

In tema di agevolazioni “prima casa”, l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di un terzo integra un’ipotesi di forza maggiore idonea ad impedire la decadenza dal beneficio fiscale, trattandosi di un evento imprevedibile ed indipendente dalla volontà del contribuente [4].

Cessione della casa alla separazione con la moglie

Non perde le agevolazioni sulla prima casa il contribuente che cede a terzi l’abitazione prima di cinque anni in virtù di un accordo sulla separazione; ciò per il principio per cui in tema di agevolazioni “prima casa”, il trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto, se effettuato in favore del coniuge (ma come visto vale per tutte le cessioni, anche a terzi, effettuate in esecuzione di un accordo di separazione) in conseguenza di una modifica delle condizioni di separazione, pur non essendo riconducibile alla forza maggiore, non comporta la decadenza dai benefici fiscali. Scopo della legge è favorire la complessiva sistemazione dei rapporti patrimoniali tra i coniugi in occasione della crisi, escludendo che derivino ripercussioni fiscali sfavorevoli dagli accordi intervenuti in tale sede [5].

Costruzione o ristrutturazione in ritardo 

Per poter usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, l’acquirente che ancora non risiede nel Comune ove l’abitazione è situata, ha 18 mesi di tempo per trasferirvi la residenza, termine che decorre dalla data del rogito d’acquisto e non dal giorno di “fine lavori”, qualora oggetto dell’acquisto sia una casa in corso di costruzione. A chiarirlo è la Cassazione [6] che ribalta la decisione del Ctr Toscana che aveva deciso, al contrario, che il termine di 18 mesi decorresse dal giorno di ultimazione dei lavori di costruzione. La Suprema corte fornisce, dunque, l’interpretazione del testo unico della legge di registro (il Dpr 131/1986), precisando, inoltre, che il beneficio decade per scadenza del termine a meno che ricorra una causa di forza maggiore, la quale, tuttavia, non sussiste nel caso del mancato completamento dei lavori di costruzione, in quanto si tratta di una situazione che non è qualificabile in termini di “inevitabilità e imprevedibilità”.


note

[1] Cass. ord. n. 28838/19 dell’8.11.2019.

[2] Cass. sent. n. 28561/19.

[3] Cass. sent. n. 12404/2019.

[4] Cass. sent. n. 10936/2019.

[5] Cass. sent. n. 7966/2019. 

[6] Cass. sent. n. 9433/2018.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – T, ordinanza 10 luglio – 8 novembre 2019, n. 28838

Presidente Mocci – Relatore La Torre

Ritenuto che:

L’Agenzia delle entrate ricorre per la cassazione della sentenza della CTR della Puglia, indicata in epigrafe, che in controversia su impugnazione da parte dei coniugi Di Pi. e Ma. di avviso di liquidazione per imposta di registro anno 2006 – emessa a seguito di revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito finalizzate all’acquisto di immobili ad uso abitativo – ha rigettato l’appello dell’Ufficio.

I contribuenti si costituiscono con controricorso e propongono ricorso incidentale su unico motivo (con riferimento alle spese del giudizio di secondo grado).

La causa viene rinviata a nuovo ruolo per acquisizione del fascicolo del gradi di merito in relazione alle doglianze di natura processuale dedotte dalla ricorrente.

Considerato che:

1. Col primo motivo del ricorso principale si deduce violazione art. 112 c.p.c. e artt. 23 e 57 D.Lgs. 546/92, ex art. 360 n. 3 c.p.c. per avere la CTR deciso su questione non dedotta nel ricorso introduttivo, limitato all’inapplicabilità, ratione temporis, della normativa sulla procedura di recupero attivata dall’Ufficio.

2. Il motivo è infondato.

2.1. Dalla sentenza impugnata emerge che “la controversia in esame è la revoca dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio e lungo termine finalizzato all’acquisto .. di immobili ad uso abitativo”, in relazione alle condizioni (di cui alla nota II bis art. 1 tariffa parte prima all. D.P.R. 131/986) relative alle agevolazioni cd. prima casa.

2.2. Va sul punto premesso che l’art. 1-bis, comma 6 della legge 30 Luglio 2004, n. 191 ha innalzato (dallo 0,25% al 2%) l’aliquota dell’imposta sostitutiva (prevista dall’art. 18 del D.P.R. 601/1973) per i finanziamenti a medio-lungo termine (di cui agli artt.15 e ss. dello stesso D.P.R. 601/1973) che non siano destinati all’acquisto di una «prima casa» e delle relative pertinenze; l’art. 2 comma 1 della legge 19 ottobre 2004 n. 257, ha fornito l’interpretazione autentica di tale disposizione, precisando che l’aumento dell’imposta sostitutiva è applicabile ai soli finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo, e relative pertinenze, per i quali non ricorrono le condizioni previste dalla legge per poter fruire dei benefici «prima casa» (previsti dalla Nota li-bis all’art. 1 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986). Il rinvio alle condizioni previste per le agevolazioni fiscali in caso di acquisto di una «prima casa» ha pertanto circoscritto l’applicabilità dell’aumento dell’imposta sostitutiva alle sole persone fisiche, non esercenti attività commerciale, per le quali possono sussistere tali requisiti, escludendo i mutui relativi alla prima casa (la norma interpretativa chiariva che l’aumento dell’imposta sostitutiva dallo 0,25% al 2%, è limitata ai mutui relativi a «seconde case»).

2.3. Pertanto, ai fini dell’applicabilità dell’aumento dell’imposta sostitutiva – e della legittimità del relativo recupero da parte dell’Ufficio – andava verificato se il mutuo riguardasse o meno l’acquisto di prima casa, solo in tal caso escludendosi il recupero. La valutazione della ricorrenza dei requisiti per fruire delle agevolazioni cd. prima casa è pertanto pertinente, essendo il recupero dell’aliquota ridotta dell’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito correlata all’acquisto della prima casa, per il quale devono quindi sussistere i presupposti di legge.

3. Col secondo motivo del ricorso principale, si deduce violazione art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/86, ex art. 360 n. 3 c.p.c.

Questo motivo è fondato.

3.1. Sul mancato trasferimento della residenza per usufruire dei benefici “prima casa” l’orientamento di questa Corte (n. 14399/2013; id n.7067/2014; n.n. 7764/2014, 16082/2014, 4800/2015, 5015/2015), è consolidato nel senso di ritenere che “in tema di imposta di registro, l’art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12 (convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118), richiede, per la fruizione dei benefici cd. prima casa, previsti in caso di acquisto di immobile in altro Comune, che il compratore vi trasferisca la residenza, rilevante ai fini del godimento dell’agevolazione, entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto; detto trasferimento, elemento costitutivo del beneficio richiesto e provvisoriamente accordato, rappresenta un obbligo del contribuente verso il fisco, dovendosi però tenere conto di eventuali ostacoli nell’adempimento di tale obbligazione, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento. Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, solo qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto”.

3.2. Quanto alla ricorrenza della forza maggiore, quale causa di giustificazione del mancato trasferimento della residenza, si è precisato che per forza maggiore deve intendersi “un evento non prevedibile, che sopraggiunge inaspettato e sovrastante la volontà del contribuente di “abitare” nella prima casa entro il termine suddetto” (cfr. Cass. n. 7067/14; id n.13177/14); “un impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità (anche a titolo di colpa), inevitabilità ed imprevedibilità dell’evento” (Cass. n. 6076/2017; cfr. Cass. n. 13148/16; n. 14399/13; n. 864/16 e n. 25/16).

3.3. Si è poi ulteriormente chiarito che: “in tema di benefici fiscali per l’acquisto della “prima casa”, la circostanza che l’acquirente non abbia potuto trasferire la residenza nell’immobile per il mancato rilascio da parte del conduttore, nonostante la tempestiva comunicazione della disdetta, non costituisce causa di forza maggiore, atteso che l’art. 1, nota II bis, lett. a), parte prima della tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 subordina il riconoscimento dell’agevolazione alla circostanza che la residenza sia trasferita, nel termine di diciotto mesi, nel comune in cui è ubicato l’immobile e non necessariamente nell’abitazione acquistata, sicché possono assumere rilevanza, al fine della configurabilità della forza maggiore, solo fatti che abbiano impedito il trasferimento della residenza nel comune” (cfr. Cass. n. 13346 del 28/06/2016).

3.4. Ha pertanto errato la C.T.R. a riconoscere l’esimente della forza maggiore nel fatto costituito dal rigetto del cambio di residenza da parte del Comune di Taranto – constatato lo stato di inabitabilità, per mancato completamento dell’immobile acquistato – non integrando tale situazione le caratteristiche della forza maggiore, come sopra delineate in base alla giurisprudenza sul tema (in termini Cass. n. 2527/2014, ove è statuito che il rilascio del certificato di abitabilità non rileva ai fini della normativa di cui al D.P.R. 131/1986, che richiede, quale condizione per fruire dei benefici fiscali, il trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile, e non, come l’art. 1 della Legge 22 aprile 1982, n. 168, che l’immobile acquistato venga adibito “a propria abitazione”).

4. Il ricorso incidentale, col quale si deduce violazione di legge in relazione alla compensazione delle spese di secondo grado, va dichiarato assorbito.

4. Conclusivamente, in accoglimento del secondo motivo del ricorso principale, rigettato il primo, dichiarato assorbito il ricorso incidentale, la sentenza impugnata va cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio alla CTR della Puglia, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla CTR della Puglia, in diversa composizione.

 


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