Innovazioni in condominio: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: innovazione in senso tecnico giuridico; approvazione delle innovazioni in condominio; condominio negli edifici; innovazioni vietate; pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Autorizzazione del condominio

Nel caso in cui uno dei condomini intenda realizzare o sanare opere che vanno in qualche modo a modificare la facciata dell’edificio è necessario che il condominio esprima il proprio consenso, ciò anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica.

Consiglio di Stato sez. VI, 12/01/2022, n.219

Innovazione: definizione

Deve considerarsi innovazione, agli effetti dell’art. 1120 c.c., non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria; il relativo accertamento costituisce un’indagine di fatto insindacabile in sede di legittimità, se sostenuta da corretta e congrua motivazione.

(Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza con la quale la Corte di appello aveva negato carattere di innovazione all’opera di rivestimento ligneo delle porte degli ascensori condominiali, trattandosi di un intervento diretto a rendere più comodo il godimento della cosa comune, lasciandone però immutate la consistenza e la destinazione).

Cassazione civile sez. VI, 22/11/2021, n.35957

Uso del bene comune

Il divieto di uso della cosa comune, essendo riconducibile alla disciplina del regolamento condominiale, può essere previsto dalla maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.. Tuttavia se il divieto riguarda una precedente destinazione d’uso della cosa comune, la delibera che lo approva ha effetto innovativo perché comporta l’illegittimità di un comportamento prima consentito ai condòmini.

Di conseguenza l’innovazione su un uso già attuato comporta l’applicabilità della disciplina speciale di cui all’art. 1117 ter c.c. che riguarda le innovazioni modificative delle destinazioni d’uso delle parti comuni.

Tribunale Bergamo sez. IV, 21/10/2021, n.1897

Superbonus: i condomini dissenzienti

In materia di superbonus 110, per la violazione del decoro architettonico, è sufficiente che vengano alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità. Ne consegue che il divieto di innovazioni lesive del decoro architettonico, previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., è incondizionato e consente anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato.

Tribunale Milano sez. XIII, 30/09/2021

Condominio degli edifici: nozione di innovazioni

In materia di condominio degli edifici, le innovazioni, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell’articolo 1121 del Cc, di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell’edificio. La relativa valutazione integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito e incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

Cassazione civile sez. II, 08/09/2021, n.24166

Vendita unità immobiliare in condominio

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c. inoltre, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula.

Tribunale Vercelli sez. I, 18/05/2021, n.252

Innovazione lesiva del decoro architettonico

Costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio. La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione.

Cassazione civile sez. II, 19/03/2021, n.7870

Innovazione in senso tecnico – giuridico

In tema di condominio, per innovazione in senso tecnico – giuridico, vietata ai sensi dell’art.1120 cod. civ., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutate la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto.

Corte appello Roma sez. VIII, 04/03/2021, n.1671

Condominio: distinzione tra modifica e innovazione

In materia condominiale, la distinzione tra modifica e innovazione si ricollega all’entità e qualità dell’incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune. Per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria. Per contro, le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni.

Nel caso di specie, i giudici hanno ritenuto che la rimozione di una fioriera collocata nel corridoio condominiale, al fine di rendere più agevole l’accesso di un condomino allo stabile, non possa essere qualificata come una innovazione vietata, posto che detto intervento non integra un’alterazione sostanziale della destinazione e della funzionalità delle cose comuni su cui incide, non la rende inservibile o scarsamente utilizzabile, né determina la privazione del loro godimento da parte di alcun condomino.

Corte appello Roma sez. VIII, 04/03/2021, n.1671

Differenze tra le innovazioni

Le innovazioni di cui all’articolo 1120 del codice civile si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall’articolo 1102 del codice civile, sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso articolo 1102 del codice civile, dirette a ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; sotto il profilo soggettivo, poi, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, nelle quali non rileva un interesse generale, bensì quello del singolo condomino al cui perseguimento sono rivolte, con i limiti previsti dal citato articolo 1102.

Cassazione civile sez. II, 19/02/2021, n.4513

Innovazioni in condominio

Sebbene l’art. 1120 c.c. tenda a disciplinare l’approvazione di quelle sole innovazioni che comportino oneri di spesa per tutti i condomini, occorre però considerare che, ove la spesa relativa alle innovazioni sia interamente a carico di uno o più condomini, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e in forza delle quali ciascun partecipante può però servirsi della cosa comune sempre che non leda i diritti sui beni comuni o sulle singole proprietà esclusive.

Cassazione civile sez. II, 12/03/2019, n.7028

Innovazioni vietate

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. – nella formulazione “ratione temporis” applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012 -, sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione. L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Cassazione civile sez. II, 14/05/2019, n.12805

Innovazione in senso tecnico giuridico: cosa si intende? 

In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

Cassazione civile sez. VI, 07/05/2019, n.11971

Cornicioni di polistirolo sulla facciata: sono innovazioni?

Per innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. si intendono le modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino la destinazione originaria del bene. La nozione rimanda ad un concetto di novità in senso profondo e radicale escludendo che qualsiasi modifica materiale costituisca un’innovazione. In particolare, non integrano un’ipotesi di “innovazione” le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento del bene già esistente, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione.

Non rientrano nella categoria delle innovazioni gli interventi di manutenzione straordinaria, essendo necessari per ripristinare l’efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte modifiche migliorative. Il semplice utilizzo di un materiale diverso o di una diversa tipologia di impianto non è quindi di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione.

Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea quello di decidere, in base al principio maggioritario, di apportare modifiche al servizio comune anche avvalendosi dei progressi tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche che il mercato offre. Ciò detto, i cornicioni rappresentano un elemento tipico della facciata e l’applicazione di strutture prefabbricate in polistirolo consente -in maniera più rapida ed economica rispetto agli strumenti utilizzati nell’edilizia tradizionale-di decorare la parete esterna. È vero che tali elementi hanno una mera funzione estetica e non sono strettamente indispensabili, ma ciò non è sufficiente per qualificare l’intervento in termini di innovazione né tanto meno per ritenere l’opera voluttuaria.

Tribunale Modena sez. I, 08/02/2019, n.202

Opera realizzata dal condomino sul bene comune

In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi.

La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c. (innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Tribunale Potenza, 29/01/2019, n.100

La costruzione di un ascensore

In tema di condominio, il diritto ex art. 1102 c.c. alla costruzione di un impianto di ascensore da parte del singolo condomino, là dove esso risulti necessario alla fruizione dell’appartamento, con i limiti previsti dalla norma.

Un condomino ha infatti facoltà di installare nella tromba della scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli atri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo, ciò sul presupposto che ‘art. 1120 cod. civ., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.

Tribunale Novara, 10/01/2019, n.28

Condominio: innovazioni e modificazioni 

Le innovazioni previste dall’art 1120 c.c. si distinguono sia dal punto di vista soggettivo che oggettivo dalle modificazioni disciplinate dall’art 1102 c.c. Dal punto di vista oggettivo in quanto le modificazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le innovazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condominio per ottenere una migliore e più razionale utilizzazione della cosa.

Inoltre, per quanto concerne poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo della maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione assembleare, elemento che difetta invece nelle modificazioni che non si confrontano con un interesse generale ma solo con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Tribunale Viterbo, 11/06/2018, n.931

Innovazioni: è necessaria l’autorizzazione assembleare?

Per realizzare innovazioni sia pur nei limiti di cui agli art. 1102 e 1120 c.c. il condomino non ha necessità di chiedere l’autorizzazione assembleare, salve eventuali limitazioni contenute nei regolamenti condominiali di natura contrattuale cui i condomini si siano vincolati in sede di costituzione del condominio o di acquisto del bene in condominio, rientrando il potere di realizzazione di innovazione nell’orbita di un diritto soggettivo spettante al singolo condomino, sia pure nei limiti previsti dalla legge.

Tribunale Milano sez. XIII, 30/11/2016, n.13226

Apertura di un varco nel muro perimetrale che collega due appartamenti 

In tema di condominio, le innovazioni della cosa comune, ai sensi del c.c., art. 1120, devono intendersi come le modificazioni materiali di essa che comportino l’alterazione della sua entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione e quindi, conseguentemente, l’implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini.

Normalmente, è consentito aprire un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, quale uso più intenso del bene comune. Questo, però, non è possibile qualora tale varco metta in comunicazione l’immobile del condomino con un’altra unità immobiliare attigua che, nonostante sia comunque di sua proprietà, appartenga ad un diverso edificio condominiale. In tal caso, il collegamento tra le unità abitative (appartenenti a condomini diversi) determinerebbe la creazione di una servitù a carico del condominio.

Corte appello Bari sez. III, 23/11/2017, n.1932

Innovazioni delle parti comuni: il limite

Nell’identificare il limite alle innovazioni della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120, comma 2, c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione, coessenziale al concetto di innovazione, ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità, che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino, solo se queste costituiscano un’inevitabile e costante caratteristica di utilizzo.

(Nella specie, a fronte del conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli attori, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione dell’ascensore si sarebbe risolto non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, il Trib. ha dato carattere prioritario alla esigenza dei condomini disabili, rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica; riconoscendo la facoltà ai convenuti di apportare a proprie spese, una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini).

Tribunale Bari sez. III, 14/02/2014

L’alterazione del decoro architettonico

In tema di innovazioni nel condominio degli edifici, l’alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma.

(Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l’atrio dell’edificio come un elemento dotato, in sè, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell’edificio).

Cassazione civile sez. II, 24/03/2004, n.5899