L’esperto | Articoli

Innovazioni in condominio: ultime sentenze

2 Dicembre 2019
Innovazioni in condominio: ultime sentenze

Le ultime sentenze su: innovazione in senso tecnico giuridico; approvazione delle innovazioni in condominio; condominio negli edifici; innovazioni vietate; pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato.

Innovazioni in condominio

Sebbene l’art. 1120 c.c. tenda a disciplinare l’approvazione di quelle sole innovazioni che comportino oneri di spesa per tutti i condomini, occorre però considerare che, ove la spesa relativa alle innovazioni sia interamente a carico di uno o più condomini, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 c.c., che contempla anche le innovazioni, e in forza delle quali ciascun partecipante può però servirsi della cosa comune sempre che non leda i diritti sui beni comuni o sulle singole proprietà esclusive.

Cassazione civile sez. II, 12/03/2019, n.7028

L’alterazione del decoro architettonico

In tema di innovazioni nel condominio degli edifici, l’alterazione del decoro architettonico può derivare anche dalla modifica dell’originario aspetto di singoli elementi o di singole parti dell’edificio che abbiano una sostanziale e formale autonomia o siano comunque suscettibili per sè di considerazione autonoma.

(Enunciando il principio di cui in massima, la S.C. ha cassato la decisione del giudice del merito, la quale aveva invece escluso la possibilità di considerare l’atrio dell’edificio come un elemento dotato, in sè, di autonomo valore estetico e qualificante del pregio architettonico dell’edificio).

Cassazione civile sez. II, 24/03/2004, n.5899

Innovazioni vietate

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1120, comma 2, c.c. – nella formulazione “ratione temporis” applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012 -, sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino, comportandone una sensibile menomazione dell’utilità, secondo l’originaria costituzione della comunione. L’indagine volta a stabilire se, in concreto, un’innovazione determini una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino ritraeva dalla parte comune, secondo l’originaria costituzione della comunione, ovvero se la stessa, recando utilità ai restanti condomini, comporti soltanto per uno alcuni di loro un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

Cassazione civile sez. II, 14/05/2019, n.12805

Innovazione in senso tecnico giuridico: cosa si intende? 

In tema di condominio negli edifici, per innovazione in senso tecnico giuridico, vietata ai sensi dell’art. 1120 c.c., deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria.

Cassazione civile sez. VI, 07/05/2019, n.11971

Cornicioni di polistirolo sulla facciata: sono innovazioni?

Per innovazioni ai sensi dell’art. 1120 c.c. si intendono le modificazioni materiali che alterino l’entità sostanziale o mutino la destinazione originaria del bene. La nozione rimanda ad un concetto di novità in senso profondo e radicale escludendo che qualsiasi modifica materiale costituisca un’innovazione. In particolare, non integrano un’ipotesi di “innovazione” le modificazioni della cosa comune dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento del bene già esistente, lasciandone immutata la consistenza e la destinazione.

Non rientrano nella categoria delle innovazioni gli interventi di manutenzione straordinaria, essendo necessari per ripristinare l’efficienza delle cose comuni; ciò anche qualora siano introdotte modifiche migliorative. Il semplice utilizzo di un materiale diverso o di una diversa tipologia di impianto non è quindi di per sé sufficiente a qualificare l’intervento in termini di innovazione.

Rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea quello di decidere, in base al principio maggioritario, di apportare modifiche al servizio comune anche avvalendosi dei progressi tecnologici o comunque delle diverse soluzioni tecniche che il mercato offre. Ciò detto, i cornicioni rappresentano un elemento tipico della facciata e l’applicazione di strutture prefabbricate in polistirolo consente -in maniera più rapida ed economica rispetto agli strumenti utilizzati nell’edilizia tradizionale-di decorare la parete esterna. È vero che tali elementi hanno una mera funzione estetica e non sono strettamente indispensabili, ma ciò non è sufficiente per qualificare l’intervento in termini di innovazione né tanto meno per ritenere l’opera voluttuaria.

Tribunale Modena sez. I, 08/02/2019, n.202

Opera realizzata dal condomino sul bene comune

In tema di realizzazione su parti comuni dell’edificio di opere da parte di alcuni dei comproprietari, non può trovare applicazione la norma dettata dall’articolo 936 c.c., che disciplina l’ipotesi di costruzione con materiali propri su suolo altrui ad opera di terzi.

La disciplina applicabile deve essere individuata, invece, nell’articolo 1120 secondo comma c.c. (innovazioni), il quale, in tema di condominio di edifici, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. In proposito, ciascun condomino leso nel godimento e nell’uso della cosa comune interessata dalla innovazione vietata posta in essere da un altro condomino è legittimato ad agire in giudizio nei confronti del condomino o dei condomini autori della immutazione vietata al fine di ottenere, previo riconoscimento del diritto concorrente vantato pro quota sulla res comune, la rimessione in pristino dello stato dei luoghi.

Tribunale Potenza, 29/01/2019, n.100

La costruzione di un ascensore

In tema di condominio, il diritto ex art. 1102 c.c. alla costruzione di un impianto di ascensore da parte del singolo condomino, là dove esso risulti necessario alla fruizione dell’appartamento, con i limiti previsti dalla norma.

Un condomino ha infatti facoltà di installare nella tromba della scale dell’edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione degli atri condomini, e può far valere il relativo diritto con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo, ciò sul presupposto che ‘art. 1120 cod. civ., nel richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l’approvazione di innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa medesima.

Tribunale Novara, 10/01/2019, n.28

Condominio: innovazioni e modificazioni 

Le innovazioni previste dall’art 1120 c.c. si distinguono sia dal punto di vista soggettivo che oggettivo dalle modificazioni disciplinate dall’art 1102 c.c. Dal punto di vista oggettivo in quanto le modificazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull’essenza della cosa comune, alterandone l’originaria funzione e destinazione, mentre le innovazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condominio per ottenere una migliore e più razionale utilizzazione della cosa.

Inoltre, per quanto concerne poi, l’aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo della maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione assembleare, elemento che difetta invece nelle modificazioni che non si confrontano con un interesse generale ma solo con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Tribunale Viterbo, 11/06/2018, n.931

Innovazioni: è necessaria l’autorizzazione assembleare?

Per realizzare innovazioni sia pur nei limiti di cui agli art. 1102 e 1120 c.c. il condomino non ha necessità di chiedere l’autorizzazione assembleare, salve eventuali limitazioni contenute nei regolamenti condominiali di natura contrattuale cui i condomini si siano vincolati in sede di costituzione del condominio o di acquisto del bene in condominio, rientrando il potere di realizzazione di innovazione nell’orbita di un diritto soggettivo spettante al singolo condomino, sia pure nei limiti previsti dalla legge.

Tribunale Milano sez. XIII, 30/11/2016, n.13226

Apertura di un varco nel muro perimetrale che collega due appartamenti 

In tema di condominio, le innovazioni della cosa comune, ai sensi del c.c., art. 1120, devono intendersi come le modificazioni materiali di essa che comportino l’alterazione della sua entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione e quindi, conseguentemente, l’implicita incidenza sull’interesse di tutti i condomini.

Normalmente, è consentito aprire un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, quale uso più intenso del bene comune. Questo, però, non è possibile qualora tale varco metta in comunicazione l’immobile del condomino con un’altra unità immobiliare attigua che, nonostante sia comunque di sua proprietà, appartenga ad un diverso edificio condominiale. In tal caso, il collegamento tra le unità abitative (appartenenti a condomini diversi) determinerebbe la creazione di una servitù a carico del condominio.

Corte appello Bari sez. III, 23/11/2017, n.1932

Innovazioni delle parti comuni: il limite

Nell’identificare il limite alle innovazioni della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120, comma 2, c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione, coessenziale al concetto di innovazione, ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della “res communis” secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità, che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino, solo se queste costituiscano un’inevitabile e costante caratteristica di utilizzo.

(Nella specie, a fronte del conflitto tra le esigenze dei condomini disabili abitanti ad un piano alto, praticamente impossibilitati, in considerazione del loro stato fisico, a raggiungere la propria abitazione a piedi, e quelle degli attori, per i quali il pregiudizio derivante dall’installazione dell’ascensore si sarebbe risolto non già nella totale impossibilità di un ordinario uso della scala comune, ma soltanto in disagio e scomodità derivanti dalla relativa restrizione e nella difficoltà di usi eccezionali della stessa, il Trib. ha dato carattere prioritario alla esigenza dei condomini disabili, rimuovendo un grave ostacolo alla fruizione di un primario bene della vita, quello dell’abitazione, da parte di persone versanti in condizioni di minorazione fisica; riconoscendo la facoltà ai convenuti di apportare a proprie spese, una modifica alla cosa comune, sostanzialmente e nel complesso migliorativa, in quanto suscettibile di utilizzazione anche da parte degli altri condomini).

Tribunale Bari sez. III, 14/02/2014


2 Commenti

  1. Il mio condominio è costituito da 3 palazzine; da sempre, attraverso una scala di servizio, senza alcuna porta, si accede dai garage all’atrio di una di queste palazzine. Un condomino della suddetta ha proposto in assemblea, senza mettere a verbale alcuna motivazione, di installare un portone in alluminio (non antincendio) che chiuda questa zona fornendo le chiavi comunque a tutti i condomini. Trattandosi di una modifica dello “status quo”, per trattare e/o deliberare su tale argomento devono essere presenti tutti i condomini o solo una maggioranza? In quest’ultimo caso di che tipo (di condomini o di millesimi)? Ritengo inutile tale intervento, tra l’altro non legato a motivi di sicurezza dello stabile, in quanto non ci sono stati mai furti né incendi o altro.

    1. Da quanto si evince dal quesito in esame, l’installazione del portone di alluminio voluta dal condomino altro non è che una innovazione della parte comune del condominio. Questo tipo di intervento è disciplinato dall’art.1120 del codice civile, secondo cui i condomini possono disporre due tipi di innovazioni:
      – quelle dirette al miglioramento, o all’uso più comodo, o al maggior rendimento delle cose comuni. In questo caso devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio;
      – quelle finalizzate a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti. In questo caso la delibera sarà valida se approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

      Proprio con riguardo a quest’ultima questione, la richiesta deve, inoltre, contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni.In entrambi i casi, i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti a esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà non pregiudichi la stabilità e il decoro architettonico del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 21/02/2017, n. 4437).Detto ciò, ad avviso di chi scrive, l’installazione di questa porta (e la relativa proposta) deve essere corredata da una motivazione finalizzata a spiegare a tutta l’assemblea il perché di tale esigenza, soprattutto nel caso in cui l’opportunità nasca, ad esempio, da ragioni di sicurezza di parti comuni degli edifici.
      Tuttavia, ciò non permetterà al lettore di impedire, almeno in un primo momento, la delibera dell’assemblea, se ottenuta con le maggioranze sopra descritte; a quel punto, lo stesso non potrebbe far altro che impugnare l’eventuale delibera davanti al Tribunale competente per contestare l’assenza delle motivazioni di sicurezza dichiarate dal condomino e approvate dall’assemblea.
      In questo caso, l’interesse ad agire del lettore (che dovrebbe essere provato/indicato) risiederebbe nel fatto che:
      – non sono mai accaduti episodi di furti all’interno di quella parte di edificio,
      – la spesa per l’installazione della porta viene considerata inutile oltre che antieconomica.

      Il consiglio al lettore è quello di spiegare, alla prossima assemblea, le ragioni dell’inopportunità di tale installazione, eventualmente anticipando, nel caso in cui gli altri condomini non dovessero persuadersi, della possibilità di impugnare la delibera e, quindi, di provocare la maturazione di spese legali per tutti i condomini, oltre all’eventuale blocco dell’installazione della porta.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 



NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA