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Lastrico solare: cosa si può fare sul tetto di casa?

12 Novembre 2019
Lastrico solare: cosa si può fare sul tetto di casa?

Diritti sulla terrazza condominiale: gli usi consentiti e quelli vietati dalla legge. 

Si chiama lastrico solare, ma tutti lo chiamano tetto o terrazza. Si tratta della copertura dell’edificio, quella che serve per ripararlo dal sole o dalla pioggia. 

In realtà, ad ogni termine corrisponde un significato differente. Il tetto è quello spiovente. Il lastrico solare è, invece, quello orizzontale, pertanto accessibile e calpestabile. La terrazza, infine, è un lastrico solare a cui è stata posta una ringhiera e che quindi consente l’affaccio verso il basso.

Di solito, il lastrico solare appartiene a tutti i condomini che possono usarlo liberamente, purché non ne alterino la destinazione e non impediscano agli altri di fare altrettanto. Se, però, il lastrico dovesse essere in uso esclusivo a un solo condomino, solo quest’ultimo potrà utilizzarlo, impedendo agli altri di accedervi.

Il lastrico solare si presta a numerosi usi: ripostiglio, lavatoio, luogo ove stendere i panni, prendere il sole o fare ginnastica, organizzare feste o coltivare un piccolo orto personale. Quali di questi, però, è legittimo e consentito dalla legge? In presenza di un lastrico solare, cosa si può fare sul tetto di casa? Cercheremo di fare qualche esempio pratico alla luce della disciplina contenuta nel Codice civile e delle istruzioni fornite dai giudici.

Di chi è il lastrico solare?

Se non risulta diversamente da un atto notarile, il lastrico solare è del condominio, ossia di tutti i condomini, che pertanto hanno diritto ad accedervi. L’amministratore di condominio non può tenere per sé le chiavi e vietarne l’utilizzo ai vari proprietari. 

Di recente, il tribunale di Milano [1] ha però precisato che l’assemblea può bloccare l’accesso alle aree comuni per motivi di sicurezza. È perciò legittima la delibera assembleare che approvi la delimitazione e di fatto l’impedimento dell’accesso ad aree condominiali comuni (nel caso esaminato un terrazzo), se vi siano condizioni tali da mettere in pericolo la sicurezza dei condomini. 

Limiti all’utilizzo del lastrico solare

Il Codice civile consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, e pertanto anche il tetto, a condizione che:

  • se ne faccia un uso conforme alla destinazione del bene;
  • non si impedisca agli altri condomini di farne pari uso.

Con riferimento al concetto di “immutabilità della destinazione”, si considerano vietate solo quelle alterazioni della destinazione del bene comune tali da rendere impossibile o, comunque, menomare sensibilmente l’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa.

Quanto alla “parità di uso” della cosa comune, il Codice civile non si riferisce all’utilizzo identico e contemporaneo da parte di tutti i condomini, ma legittima il singolo condomino a trarre dalla cosa comune qualsiasi altro miglior uso.  

Non si può, quindi, trasformare un lastrico solare in una serra, né lo si può occupare interamente tanto da impedire l’accesso agli altri condomini.

Il regolamento di condominio può, tuttavia, aggiungere ulteriori limiti e condizioni. 

Fioriere e piante sul lastrico solare; lettini per solarium

L’apposizione di fioriere da parte di alcuni condomini è legittima a condizione che non ostruiscano il passaggio per le scale o occupino, in via esclusiva, tutto il terrazzo.

Ciascun condomino quindi, entro tali limiti, può portare sul tetto dei vasi di terra ove coltivare un proprio orticello personale.

In un caso analizzato dalla Cassazione [2], un condomino, nel corso del tempo, aveva collocato sul lastrico solare comune, dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini, piante e fiori al fine di rendere lo spazio più ameno e, successivamente, un lettino per prendere il sole. L’assemblea condominiale, tuttavia, ne deliberava la rimozione. Avverso tale delibera, il condomino proponeva impugnazione sostenendo che tale utilizzo del lastrico non avrebbe violato il Codice civile, non ledendo il bene comune e non impedendo l’altrui diritto al pari uso dello stesso; pertanto, la delibera impugnata sarebbe stata illegittima in quanto lesiva del suo diritto all’utilizzo del bene. I giudici gli hanno dato ragione.

Ripartizione spese lastrico solare

Alla manutenzione e al rifacimento del tetto contribuiscono tutti i condomini comproprietari in base ai rispettivi millesimi. Per decidere come ripartire le spese relative al lastrico solare occorre prima analizzarne la struttura e l’assetto proprietario. In particolare, nel caso in cui il lastrico sia inaccessibile e svolga la sola funzione di copertura, è di proprietà comune e per la sua conservazione contribuiranno tutti i condomini. Al contrario, se il lastrico è dotato di parapetti ed è calpestabile (cioè utilizzabile), servirà verificare dagli atti di acquisto se appartiene a tutti i condomini (che possono usufruirne come stenditoio, solarium, giardino pensile e altro) oppure se è in uso esclusivo o di proprietà esclusiva (o altro diritto reale) di un solo condomino, (solitamente, chi occupa l’appartamento posto all’ultimo piano dello stabile).

In base al Codice civile «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Opere vietate

Il Codice civile vieta opere sulle parti comuni o private che possano mettere a repentaglio la stabilità e la sicurezza dell’edificio; sono altresì vietati quegli interventi che pregiudicano l’estetica del fabbricato. 

Quindi, non è possibile posizionare sul tetto oggetti eccessivamente pesanti che ne compromettano l’uso. Non è possibile eseguire opere che mettano a rischio la stabilità dell’edificio o che ne ledano il decoro architettonico, a maggior ragione se si tratta di uno stabile d’epoca tutelato dalla legge. 

Diritto a sopraelevazione

Il proprietario del lastrico può anche procedere alla sopraelevazione, con realizzazione di un nuovo piano o un abbaino. In questo caso – a parte l’indennità di sopraelevazione, che deve essere corrisposta ai condomini – il nuovo lastrico rimarrà di sua esclusiva proprietà [3].

Il Codice vieta le sopraelevazioni che possano pregiudicare le condizioni statiche del fabbricato. Il divieto si estende anche alle sopraelevazioni che non rispettano la normativa antisismica, la cui violazione comporta una presunzione di pericolosità che l’autore può superare solo dando prova che la costruzione è in grado di affrontare il rischio sismico; né incide al contrario, l’avvenuto conseguimento di condono o concessione in sanatoria, che non attengono alle regole della costruzione e non pregiudicano la tutela in materia di limiti legali di vicinato, riguardando solo i rapporti pubblicistici [4].

Antenne e impianti fotovoltaici

Sul tetto o sul lastrico solare di uso condominiale è possibile posizionare antenne o impianti fotovoltaici senza bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea (dandone notizia all’amministratore). Tali opere non devono, però, occupare troppo spazio tanto da impedire agli altri condomini di fare altrettanto. 

Se il terrazzo è privato, dei danni non risponde il condominio?

Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private [5].  

Non è previsto, in sostanza – e questo è certamente condivisibile vista la netta distinzione tra parti condominiali e parti private – alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza in capo al condominio nei confronti di fatti illeciti commessi dai singoli condomini e che, come tali, non interessino l’utilizzo di beni condominiali. 


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 8230/2019 del 13.09.2019.

[2] Trib. Roma, sent. del 16 luglio 2018.

[3] Cass. sent. n. 18822/2012.

[4] Cass. sent. n. 2115/2018. 

[5] Cass. ord. n. 16625/2019.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 5 dicembre 2017 – 29 gennaio 2018, n. 2115

Presidente Mazzacane – Relatore Carrato

Fatti di causa

Con sentenza n. 303/2007 il Tribunale di Rossano Calabro – pronunciandosi sulla domanda proposta dai sigg. Caracciolo Francesco e Cosimo nei confronti dei sigg. O.A. e P.F. (che proponevano, al loro volta, domanda riconvenzionale) al fine di sentir condannare i convenuti alla demolizione di un corpo di fabbrica realizzato dal loro dante causa sulla superficie sovrastante un immobile di loro proprietà siccome del tutto abusivo l’accoglieva e, per l’effetto, ritenuta la violazione del disposto dell’art. 9 della legge 25 novembre 1962, n. 1684, condannava i medesimi convenuti alla demolizione dell’immobile illegittimamente edificato e al ripristino del lastrico solare, oltre che al risarcimento dei danni subiti a seguito di infiltrazioni idriche, quantificati in Euro 652,81, respingendo la domanda riconvenzionale avanzata dai sigg. O. -P. volta ad ottenere la condanna degli attori all’esecuzione di opere necessarie ad evitare i denunciati pericoli di crollo.

I convenuti soccombenti proponevano appello contro la suddetta decisione e, nella costituzione delle parti appellate, la Corte di appello di Catanzaro, con sentenza depositata il 25 ottobre 2012, rigettava il gravame e, per l’effetto, confermava l’impugnata sentenza e condannava gli appellanti alla rifusione delle spese del grado.

A sostegno dell’adottata pronuncia il giudice di secondo grado – previo rilievo della circostanza che gli appellanti non avevano mai sollevato nel corso del giudizio di prime cure l’eccezione in ordine all’illiceità del corpo di fabbrica degli originari attori – rilevava l’infondatezza dell’appello in ordine alla dedotta mancata considerazione del fatto che il pericolo di crollo derivasse non già dalla costruzione in sopraelevazione dedotta in controversia, bensì dalle precarie condizioni originarie della struttura realizzata a piano di campagna, evidenziando come, piuttosto, dovesse essere valorizzato lo stato di sopravvenuto pericolo derivante dal compimento delle opere nuove in spregio alle disposizioni di legge applicabili in materia (e, segnalatamente, del citato art. 9 della legge n. 1684/1962). Considerava, poi, il giudice del gravame del tutto attendibili le conclusioni raggiunte dal c.t.u. confortanti la fondatezza della domanda degli originari attori.

Avverso la suddetta sentenza (non notificata) hanno proposto ricorso per cassazione O.A. e P.F. , articolato in otto motivi, al quale hanno resistito con controricorso gli intimati C.F. e C.C. . La difesa dei ricorrenti ha anche depositato memoria illustrativa ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione o falsa applicazione dell’art. 102 c.p.c. (in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), censurando la sentenza impugnata nella parte in cui il giudice di appello non aveva – a loro avviso – rilevato che il giudizio, sia in primo che in secondo grado, si era svolto in assenza di due persone fisiche da qualificarsi come litisconsorti necessari, identificantisi con i proprietari comunisti del contiguo corpo di fabbrica, sigg. S.G. e Sa.An. .

1.1. Rileva il collegio che la censura è da ritenersi inammissibile e, in ogni caso, nella specifica fattispecie, priva di pregio giuridico.

Infatti, i ricorrenti, per la prima volta, solo in sede di ricorso per cassazione, hanno dedotto la questione relativa alla eventuale sussistenza di una ipotesi di litisconsorzio necessario (nei confronti di S.G. e Sa.An. , quali proprietari dell’immobile contiguo a quello dedotto in controversia), senza, però, che la stessa fosse stata prospettata con l’atto di appello (tanto è vero che nella impugnata sentenza non viene dato atto di ciò) o, comunque, eccepita nei due gradi del giudizio di merito.

In ogni caso la censura si profila destituita di fondamento.

I giudici di merito hanno, invero, dato atto e riscontrato che la domanda originaria era stata rivolta nei riguardi degli stessi O.A. e P.F. quali comproprietari dell’appartamento sito al primo piano del complesso edificato antecedentemente dal loro dante causa L.G. (che aveva ceduto altra parte dell’immobile realizzato al piano terra ai predetti S. -Sa. ), il quale sovrastava il fabbricato rurale ubicato a piano terra e composto da due vani di proprietà degli attori, precisandosi che il petitum ineriva il solo immobile degli attuali ricorrenti sul presupposto che solo da esso proveniva il pericolo di crollo e che lo stesso era stato eseguito in violazione delle nome urbanistiche e sismiche oltre che del divieto di sopraelevazione.

Non si desume, perciò, da quale elemento oggettivo si sarebbe dovuta trarre l’emergenza del preteso litisconsorzio necessario posto che l’immobile di cui era stata chiesta la demolizione si apparteneva in via esclusiva ai predetti coniugi O. -P. , né una possibile contitolarità – rilevante in relazione all’oggetto della causa – si può ammissibilmente rinvenire nel citato passaggio della relazione del c.t.u. riportato a pag. 9 del ricorso (in base al quale “L.G. con atto per notar B. n. XXXXX rep. vende ai coniugi S.G. e Sa.An. il corpo di fabbrica a pianterreno costruito nel 1983. Nel seguito i coniugi S. vendettero ad altri, ma per quello che interessa la presente perizia, questo corpo di fabbrica verrà nel seguito indicato come ex S. “).

La giurisprudenza di questa Corte (v., ad es., Cass. n. 12767/1999) ha, invero, statuito che sebbene l’azione diretta (non al semplice accertamento dell’esistenza o inesistenza dell’altrui diritto ma) al mutamento di uno stato di fatto mediante la demolizione di manufatti o costruzioni dà luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio necessario tra i proprietari dei beni interessati ed ancorché, in tali ipotesi, la mancata integrazione del contraddittorio deve considerarsi rilevabile anche d’ufficio in ogni stato e grado e anche in sede di legittimità, ove la relativa eccezione può essere proposta per la prima volta se sulla questione non si sia formato il giudicato, è, tuttavia, indispensabile che il presupposto e gli elementi di fatto a fondamento dell’eccezione emergano con evidenza dagli atti senza necessità di nuove prove e dello svolgimento di ulteriori attività vietate nel giudizio di cassazione. Orbene, nella fattispecie, queste condizioni non risultano riscontrabili come sussistenti (dovendo, anzi, desumersi che l’immobile a cui poneva riferimento l’iniziale domanda appartenesse alla proprietà esclusiva dei coniugi O. -P. ), ragion per cui il primo motivo deve essere respinto.

2. Con il secondo motivo i ricorrenti hanno prospettato il vizio di violazione o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c. (sempre con riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), assumendo che – con la sentenza impugnata – non era stato rilevato che il fabbricato a cui era riferibile la struttura al piano di campagna fosse di proprietari diversi, i quali, con l’aggiunta di quella dei convenuti al primo piano, avevano determinato la conseguenza che l’intera struttura dell’edificio si dovesse considerarsi munita delle caratteristiche di condominio con parti comuni, non risultando diversamente dai titoli.

2.1. Anche questa doglianza, collegata alla precedente, si profila inammissibile perché dalla sentenza di secondo grado non emerge giammai la sussistenza della pretesa condominialità dell’intero immobile menzionato e, pertanto, in questo caso la questione si pone come nuova, rilevandosi, peraltro, che l’azione demolitoria era stata formulata solo con riferimento alla proprietà esclusiva degli originari convenuti (oggi ricorrenti in cassazione), secondo quanto già evidenziato con riguardo alla prima censura.

3. Con la terza doglianza i ricorrenti hanno denunciato la violazione o falsa applicazione degli artt. 1171 e 1172 c.c. (in ordine all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), sul presupposto che nella fattispecie avrebbero dovuto trovare applicazione le condizioni per la proposizione delle azioni nunciatorie in via cautelare di cui alle denunciate disposizione normative, senza che si potesse direttamente esperire l’azione di merito.

3.1. Il motivo è manifestamente infondato e deve, quindi, essere rigettato.

Va, infatti, rilevato che, nel caso di specie, gli attori intesero proporre direttamente un’azione ordinaria di merito tesa a tutelare il loro diritto dominicale derivante dalla realizzazione illegittima della costruzione sopraelevata dei convenuti e dal correlato pericolo di crollo, in tal modo ricollegando la loro domanda alla violazione dell’art. 1127, comma 2, c.c. e all’illegittimità dell’eretto manufatto soprastante. Si osserva che, in ipotesi, l’esperita azione avrebbe potuto essere preceduta dall’azione nunciatoria della nuova opera ai sensi dell’art. 1171 c.c. (per preservare il diritto petitorio) e da quella – eventualmente cumulata – di danno temuto di cui all’art. 1172 c.c. (in ordine al pericolo di crollo a tutela dello stesso diritto), ma certamente tali procedimenti cautelari (oltretutto da basarsi su condizioni specifiche oggettive, soggettive e cronologiche previste nelle stesse citate norme di riferimento) non avrebbero dovuto essere – in difetto di un vero e proprio rapporto di strumentalità – instaurati obbligatoriamente, potendo, invero, gli aventi diritto – come legittimamente verificatosi – intentare direttamente la suddetta azione ordinaria per il conseguimento di un tutela pienamente satisfattoria e non solamente di natura cautelare (e, quindi, indirizzata all’assolvimento di una funzione di tutela provvisoria del diritto cautelando, alla quale sono preposte, infatti, le anzidette azioni nunciatorie).

4. Con la quarta censura i ricorrenti hanno denunciato la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 31 e 35 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (ancora in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), non avendo – secondo la loro prospettazione – la Corte di appello di Catanzaro tenuto conto che il loro dante causa aveva presentato domanda di condono ai sensi della citata legge e che sulla stessa si era formato il silenzio-assenso, con la conseguenza che il corpo di fabbrica dedotto in controversia avrebbe dovuto essere qualificato come legittimo.

4.1. Anche questo motivo è del tutto destituito di fondamento e va respinto.

Occorre, invero, al riguardo sottolineare che se anche la costruzione sopraelevata fosse stata “condonata”, la relativa circostanza (di cui, oltretutto, non risulta esserne stata accertata la sussistenza da parte della Corte di appello) non avrebbe avuto rilevanza ai fini della valutazione della fondatezza dell’azione proposta dai C. , avendo la giurisprudenza di questa Corte (cfr., tra le tante, Cass. n. 10082/2013) chiarito che l’art. 1127, secondo comma, c.c., il quale fa divieto al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione. In ogni caso va ribadito che è pacifico il principio secondo cui la (eventuale) sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali o degli altri limiti legali di vicinato previsti dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici dello stesso codice (v. Cass. Sez. U. n. 11260/1992; Cass. n. 12966/2006 e Cass. n. 3031/2009).

5. Con il quinto motivo i ricorrenti hanno – in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. – censurato la sentenza d’appello per asserita violazione o falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c., sul presupposto che la Corte di secondo grado ha omesso di pronunciarsi sulla domanda riconvenzionale da essi riproposta ancorché in via subordinata – anche nelle conclusioni del giudizio di appello.

6. Con il settimo motivo i ricorrenti hanno dedotto la violazione o falsa applicazione dell’art. 183 c.p.c. (ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.) oltre che il vizio di erroneità o insufficienza della motivazione dell’impugnata sentenza rispetto al punto decisivo della controversia (art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.) riguardante l’eccezione di illiceità del corpo di fabbrica di proprietà degli originari attori.

6.1. Queste due censure vanno esaminate congiuntamente perché tra loro connesse.

Esse sono prive di fondamento giuridico e vanno rigettate.

La quinta, in particolare, difetta di specificità non avendo i ricorrenti riportato quale era, con precisione, la domanda sulla quale la Corte di appello ha omesso di pronunciare. In ogni caso la Corte territoriale ha risposto sulla doglianza relativa alla prospettata illiceità della costruzione degli originari attori (v. pagg. 4 e 5 della sentenza di appello) ritenendo – in disparte la dichiarata preclusione formatasi, in virtù dell’art. 183 c.p.c., nei riguardi degli originari convenuti sulla predetta questione (siccome non proposta nei termini decadenziali dalla predetta norma contemplati e, quindi, inammissibile nel giudizio di appello) – che non era stata, comunque, fornita la dimostrazione della qualità “illecita” dell’immobile dei fratelli C. e che quel che rilevava ai fini della definizione della controversia non era – come già posto in risalto – lo stato peculiare dell’immobile di proprietà degli medesimi attori, bensì lo stato di sopravvenuto pericolo derivante dalla realizzazione delle opere nuove eseguite dai coniugi oggi ricorrenti in spregio delle previsioni di legge. Perciò non ricorre il vizio di omessa pronuncia né tantomeno quello dedotto con il settimo motivo, avendo la Corte territoriale esaminato il merito della doglianza ed avendone escluso, con motivazione sufficiente, la fondatezza.

7. Con il sesto motivo i ricorrenti hanno prospettato la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 9, comma 3, della legge n. 1684/1962 (art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.), sostenendo la sua inapplicabilità al caso di specie laddove il fabbricato di essi ricorrenti non era contiguo a quello di proprietà dei sigg. C. ma ubicato, rispetto a quest’ultimo, al piano superiore.

8. Con l’ottava ed ultima censura i ricorrenti hanno denunciato la violazione od errata applicazione dello stesso art. 9 della menzionata legge n. 1684/1962, unitamente ad un ulteriore vizio della motivazione della sentenza impugnata (sotto l’aspetto della sua erroneità od insufficienza) circa il punto decisivo della controversia esaminato nella sentenza impugnata laddove con essa, in riferimento al secondo motivo di appello, la Corte di secondo grado lo aveva rigettato riconfermando la decisione di primo grado di condanna alla demolizione del fabbricato, siccome illegittimo sulla base delle risultanze della c.t.u..

8.1. Anche questi due ultimi motivi – da trattare unitariamente per effetto della loro intima connessione – sono da dichiarare infondati e devono, perciò, essere respinti.

Osserva il collegio che, in via generale, l’art. 1127 c.c. (con particolare riferimento al disposto del comma 2) prevede il rispetto di tre condizioni, di cui quella riguardante la salvaguardia delle condizioni statiche dell’edificio ha carattere assoluto. L’accertamento delle condizioni statiche non costituisce propriamente un limite all’esercizio del diritto a sopraelevare, ma un presupposto della sua esistenza. Il relativo divieto deve essere inteso non solo nel senso che le strutture del fabbricato devono consentire di sopportare il peso della sopraelevazione, ma anche nel senso che dette strutture devono permettere di sopportare – una volta eretta la nuova fabbrica – l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica: pertanto, quando le norme antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, comma 2, c.c., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere superata esclusivamente mediante l’allegazione della prova, incombente sull’autore della nuova costruzione, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante, sia idonea a fronteggiare il rischio sismico (v. Cass. n. 3196/2008 e Cass. n. 10082/2013).

Con riferimento al ricorso in questione è importante rilevare che la prescrizione dell’art. 1127, comma 2, c.c. si applica anche con riferimento alle sopraelevazioni realizzate dal proprietario del lastrico solare (in relazione a quanto previsto dal 1 comma della stessa norma), qualità ricoperta, nella fattispecie, dal dante causa dei coniugi O. -P. (odierni ricorrenti e originari convenuti), il quale aveva iniziato la costruzione (in assenza di concessione edilizia ed in violazione della normativa antisismica), al di sopra dell’immobile degli attori, di un altro piano, utilizzando la superficie di mq. 50 a lui donata dai genitori, non risultando, quindi, decisiva, ai fini dell’applicabilità della norma censurata di cui all’art. 9 della legge n. 1684/1962, la circostanza che gli immobili contigui interessati debbano risultare tra loro in aderenza.

Del resto, l’inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino non solo quando risultino violate norme integrative di quelle previste dall’art. 873 c.c. e segg. in materia di distanze, ma anche quando emerga una concreta lesione o il pericolo attuale di una lesione all’integrità materiale del bene oggetto di proprietà, ovvero si sia verificata la violazione di altra specifica disposizione delimitativa della sfera delle proprietà (in senso ampio) contigue, che conceda in via autonoma la tutela diretta. In particolare, l’attualità del pericolo di danno deve valutarsi non già in riferimento allo stato asismico, bensì in relazione alla possibilità, sempre incombente nelle zone sismiche, di un movimento tellurico, sicché dalla inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate per prevenire le conseguenze dannose del sisma deve desumersi una presunzione di instabilità della costruzione realizzata, e, quindi, una situazione di pericolo permanente, da rimuovere senza indugio alcuno (cfr. Cass. n. 2335/1981; Cass. n. 5024/1991 e, più recentemente, Cass. n. 24141/2007). Da ciò consegue la superfluità di un accertamento di pericolo attuale e di una motivazione necessariamente specifica al riguardo, stante l’immanenza del pericolo, per il futuro, nel fatto stesso dell’edificazione effettuata in violazione della normativa antisismica.

Sulla base di tali presupposti, la Corte distrettuale ha – con corretta e compiuta motivazione – espressamente evidenziato, in più passaggi, nella sentenza impugnata, come – ai fini della pronuncia di merito da adottare in ordine all’azione così come esperita – non rilevava lo stato peculiare dell’immobile di proprietà degli originari attori, quanto lo stato di sopravvenuto pericolo derivante dalla realizzazione della fabbrica nuova soprastante di proprietà degli attuali ricorrenti, avvenuta in violazione delle relative norme urbanistiche, edilizie e, soprattutto, antisismiche.

Infine, deve rilevarsi che la doglianza – ricompresa nell’ottavo motivo attinente alla supposta erroneità o insufficienza di motivazione della sentenza impugnata sull’aspetto riguardante l’assunta inapplicabilità della disciplina normativa antisismica è da qualificarsi propriamente inammissibile siccome riferita alla antecedente formulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. nel mentre – nella fattispecie – risulta applicabile la nuova formulazione di tale norma, dal momento che la sentenza impugnata è stata pubblicata il 25 ottobre 2012 (e, quindi, dopo l’11 settembre 2012, ai sensi dell’art. 54, comma 3, del d.l. n. 82/2012, con., con modif., dalla legge n. 134/2012). In ogni caso, la Corte di appello catanzarese ha esaminato il fatto decisivo della controversia relativo alle condizioni fattuali di applicabilità dell’art. 9 della più volte menzionata legge antisismica, anche sulla scorta delle condivise risultanze della relazione del c.t.u. alla stregua delle quali era rimasto comprovato il pericolo di crollo – tale da poter interessare tutto il complesso edilizio – eziologicamente riconducibile all’unitario organismo strutturale edificato in sopraelevazione (v. pag. 6 della sentenza di appello).

9. In definitiva, sulla scorta delle argomentazioni complessivamente esposte, il ricorso deve essere integralmente rigettato, con la conseguente condanna dei soccombenti ricorrenti al pagamento, con vincolo solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate nella misura di cui in dispositivo in favore dei controricorrenti.

Ricorrono, infine, le condizioni per dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, in via solidale, del raddoppio del contributo unificato ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento, con vincolo solidale, delle spese del presente giudizio, liquidate in complessivi Euro 3.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori nella misura e sulle voci come per legge.

Ai sensi dell’articolo 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti in via solidale, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis del citato art. 13.


Tribunale di Roma, sez. V, sentenza 16 luglio 2018

Presidente Ghiron

Svolgimento del processo – Motivi della decisione

Con citazione notificata l’attore esponeva quanto segue. Di essere proprietario di un appartamento facente parte del Condominio evocato in giudizio. Che il plesso condominiale era dotato di lastrico solare dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini. Che ivi aveva collocato nel tempo vasi contenenti piante e fiori rendendo detto spazio più ameno. Che tale allocazione non aveva impedito il pari uso del detto bene comune da parte degli altri comproprietari. Che aveva posizionato sul medesimo lastrico anche un lettino per prendere il sole. Che l’assemblea convocata per l’8-4-2016 aveva deliberato al punto 4 all’o.d.g. la rimozione delle piante e del lettino. Che detta delibera era illegittima in quanto l’utilizzo fatto del lastrico non violava la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. in quanto non ledeva il bene comune e non impediva l’altrui diritto al pari uso dello stesso bensì violava il suo diritto all’utilizzo del bene. Ciò premesso chiedeva che fosse dichiarata la nullità/fosse annullata la delibera impugnata.

Si costituiva il convenuto affermando che la delibera si era resa necessaria in quanto la condotta dell’attore violava il disposto di cui all’art. 2 del regolamento che vietava di occupare anche con oggetti mobili di ogni specie le terrazze, le scale ed in genere i locali di proprietà comune ed in quanto l’apposizione dei vasi recava nocumento ai beni comuni e segnatamente alla tenuta dell’impermeabilizzazione del lastrico. Allegava che la delibera non aveva impedito all’attore di continuare ad usare del bene comune mentre l’utilizzo del lastrico da parte del predetto aveva modificato la destinazione d’uso del bene ed aveva sottratto parte del lastrico comune al godimento di tutti ‘in spregio’ dell’art. 1102 c.c.. Concludeva chiedendo che l’avversa domanda fosse rigettata.

Espletata ctu, all’esito del giudizio le parti precisavano le conclusioni come in atti e, all’udienza del 18-4-2018, la causa veniva trattenuta in decisione con i termini ex art. 190 c.p.c.

L’attore ha invocato la norma di cui all’art. 1102 c.c. per dimostrare la legittimità dell’utilizzo del lastrico comune mediante il collocamento di vasi, senza recare impedimento alcuno e senza recare nocumento alle parti comuni.

Parte convenuta ha invocato la clausola di cui all’art. 2 del regolamento e la violazione del citato art. 1102 c.c. per affermare la legittimità della delibera impugnata.

Premesso che il regolamento di condominio, anche a prescindere dalla contestata tempestività dell’eccezione con la quale è stato invocato nel presente giudizio, non è opponibile all’attore in quanto, a fronte delle allegazioni di quest’ultimo, non è emersa prova della sua natura contrattuale che si può desumere solo dall’accettazione espressa di un determinato regolamento, nell’atto di acquisto, da parte (…) ovvero dalla sua trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari con la precisazione che l’invocata clausola, che limita i diritti del partecipanti, deve risultare da specifica nota (circostanze non emerse nel caso in esame), si osserva che la norma di cui all’art. 1102 c.c. involge in particolare il diritto al pari uso o all’uso più intenso dei beni comuni ed i limiti all’utilizzo di detti beni.

La parità di uso assicurata dalla norma di cui all’art. 1102 c.c. ad ogni condòmino è tesa a consentire qualsiasi altro miglior uso e non quel particolare identico uso con la conseguenza che il concorso di diritti al miglior godimento della cosa comune si risolve non con il criterio della priorità bensì con quello dell’equo contemperamento dei contrapposti interessi. Inoltre le due condizioni d’uso della cosa comune indicati dalla citata norma sono costituite dall’immutabilità della destinazione obbiettiva e concordata della cosa comune e dall’infrapponibilità di ostacoli al pari uso degli altri partecipanti, circostanze che renderebbero inservibile la cosa comune considerato che il concetto di inservibilità và interpretato come sensibile menomazione dell’utilità che all’origine il condomino traeva dalla cosa (Cass. 20909/10).

Le circostanze che il caso in oggetto non determina alcuna compromissione del diritto di tutti i partecipanti di accedere al lastrico e che la condotta del Mosca, con riguardo all’apposizione dei vasi, non integra un uso esclusivo volto a sottrarre il godimento del bene al fine di vantare successivamente un diritto esclusivo sul bene comune costituiscono fatti pacifici. Ciò posto si osserva che i vasi, lungi dal limitare (come erroneamente affermato dall’ausiliario: v fotografie prodotte) il transito o l’utilizzo del lastrico che svolge peraltro una pluralità di funzioni (serve anche per accedere ai locali lavatoi), favoriscono l’uso del lastrico/terrazza in quanto -per come sono collocati lungo il perimetro del lastrico- consentono di distanziare i parapetti della terrazza (che non sono risultati a norma quanto all’altezza) dalla zona di utilizzo dello spazio comune. Con la conseguenza che la loro collocazione non viola in sé la disposizione di cui all’art. 1102 c.c. in particolare tenendo conto che, per pari uso, non deve ritenersi un uso identico.

L’ausiliario ha esaminato i pregiudizi lamentati anche sotto altri profili segnatamente rappresentati, per un verso, dall’impossibilità dell’uso dell’acqua proveniente dal locale lavatoio in conseguenza dell’installazione dell’apparecchio di innaffiamento automatico al rubinetto della vasca e, per altro verso, dalle conseguenze pregiudizievoli per la guaina bitumata sulla quale i vasi sono collocati.

Sotto il primo profilo tale limitazione non si rinviene. A prescindere dal fatto che non risulta che i condomini utilizzino i lavatoi (peraltro in pessimo stato di manutenzione, v. foto) per fare il bucato, non è emerso che l’attacco dell’impianto al rubinetto (v. foto) non sia facilmente rimuovibile. Sotto il secondo profilo parimenti non è emerso che la collocazione dei vasi (peraltro la gran parte di modeste dimensioni) abbia recato nocumento alla sottostante guaina bitumata considerato altresì che l’ausiliario ha affermato che eventuali lesioni possono essere cagionate solo nel caso in cui vi sia praticabilità elevata (ma certo detto fatto non può essere imputato al collocamento dei vasi) o che i vasi vengano ‘trascinati’ ma tale circostanza non è emersa allo stato donde non può impedirsi un tale uso del bene comune solo perché, in via di mera ma non dimostrata ipotesi, la guaina di copertura della terrazza possa rimanere danneggiata. Laddove ciò dovesse in futuro emergere ben potrà il Condominio chiedere all’attore il risarcimento di eventuali danni cagionati da quest’ultimo alla terrazza, bene comune.

In conclusione la delibera impugnata deve essere dichiarata affetta da nullità in quanto nella condotta (…) non è ravvisabile alcuna violazione del pari diritto di tutti i condomini all’uso dei beni comuni. Donde l’illegittimità di una decisione assembleare che vieta ad uno dei condomini di fare un utilizzo conforme a legge di una parte comune così comprimendo un suo diritto.

La soccombenza legittima la condanna del convenuto alla refusione delle spese di lite in favore di controparte. Spese di ctu a carico del convenuto.

P.Q.M.

Ogni ulteriore deduzione ed eccezione disattesa, dichiara la nullità della la delibera assunta il 28-4-2016, al punto 4 all’o.d.g., dall’assemblea del Condominio convenuto.

Condanna il Condominio convenuto al pagamento delle spese di lite, in favore dell’attore, che liquida in Euro4200,00 per compensi, oltre IVA, CPA e spese generali. Spese di ctu a carico del convenuto.


 

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 1 marzo – 20 giugno 2019, n.16625

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

La società Officine Grafiche F.G. & Figli s.p.a. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 4376/2017 della Corte di Appello di Napoli depositata il 25 ottobre 2017.

Rimane intimato, senza svolgere attività difensive, il Condominio (omissis) .

La società Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a. convenne dinanzi al Tribunale di Napoli il Condominio (OMISSIS) , deducendo di essere proprietaria di un immobile, nel quale svolge attività di tipografia, compreso nel complesso condominiale convenuto e sottostante ad un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà. L’attrice lamentò che, nel corso del 2005, a causa di infiltrazioni provenienti dal terrazzo, si erano verificati danni a locali e macchinari di sua proprietà, deducendo che dette infiltrazioni fossero la conseguenza del deterioramento della guaina di copertura del terrazzo, aggravatosi a causa dello scarico su di essa di una serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti. Il Condominio si costituì impugnando le avverse domande e chiedendone il rigetto.

Nell’espletato accertamento tecnico preventivo, richiesto dalla Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a., le cause delle infiltrazioni vennero individuate dall’ausiliario nominato nell’inidoneo impianto di raccolta delle acque, nello sversamento a cielo aperto delle tubazioni presenti sul terrazzo, nella presenza di piccole lesioni nello stato di impermeabilizzazione originate dalla non perfetta sigillatura dei sormonti, nonché nella eventuale mancata verifica dello stato di conservazione delle pluviali discendenti poste a servizio del terrazzo stesso. Il consulente tecnico in sede di relazione di chiarimenti indicò altresì la rilevanza causale delle tubazioni abusive che scaricavano sul terrazzo, tutte provenienti da proprietà private.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza del 10 giugno 2011, accolse parzialmente la domanda della Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a., condannando il Condominio (OMISSIS) al pagamento della somma complessiva di Euro 10.500,00, oltre interessi.

Il Condominio (OMISSIS) propose appello in via principale, mentre la Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a. formulò appello incidentale in merito al mancato riconoscimento di alcune voci di danno.

La Corte d’Appello di Napoli, accogliendo l’impugnazione principale, negò la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà delle Officine Grafiche, costituendo di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. La sentenza di secondo grado escluse, pertanto, ogni responsabilità del Condominio per la mancata manutenzione del terrazzo, anche quanto alle pluviali di proprietà esclusiva del proprietario di questo, nonché per l’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive, sversando acque sul terrazzo stesso.

Il primo motivo di ricorso della Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a. denuncia l’erronea e/o mancata valutazione dei fatti oggetto di causa posti a fondamento della domanda di parte attrice in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 5, e l’erronea interpretazione della domanda promossa, per avere la Corte di Appello di Napoli omesso di valutare che la guaina di impermeabilizzazione posata sul terrazzo, fungente da lastrico posto ad esclusivo beneficio del ricorrente, si fosse deteriorata non in conseguenza di una scarsa manutenzione, bensì per effetto e diretta conseguenza del sistema di pluviali che raccoglievano e convogliavano le acque meteoriche e non, provenienti dai terrazzi di copertura degli edifici limitrofi, direttamente ed a cielo aperto sul terrazzo di Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a. La Corte, inoltre, avrebbe interpretato erroneamente la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che la stessa avesse ravvisato la responsabilità del Condominio per la mancata manutenzione della copertura del terrazzo, ai sensi dell’art. 1126 c.c.

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 2051, 1117 e 1226 c.c., nonché l’errore di motivazione della sentenza impugnata, per avere la Corte di Napoli considerato insussistente ogni responsabilità da parte del Condominio, essendo il terrazzo di copertura danneggiato di proprietà esclusiva delle Officine Grafiche S.p.a., e per non aver ascritto al Condominio il dovere di custodia delle pluviali discendenti dal terrazzo, considerate anch’esse di proprietà esclusiva.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c., comma 2.

I due motivi, giacché connessi, vanno esaminati congiuntamente. Essi rivelano alcuni profili di inammissibilità e sono comunque infondati.

Sono inammissibili le censure di erronea o mancata valutazione dei fatti, o di erronea motivazione, in quanto l’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, riformulato dal D.L. 22 giugno 2012, n. 83, art. 54, conv. in L. 7 agosto 2012, n. 134, ha introdotto nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Il ricorrente, quindi, nel rispetto delle previsioni dell’art. 366 c.p.c., comma 1, n. 6, e dell’art. 369 c.p.c., comma 2, n. 4, deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”. L’omesso esame di elementi istruttori non integra invece, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa (nella specie il sistema di pluviali che convoglianti le acque sul terrazzo), sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie. In seguito alla riformulazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, non sono quindi più ammissibili le censure di erroneità o insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, come qui svolte dalla ricorrente, in quanto il sindacato di legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica della violazione del “minimo costituzionale” richiesto dall’art. 111 Cost., comma 6, che si convertono in violazione dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, e danno luogo a nullità della sentenza (Cass. Sez. U, 07/04/2014, n. 8053).

La sentenza delle Corte di Appello di Napoli, piuttosto, contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione adottata.

Secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, la responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449). L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero edificio, o della parte di esso cui il bene “serve”, in quanto superficie terminale del fabbricato. Se, come accertato nel caso in esame, la terrazza a livello sovrasta soltanto un piano terraneo di proprietà esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla “presunzione” di condominialità, su cui si sofferma la Corte d’Appello di Napoli e che è invece irrilevate ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità di una responsabilità risarcitoria concorrente del condominio, da quantificare secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discende dal difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituisce la ratio di tale disposizione.

La Corte d’Appello di Napoli ha, dunque, correttamente escluso ogni tipo di responsabilità da parte del Condominio per l’omessa manutenzione della terrazza di proprietà della Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a., aggiungendo che la conclusione cui è pervenuta non sarebbe mutata in riferimento alle pluviali discendenti dalla terrazza stessa, giacché comunque, per obbiettive caratteristiche strutturali, esse servono in modo esclusivo all’uso o al godimento di quella parte dell’immobile, il che fa venir meno il presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in capo agli altri condomini.

La sentenza impugnata ha quindi negato “la tesi sostenuta da parte appellata per cui la responsabilità del Condominio si fonderebbe sull’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature abusive sversando quindi acque reflue e pluviali sul terrazzo in questione così aggravando le condizioni della copertura e la capacità di smaltimento delle pluviali; in primo luogo, infatti, la gran parte delle tubature individuate come abusive provengono da immobili per i quali non è indicato se facenti parte del condominio; in secondo luogo, e soprattutto, alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza è previsto in capo al Condominio nei confronti di fatti illeciti commessi dai singoli Condomini e che non interessino beni condominiali; tanto meno tale responsabilità appare riconducibile al paradigma dell’art. 2051 c.c. che postula, per la sua applicabilità, l’esistenza di un rapporto di custodia tra la res e il responsabile…”.

Anche questa parte della sentenza impugnata sfugge a censure. La fattispecie di cui all’art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. In tal senso, il condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni, e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Viceversa, il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni dell’edificio. L’eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a norma dell’art. 2051 c.c. E il singolo condomino, quale nella specie la Officine Grafiche F.G. & Figli S.p.a., il quale subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque, afferenti al servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire individualmente in giudizio nei confronti di quest’ultimo al fine di ottenere la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover attendere che si attivi all’uopo il condominio.

Il ricorso va perciò rigettato. Non occorre provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato Condominio (omissis) , non ha svolto difese.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, che ha aggiunto il testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione integralmente rigettata.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis.


4 Commenti

  1. Quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l’usuario esclusivo del lastrico solare, in quanto custode dei beni, sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare, ancorché di proprietà esclusiva o di uso esclusivo, impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione della parti comuni e all’assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

  2. Buongiorno, ho una domanda in merito a un lastrico solare di proprietà esclusiva. è possibile mettere una tenda (tipo vela)? inoltre è possibile mettere una copertura laterale removibile (es. cannicciato o ombreggiante) dell’altezza di due metri da terra (ci sono già dei muretti divisori alti 1 metro)? I condomini possono opporsi? Grazie

  3. Quando l’uso del lastrico solare e comune a tutti i condomini ed a solo funzione di copertura, ,i danni derivanti da infiltrazioni d’acqua nel appartamento sottostante il lastrico a chi spettano??..

    1. Ti consigliamo la lettura dei seguenti articoli sull’argomento:
      -A chi appartiene il lastrico solare di un edificio condominiale? https://www.laleggepertutti.it/199017_a-chi-appartiene-il-lastrico-solare-di-un-edificio-condominiale
      -Ripartizione spese lastrico solare https://www.laleggepertutti.it/354498_ripartizione-spese-lastrico-solare
      -Lastrico solare: ripartizione delle spese di manutenzione https://www.laleggepertutti.it/282325_lastrico-solare-ripartizione-delle-spese-di-manutenzione
      -Lastrico solare: ultime sentenze https://www.laleggepertutti.it/276862_lastrico-solare-ultime-sentenze

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