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Usucapione decennale: ultime sentenze

2 Dicembre 2019
Usucapione decennale: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”; acquisto della servitù apparente per usucapione decennale; compravendita immobiliare; buona fede dell’acquirente.

L’usucapione decennale

L’usucapione decennale di cui all’art. 1159 c.c. postula l’identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”, corrispondenza che va accertata in base a una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro.

Tale titolo richiede, riguardo a una servitù, la partecipazione, oltre che del proprietario del fondo a cui vantaggio opererebbe la servitù, anche dell’apparente proprietario del fondo servente, nei cui confronti deve operare la trascrizione prevista dall’art. 1159 c.c. per cui, quando l’alienante dichiari nell’atto di trasferimento di un immobile che a favore del bene ceduto esiste una servitù attiva a carico del fondo di un terzo, la quale non risulti effettivamente costituita, non sussiste un titolo idoneo per l’usucapione decennale prevista dall’art. 1159 c.c.

Cassazione civile sez. VI, 17/06/2019, n.16152

I fatti costitutivi dell’usucapione decennale

L’usucapione decennale di cui all’art. 1159 cod. civ. postula l’identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”, corrispondenza che va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro, che i fatti costitutivi dell’usucapione decennale sono il titolo di acquisto “a non domino”, che deve essere idoneo in astratto e non in concreto, che richiede l’identità tra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino, la trascrizione del titolo, il possesso decennale e la buona fede; ritiene questo giudice che nel caso in esame manchi la prova della buona fede: è evidente infatti che non possa ritenersi in buona fede un acquirente che acquista un bene rispetto al quale il venditore non rilascia garanzia per evizione perché “ne appare contestata la proprietà”.

Tribunale Brescia sez. III, 02/02/2018, n.357

Immobile posseduto e immobile acquistato in buona fede a non domino

L’usucapione decennale di cui all’art. 1159 c.c. postula l’identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede “a non domino”, corrispondenza che va accertata in base ad una distinta valutazione del titolo di acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro.

Cassazione civile sez. II, 07/05/2018, n.10873

Usucapione decennale del diritto a non domino

In tema di usucapione decennale del diritto a non domino, il requisito dell’esistenza di un titolo idoneo a far acquistare il diritto trasferendo deve intendersi nel senso di idoneità astratta (e non concreta) nel determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l’acquisto si sarebbe senz’altro verificato se l’alienante fosse stato titolare del bene.

Tribunale Ascoli Piceno sez. II, 09/01/2017, n.7

Coincidenza tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo d’acquisto

La usucapione decennale presuppone l’acquisto in buona fede di un immobile a non domino e l’identità tra zona alienata e zona posseduta, nonché la trascrizione del titolo il quale deve specificamente specificamente riguardare l’immobile che si è inteso con esso trasferire e del quale si sostiene l’acquisto per decorso del decennio.

Il titolo stesso è elemento autonomo ed essenziale, nel senso che deve indicare esattamente l’immobile e il diritto immobiliare trasmesso, poiché la perfetta e assoluta identità fra l’immobile posseduto e quello acquistato in buona fede a non domino va accertata in base a una distinta valutazione del titolo d’acquisto e del possesso, rimanendo preclusa la possibilità di integrare le risultanze dell’uno con quelle dell’altro.

Presupposto indispensabile, ai fini della operatività dell’istituto in esame – pertanto – è la perfetta coincidenza tra il bene posseduto e quello oggetto del titolo.

Cassazione civile sez. II, 24/02/2016, n.3648

Domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione abbreviata

Proposta domanda riconvenzionale di usucapione decennale della proprietà di un immobile, l’eccezione relativa al difetto della buona fede nel possesso “ad usucapionem”, concernendo un elemento inerente al fatto costitutivo del diritto di cui all’art. 1159 cod. civ., può essere sollevata anche dopo l’udienza prevista dall’art. 183 cod. proc. civ., trattandosi di eccezione rilevabile “ex officio” dal giudice alla stregua degli elementi probatori ritualmente acquisiti relativi all’esistenza di circostanze di fatto contrarie alla presunzione di buona fede del possesso ex art. 1147, terzo comma, cod. civ.

Cassazione civile sez. II, 05/12/2013, n.27296

Usucapione decennale di servitù apparente: presupposti

L’acquisto della servitù apparente per usucapione decennale presuppone la sussistenza di un atto a titolo particolare astrattamente idoneo ad attuare il “trasferimento” del diritto che si assume usucapito, e tale atto deve consistere in un titolo col quale il soggetto, che si qualifichi – senza esserlo – proprietario del “fondo servente”, abbia costituito una servitù in favore del “fondo dominante”, il cui titolare vanti, poi, l’acquisto della servitù per usucapione.

Cassazione civile sez. II, 25/10/2013, n.24170

Usucapione decennale di beni immobili: la buona fede dell’acquirente

In tema di usucapione decennale di beni immobili, la buona fede di chi ne acquista la proprietà in forza di titolo astrattamente idoneo è esclusa soltanto quando sia in concreto accertato che l’ignoranza di ledere l’altrui diritto dipenda da colpa grave, ai sensi dell’art. 1147, comma 2, c.c. Non può, allora, affermarsi che versi in colpa grave colui il quale, rivoltosi a un notaio per la redazione di un atto traslativo, senza averlo esonerato dal compiere le visure catastali ed ipotecarie, addivenga all’acquisto in considerazione delle garanzie di titolarità del bene e di libertà dello stesso fornite dall’alienante, o apparente tale, e nella ragionevole presunzione che l’ufficiale rogante abbia compiuto le opportune verifiche.

(Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, per aver del tutto omesso di prendere in esame la tesi dell’attore, il quale aveva sostenuto che la propria buona fede al momento dell’acquisto dovesse essere desunta dalla circostanza che egli aveva incaricato del rogito un notaio « tra i più autorevoli della zona », sicché non avrebbe avuto ragione di dubitare circa il diligente compimento delle visure, dalle quali sarebbe risultata l’esistenza della trascrizione di una domanda giudiziale di trasferimento in proprietà del bene in questione, ai sensi dell’art. 2932 c.c., proposta da un terzo nei confronti del dante causa)

Cassazione civile sez. VI, 14/03/2012, n.4063

Usucapione decennale: titolo idoneo al trasferimento della proprietà

Ai fini dell’usucapione decennale di cui all’art. 1159, c.c. per il caso di acquisto a non domino, il requisito dell’esistenza di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l’acquisto si sarebbe senz’altro verificato se l’alienante ne fosse stato titolare.

Cassazione civile sez. II, 14/10/2010, n.21227


2 Commenti

  1. Mio nonno (deceduto) era bracciante agricolo e dal 1960 al 1986 ha avuto in gestione un fondo agricolo di proprietà di un comune. Da quell’anno in poi i bollettini di pagamento non sono più arrivati. Da quell’anno a tutt’oggi (1986 – luglio 2019) mio padre ed io stiamo, comunque, gestendo il fondo con operazioni di ordinaria amministrazione: pulizia, coltivazione, abbattimento piante pericolose, mantenendo il fondo in condizioni ottimali libero da sterpaglie, senza scopo di lucro. Dato che gestiamo il fondo dal 1986 ad oggi, è possibile avanzare una domanda di usucapione, e quindi rendere il terreno di nostra proprietà?

    1. Il periodo in cui il nonno ha avuto la disponibilità del fondo agricolo, per via del contratto, non potrà essere conteggiato ai fini dell’usucapione. Questo anche se non sono stati più recapitati i bollettini per il pagamento del corrispettivo dovuto per il godimento del fondo.Infatti, il mancato pagamento non provoca automaticamente il venir meno del contratto di gestione/affitto, ma solo un eventuale inadempimento dell’affittuario. Se, però, il comune non richiede la risoluzione del contratto, questo rimane in piedi, potendo – un domani – l’ente richiedere gli arretrati non pagati; e se quel contratto continua a produrre effetti, allora il termine per usucapire il fondo non potrà mai decorrere, essendo quel possesso giustificato da un accordo tra le parti.Inoltre, quel periodo non potrà essere conteggiato in quanto, ai fini dell’usucapione ordinaria, è inammissibile il cumulo del proprio possesso con la detenzione di colui che, in quanto affittuario dell’immobile, non è autore del trasferimento a titolo particolare della cosa che sarebbe stata usucapita (Cassazione civile, sez. II, 12/04/1995, n. 4193).Discorso diverso può essere fatto dopo il decesso di Suo nonno. In questo caso, a meno che il contratto non prevedesse il subentro degli eredi, i rapporti obbligatori tra comune e Suo nonno vengono meno e la gestione del terreno non è più considerata giustificabile da alcun titolo.Il fatto che Voi abbiate gestito il fondo come proprietari dello stesso, coltivandolo, pulendolo e sistemandolo, senza il pagamento di alcun corrispettivo, può essere sufficiente per far sì che Vi venga riconosciuto l’acquisto della proprietà per intervenuta usucapione.Ovviamente, per dimostrare l’acquisto, occorrerà provare la Vostra gestione, alla stessa stregua di proprietari del fondo, tramite le testimonianze di chi ha assistito a questa amministrazione esclusiva. Attraverso questa prova si potrà dimostrare il possesso continuato per più di venti anni, così come disposto dall’art.1158 del codice civile.Occorre, inoltre, fare attenzione alla natura del terreno. È, infatti, possibile l’usucapione sul terreno del comune, purché non rientrante tra quelli di interesse pubblico. In pratica, l’immobile deve rientrare nel cosiddetto patrimonio disponibile comunale; se, invece, l’appezzamento di terreno appartiene al patrimonio indisponibile del comune, o è un bene demaniale, l’usucapione non sarà mai possibile, poiché vietata dall’art. 823 del codice civile, secondo cui i beni che fanno parte del demanio pubblico sono inalienabili e non possono formare oggetto di diritti a favore di terzi, se non nei modi e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano.Concludendo:se il tempo passato alla gestione del terreno da Lei e Suo padre ha superato i venti anni,se Vi siete comportati come proprietari del fondo,se il fondo non rientra nel patrimonio indisponibile del comune,allora potrete presentare – tramite legale – una domanda giudiziale per intervenuta usucapione.

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