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Ripartizione spese perizia condominio

13 Novembre 2019
Ripartizione spese perizia condominio

Consulenza tecnica richiesta dal condominio nell’interesse di un solo condomino: chi paga e come si divide il costo della parcella dovuta al tecnico?

Il condominio dove vivi ha richiesto una perizia tecnica per alcuni lavori sulla terrazza che intende fare il relativo proprietario, lavori che devono essere fatti a regola d’arte per non pregiudicare né la stabilità dell’edificio, né l’estetica. Ora, c’è da pagare il consulente. In assemblea, avete deciso di addebitare il 50% della spesa al diretto interessato, mentre l’altro 50% graverà su tutti voi. C’è, però, chi ritiene tale criterio iniquo: alcuni sostengono che l’intero esborso debba essere pagato solo dal proprietario della terrazza mentre quest’ultimo sostiene che si debba spartire l’importo per millesimi tra tutti i condomini. Qual è la soluzione più corretta? Cosa prevede la legge in merito alla ripartizione delle spese di perizia in condominio?

La questione è stata decisa proprio di recente dal tribunale di Roma [1]. In verità, i giudici della capitale non hanno fatto altro che applicare un principio già ribadito dalle aule della giurisprudenza di mezza Italia e anche dalla Cassazione. Possiamo, quindi, parlare di un orientamento ormai consolidato che non dovrebbe più temere contrarie interpretazioni. 

Ecco allora qual è la corretta soluzione al problema e come avviene la ripartizione delle spese di perizia in condominio.

Ripartizione delle spese condominiali

Le spese condominiali vanno ripartite per millesimi. La regola è fissata dal Codice civile secondo cui tutti gli esborsi necessari «alla conservazione e al godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Salvo convenzione: cosa significa?

La norma appena enunciata apre la possibilità a una diversa ripartizione delle spese condominiali laddove specifica «salvo convenzione». Che vuol dire? La convenzione è un accordo, accordo che, in questo caso, deve essere stipulato da tutti i condomini. Il che significa che, per cambiare la ripartizione di una spesa, che di norma deve avvenire secondo millesimi tra tutti i condomini, è necessaria l’unanimità dei consensi. Questo perché solo con l’accettazione dei diretti interessati è possibile derogare ai loro diritti e addebitare un costo in misura più che proporzionale a determinati soggetti.

«Solo la convenzione cui aderisce il singolo condomino, espressione dell’autonomia contrattuale – sottolinea la Corte – può determinare la compressione dei suoi diritti individuali che si verifica quando cambia il valore della sua porzione esclusiva».

Chi paga la perizia per il condominio?

Le spese per la perizia sui lavori in condominio non fanno eccezione alle regole appena enunciate: la spesa va quindi ripartita tra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali perché si tratta di un servizio di interesse comune. È pertanto nulla la delibera dell’assemblea che addebita tutto o una parte del costo a uno dei proprietari soltanto perché più interessato alla vicenda. Nullità che, di conseguenza, può essere fatta valere dinanzi al tribunale senza limiti di tempo. Quando, infatti, il vizio della delibera è talmente grave da implicare la sanzione della nullità e non la semplice annullabilità, non vale il termine di 30 giorni per la contestazione prevista dal Codice civile.

A confermare che la spesa per la consulenza deve essere pagata da tutti i condomini e suddivisa in proporzione ai millesimi di proprietà è anche una attenta lettura dall’articolo 1130 bis del Codice civile introdotto dalla riforma del condominio: la norma, infatti, dispone la ripartizione delle spese in base alle tabelle di proprietà quando si nomina un revisore contabile per il bilancio, che è pur sempre un perito.

Come cambiare la regola della divisione millesimale dei costi condominiali?

Anche per la perizia vale quanto detto sopra in merito alla possibilità di derogare al principio di proporzionalità nella divisione delle spese condominiali: solo la volontà di tutti i condomini, assunta quindi con delibera assembleare unanime, può imporre un diverso criterio di ripartizione della spesa e addossarne a uno o a più condomini una quota superiore ai rispettivi millesimi o sgravare dall’onere alcuni proprietari. 


note

[1] Trib. Roma. sent. n. 17662/2019.


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