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Termini per opposizione a sfratto

13 Novembre 2019
Termini per opposizione a sfratto

Entro quanto tempo l’inquilino deve opporsi allo sfratto intimatogli dal padrone di casa? I termini per il processo e per le contestazioni. 

Il proprietario dell’appartamento in cui vivi in affitto ti ha fatto notificare, dal suo avvocato, una citazione per sfratto. Ti viene imputata una morosità nel pagamento del canone, ma le cose stanno diversamente. Hai infatti anticipato delle spese per dei lavori in casa che non competeva a te sopportare; a fronte di ciò non hai mai ricevuto il rimborso. Così hai iniziato a scalare l’importo dal canone di locazione. Ora intendi presentare queste e altre contestazioni al giudice per dimostrargli le tue ragioni. Ti chiedi pertanto quali sono i termini per l’opposizione allo sfratto.

Qui di seguito ti spiegherò come avviene la procedura della convalida dello sfratto per morosità, come si costituiscono le parti in giudizio, come fare opposizione. Ma procediamo con ordine.

Contestazioni allo sfratto

Prima di spiegarti quali sono i termini per l’opposizione allo sfratto voglio però avvisarti di una importante questione. La legge non ti consente di ridurre unilateralmente il canone di locazione o di compensarlo con le spese che hai sostenuto al posto del proprietario. L’obbligazione che grava sull’inquilino – quella cioè del versamento del corrispettivo per la locazione – è indipendente da quelle del locatore e viaggia su un piano parallelo e separato. 

Quindi, se il padrone di casa non ti rimborsa per quanto hai speso dovrai fargli causa ma non potrai scomputare le somme dal tuo debito mensile; né potrai sospendere o ridurre il pagamento del canone se l’appartamento non è in condizioni ottimali (ad esempio a causa di una caldaia non funzionante). 

La possibilità di interrompere il pagamento del canone di locazione scatta solo in caso di oggettiva impossibilità a vivere nell’immobile per sua inidoneità; è il caso, ad esempio, di un impianto elettrico non a norma che presenta il rischio di corto circuito.

Maggiori approfondimenti su Come opporsi allo sfratto.

Dalla notifica dell’ordinanza di sfratto alla prima udienza

Vediamo ora le varie fasi della procedura di sfratto. All’esito di questa breve parentesi sul funzionamento del procedimento civile in materia di locazione potremo spiegare come fare opposizione allo sfratto e quali sono i termini. 

Notifica dell’atto d’intimazione di sfratto

Se l’inquilino non paga anche una sola mensilità con 20 giorni di ritardo, il locatore è autorizzato a notificargli direttamente il cosiddetto atto di intimazione e citazione per sfratto per morosità. 

Con tale atto il locatore intima all’inquilino il rilascio dell’immobile e lo cita in giudizio per una data di udienza indicata nella citazione.

L’atto deve essere consegnato dall’ufficiale giudiziario presso la residenza, la dimora o il domicilio dell’affittuario. Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione. 

L’inquilino può, alla notifica della citazione, pagare l’arretrato impedendo così che la procedura vada avanti. Diversamente le parti si incontreranno davanti al tribunale indicato nell’atto stesso. 

L’udienza si svolge in forma sommaria. 

L’inquilino non è obbligato a presentarsi all’udienza, specie se non ha contestazioni da sollevare. Le ipotesi che si possono verificare sono dunque le seguenti:  

  • l’inquilino si costituisce o non si costituisce ma non propone opposizioni al rilascio dell’immobile: il giudice, se sussistono i presupposti, emette l’ordinanza di convalida di sfratto per morosità;
  • l’inquilino si costituisce e presenta opposizione allo sfratto: si conclude la prima fase a cognizione sommaria e inizia la seconda, a cognizione piena, secondo le regole del processo locatizio. Nel momento in cui muta il rito, le parti hanno l’obbligo di tentare la mediazione. Fallito il tentativo, le parti possono continuare il processo davanti al giudice secondo il rito locatizio che si conclude con la pronuncia di una sentenza.

Termini per la notifica della citazione per sfratto

Abbiamo detto che il locatore può notificare la citazione non appena si verifica un ritardo di 20 giorni nel pagamento anche di una sola mensilità del canone di locazione.

Tra il giorno della notifica dell’atto e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (cosiddetto «termine a comparire»).

Il termine non è soggetto alla sospensione feriale.

Il mancato rispetto del termine a comparire determina la nullità della citazione. Ma se l’inquilino compare in giudizio, sana il vizio e non può più contestarlo. Se invece questi non compare all’udienza, il giudice può disporre la rinnovazione della citazione.

Udienza di convalida di sfratto per morosità

Tanto il locatore, quanto il conduttore possono costituirsi in giudizio fino al giorno dell’udienza indicata in citazione, senza incorrere in alcuna decadenza.

Il conduttore in particolare può partecipare al giudizio sia presentandosi personalmente che con un avvocato (il quale non è necessario). È invece necessario nominare un avvocato per la fase eventuale di opposizione allo sfratto.  

Per spiegare le proprie difese l’inquilino può depositare una memoria con le proprie ragioni o può farle riportare nel verbale dal cancelliere.

Se l’inquilino non si costituisce all’udienza 

Se l’inquilino non compare all’udienza, il giudice – verificata la regolarità della notifica –  pronuncia ordinanza di convalida. Spetterà poi al locatore notificarla al conduttore dando il via alla procedura materiale di sfratto tramite l’ufficiale giudiziario. 

Se però la citazione non è stata notificata correttamente il giudice ne ordina il rinnovo. 

Una volta che l’inquilino, non costituitosi in giudizio, riceve l’ordinanza di sfratto non può più opporsi ad essa e dovrà sottomettersi all’ordine dell’ufficiale giudiziario che gli intima il rilascio dell’immobile. 

Opposizione allo sfratto da parte dell’inquilino

All’udienza l’inquilino può decidere di comparire per far valere le proprie ragioni e contestare la richiesta di sfratto avanzata dal locatore. È qui che si inserisce l’opposizione vera e propria. Dunque il termine per presentare opposizione allo sfratto è costituto dalla prima udienza dinanzi al giudice alla quale il conduttore deve necessariamente comparire e costituirsi deducendo, di solito con un atto processuale a firma del proprio avvocato, tutte le ragioni di contestazione. 

Se l’inquilino presenta opposizione allo sfratto, il giudice non può pronunciare la convalida e il procedimento prende una diversa piega. 

In particolare se l’opposizione del conduttore non è basata su prova scritta e non vi sono gravi motivi in contrario, il giudice pronuncia ordinanza di rilascio non impugnabile, fissando la data di esecuzione del rilascio. Nel frattempo il processo prosegue – secondo le regole del processo in materia di locazione – per decidere sull’opposizione dell’inquilino e stabilire se la stessa è fondata o meno. Tuttavia, prima di ciò, le parti devono tentare la mediazione.

Come fare opposizione allo sfratto

Il conduttore propone l’opposizione personalmente oppure tramite il suo avvocato o un suo procuratore speciale.  

Per proporre opposizione, non è richiesta nessuna forma particolare, può essere esposta anche verbalmente all’udienza di convalida. Nella prassi, solitamente, l’opposizione è formulata nella comparsa di costituzione e risposta del convenuto. Nel prosieguo del processo però è necessaria la presenza dell’avvocato dell’inquilino. 

Vediamo ora alcuni motivi per opporsi allo sfratto. In particolare l’inquilino può:

  • dedurre che non vi è morosità o che la stessa è stata sanata prima della notifica dell’intimazione;
  • dimostrare l’esistenza di un credito nei confronti del locatore (ad esempio, derivatogli dall’esecuzione di riparazioni urgenti, spettanti a quest’ultimo) richiedendone la compensazione con il debito per i canoni scaduti. Il conduttore può anche chiedere, in riconvenzionale, il rimborso delle somme eccedenti, pur se rientrante nella competenza per valore di altro giudice perché tale domanda è connessa con il titolo della domanda principale.
  • contestare l’ammontare delle somme richieste dal locatore.

Il conduttore ha l’onere di provare i fatti a fondamento della propria opposizione. 



6 Commenti

  1. Del danno causato all’erario a seguito di condanna al pagamento di canoni di locazione non dovuti risponde – unitamente agli amministratori – il segretario comunale, garante della legittimità degli atti e dell’operato degli organi dell’ente, il quale, a conoscenza della mancanza dei presupposti della convalida di sfratto per morosità prima, e del decreto ingiuntivo, poi, non adotta alcuna iniziativa per opporsi agli atti del locatore.

  2. Se all’esito dell’opposizione dell’intimato il giudizio di convalida prosegue con la conversione del rito ex art. 667 c.p.c. non può essere più pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c. per il pagamento dei canoni di locazione scaduti, atteso che il presupposto per l’accoglimento della domanda di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione dello sfratto, avanzata coevamente all’intimazione di sfratto per morosità, è costituito necessariamente, dalla pronuncia della convalida dello stesso sfratto per mancata comparizione o per mancata opposizione del conduttore, e non può, quindi, essere rappresentato dall’ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva delle eccezioni dell’intimato.

  3. Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio.I suddetti provvedimenti non possono, invece, fare stato sulla qualificazione del contratto, ed in particolare sulla sua assoggettabilità o meno alla disciplina di cui alla l. 27 luglio 1978 n. 392, che non abbia formato oggetto di accertamento, nemmeno sommario, da parte del giudice.

  4. Allorché sia stato intimato sfratto per morosità, comprensivo di domanda di ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione, e sia stata pronunciata ordinanza provvisoria di rilascio ai sensi dell’art. 665 c.p.c., non può essere pronunciato decreto ingiuntivo ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., ed è inammissibile la proposizione da parte del locatore di ulteriore domanda monitoria volta a conseguire in separato giudizio il pagamento dei medesimi canoni oggetto di sfratto per morosità, essendo la facoltà prevista dall’art. 669 c.p.c. normativamente subordinata alla mancata richiesta dei medesimi canoni in uno all’intimazione.

  5. Quando e come, possono essere usati i mesi di cauzione versati all’atto del contratto, anche in presenza di intimazione di sfratto non ancora in giudicato?

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