Diritto e Fisco | Articoli

Disdetta affitto per muffa e umidità

14 Novembre 2019
Disdetta affitto per muffa e umidità

Può l’inquilino sciogliersi dal contratto di locazione se nell’appartamento ci sono delle vistose prove di infiltrazioni d’acqua che rendono impossibile e insalubre la dimora?

Tempo fa, hai preso un appartamento in affitto. Il prezzo era conveniente e non hai perso troppo tempo a controllare le condizioni dell’immobile. Dopo qualche mese, però, sono apparse delle leggere chiazze sul soffitto che, poco alla volta, si sono estese sino a rivelare grosse perdite di acqua. Le infiltrazioni hanno determinato muffa e umidità all’interno dell’immobile rendendolo invivibile. 

All’inizio, nella speranza che la bella stagione potesse eliminare il problema, asciugando le pareti, hai fatto finta di nulla. La situazione, tuttavia, non è migliorata, anzi, è ormai intollerabile. Così ne hai fatto partecipe il locatore; il quale, però, non solo non ha mostrato alcuna intenzione di eseguire le riparazioni, ma ti ha anche attribuito la colpa dei danni per non averglieli comunicati per tempo. 

Cosa puoi fare? Puoi dare disdetta dell’affitto per muffa e umidità e come agire in casi come questo? Ecco alcuni chiarimenti offerti da una recente sentenza della Cassazione [1].

Quando l’inquilino può recedere dall’affitto

Oltre alla normale disdetta dell’affitto che può essere data sei mesi prima della scadenza del contratto, il conduttore (ossia l’inquilino) può recedere in anticipo anche per «giusta causa». In particolare, le ragioni che consentono al conduttore di sciogliersi dal contratto devono essere costituite da elementi sopravvenuti alla stipula del contratto stesso, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per lui la sua prosecuzione. 

Tale gravosità dev’essere valutata in senso oggettivo, non potendo risolversi nella valutazione unilaterale in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto. Con riferimento alle locazioni abitative, la gravosità della prosecuzione va valutata non solo sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo [2].

Muffa e umidità nella casa in affitto

La giurisprudenza della Cassazione ritiene che i fenomeni di umidità rientrino non tra le riparazioni necessarie a mantenere l’appartamento in stato da servire all’uso convenuto, bensì tra i vizi costituenti “cose pericolose per la salute in quanto espongono a serio pregiudizio il benessere del conduttore e dei familiari” [3]. In altre parole, muffa e umidità nella casa in affitto incidono sull’idoneità all’uso dell’abitudine pregiudicando i diritti dell’inquilino e dei suoi conviventi [4]. 

Il Codice civile impone al locatore di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’inquilino. Tuttavia, quando si tratta di fenomeni non transitori o di deterioramenti rilevanti (come appunto la presenza di umidità, muffa e condensa), scatta il diritto del conduttore (riconosciuto dall’art. 1578 cod. civ. e dall’art. 1581 cod. civ.) di recedere in anticipo dal contratto o di chiedere una riduzione del corrispettivo (salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili). Ciò vale sia per i vizi sussistenti al momento della stipula del contratto che per quelli sopravvenuti [5].

Vale la pena ricordare che i vizi della casa locata sono solo quelli che incidono sulla struttura materiale dell’abitazione, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento, indipendentemente dalla loro eliminabilità. 

Né rileva il fatto che il conduttore, all’atto della stipula del contratto, abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte di quest’ultimo non libera il locatore da responsabilità, né la limita se i vizi sono tali da rendere impossibile l’utilizzo dell’appartamento. 

In sintesi – conclude la Cassazione – la presenza di macchie di umidità e di muffa, tali da impedire il pacifico e salutare godimento dell’immobile, consente all’inquilino di dare disdetta anticipata dall’affitto.

Come disdire l’affitto per muffa e umidità

L’inquilino dovrà denunciare i vizi sopravvenuti al locatore nel più breve tempo possibile. Lo prescrive il Codice civile: «Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore». Tuttavia, precisa la Cassazione, l’inquilino che ritarda detta comunicazione non per questo perde il diritto a ottenere la riparazione dell’immobile o a recedere dall’affitto. L’obbligo del locatore di tenere in buono stato abitativo la casa si pone su un piano diverso da quello di informazione del conduttore.

Se l’affittuario, dunque, intende recedere dal contratto dovrà inviare una raccomandata a.r. o una pec al locatore informandolo delle ragioni che ne giustificano il recesso per giusta causa. Non è richiesta una dettagliata descrizione dei vizi, potendosi limitare a indicarne la natura e la collocazione. 

Egli deve, comunque, dare il preavviso di sei mesi.

Nel box sottostante, è indicato un facsimile della lettera di recesso.


Egr. Sig.

Oggetto: recesso anticipato contratto di affitto

Il sottoscritto <…>, nato a <…>, il <…>, residente in <…>, c.f. <…>, in qualità di conduttore dell’immobile sito in <…>, alla via <…>, con riferimento al contratto di locazione del <…>, registrato in data <…>, fa presente che, a partire dal mese di <…> dell’anno <…>, sono apparsi evidenti fenomeni di infiltrazioni di acqua nell’appartamento in questione, che hanno determinato vistose chiazze di umidità e muffa che ne rendono oggettivamente impossibile il godimento.

Ai sensi pertanto degli articoli 1578 e 1581 cod. civ., con la presente dichiara di recedere per giusta causa dal contratto con preavviso di sei mesi. 

Distinti saluti

data e firma

note

[1] Cass. sent. n. 29329/2019.

[2] Cass. sent. n. 6553/2016.

[3] Cass. sent. n. 12712/2010.

[4] Cass. sent. n. 24459/2011.

[5] Cass. sent. n. 8729/1991.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube