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Pignoramento immobile ipotecato

14 Novembre 2019
Pignoramento immobile ipotecato

Si può mettere all’asta la casa su cui pende l’ipoteca di un altro creditore a cui si stanno regolarmente pagando le somme (ad esempio, le rate per il mutuo dovute alla banca)?

Si può pignorare un immobile già ipotecato? Se, ad esempio, stai pagando un mutuo e la banca, a fronte del prestito, ha acceso un’ipoteca sulla casa, un altro creditore potrebbe pignorare lo stesso immobile? Se non hai idea di quale sia la risposta è perché, probabilmente, non hai ancora trovato qualcuno che ti abbia spiegato, in modo semplice e pratico, come funziona l’ipoteca e il pignoramento immobiliare. Lascia allora provare a noi. 

In questo articolo, ti indicheremo se e quando è possibile il pignoramento di un immobile ipotecato, come funziona la procedura e che possibilità ci sono di perdere il bene all’asta. Ma procediamo con ordine.

Ipoteca su immobile: come funziona?

L’ipoteca viene definita una “garanzia reale”, ossia una garanzia accordata al creditore su un bene (“res” in latino, da cui “reale”) immobile. Tale garanzia accorda al creditore una serie di benefici: 

  • la possibilità di pignorare il bene ipotecato anche nel caso in cui il proprietario lo ceda a terzi (ad esempio in caso di vendita o di donazione);
  • la possibilità, una volta andato in vendita il bene, di soddisfarsi sul ricavato con priorità rispetto ad altri eventuali creditori. 

Marco subisce un’ipoteca sulla casa per dei debiti con Agenzia Entrate Riscossione. Il giorno dopo, intesta l’immobile al figlio. Ciò nonostante, l’ipoteca resta sempre sul bene. Se Marco non dovesse pagare il debito, l’esattore potrebbe pignorare l’immobile seppur intestato a un altro soggetto.

Marco ha un’ipoteca sulla casa che gli è stata iscritta dalla banca. Marco smette di pagare le rate del mutuo. Nel frattempo, gli arrivano delle cartelle esattoriali, anche queste non pagate. La banca avvia un pignoramento immobiliare sulla casa di Marco per un credito di 100mila euro. Alla procedura partecipa anche l’esattore per un credito di 70mila euro. L’immobile viene venduto all’asta al prezzo di 130mila euro. Di questi, 100mila andranno alla banca (in quanto titolare dell’ipoteca) e i residui 30 all’esattore.

In teoria, è ben possibile avviare un pignoramento immobiliare senza prima iscrivere l’ipoteca ma si tratta di un’ipotesi scolastica: difficilmente, il creditore rinuncia alla propria garanzia che gli consente la legge.

L’ipoteca può nascere da un contratto (ad esempio, dal mutuo) oppure dai debiti non pagati; in questo secondo, caso il creditore iscrive ipoteca sui beni del debitore per un valore massimo pari al doppio del proprio credito (in modo da coprire anche tutte le spese della procedura e gli interessi).

Più ipoteche sulla stessa casa

Sulla stessa casa, possono essere iscritte più ipoteche: ciascuna avrà un proprio “grado” sulla base dell’anteriorità della stessa. Chi iscrive per primo l’ipoteca si dice che ha un’ipoteca di primo grado; il successivo creditore avrà un’ipoteca di secondo grado e così via. Il creditore con l’ipoteca di primo grado si soddisfa per primo sul ricavato della vendita. L’eventuale residuo andrà al creditore con l’ipoteca di secondo grado e così via. 

È possibile il pignoramento di un immobile già ipotecato?

Alla luce di quanto detto, ben è possibile che una persona, debitrice di più soggetti, subisca il pignoramento di un immobile già ipotecato.

Raffaele ha chiesto un mutuo alla banca per 200mila euro. A fronte di ciò, la banca ha iscritto ipoteca sulla casa. Negli anni a venire, durante i quali Raffaele paga regolarmente le rate del mutuo, l’agente della riscossione gli notifica alcune cartelle esattoriali del valore di 150mila euro che restano insolute. Raffaele si chiede, quindi, se l’esattore potrà pignorargli la casa nonostante su di essa sia già presente un’ipoteca della banca.

In teoria, nulla toglie che un creditore, diverso da quello che ha l’ipoteca di primo grado, possa pignorare l’immobile già ipotecato. Ciò presuppone comunque che l’atto di pignoramento sia notificato anche al creditore con l’ipoteca (entro cinque giorni dal pignoramento). La legge, infatti, consente a quest’ultimo, nonostante i pagamenti nei suoi confronti siano regolari, di partecipare all’esecuzione forzata e alla divisione del ricavato: ciò perché, diversamente, egli perderebbe la garanzia reale e quindi rischierebbe di vedere frustrate le proprie ragioni economiche. 

Dunque, alla vendita forzata parteciperanno sia il creditore con l’ipoteca di primo grado, che ha la priorità sull’assegnazione delle somme, sia quello che ha avviato il pignoramento. 

Proprio questa circostanza rende piuttosto aleatorio un pignoramento su un immobile già ipotecato perché chi agisce – e quindi sostiene le spese della procedura – dovrà sperare che, dopo l’aggiudicazione del bene e il pagamento del creditore ipotecario, avanzino delle somme. 

Luciano ha un debito con la banca di 250mila euro per un mutuo che sta regolarmente pagando. Il condominio, però, gli fa un pignoramento immobiliare sulla stessa casa per spese condominiali non versate. L’abitazione viene venduta all’asta al prezzo di 220mila euro. Tutto il ricavato finisce alla banca, che si è insinuata nella procedura esecutiva. Il condominio, quindi, resterà insoddisfatto nonostante abbia dato il via al pignoramento.

Di solito, si avvia un pignoramento su un immobile ipotecato quando il creditore con l’ipoteca di primo grado ha un credito residuo molto basso, inferiore al presumibile prezzo di realizzo della vendita forzata. 

Luciano ha un debito con la banca per un mutuo ipotecario sulla casa. A Luciano restano solo due annualità di rate da pagare, per un totale di 16mila euro. Intanto, Luciano interrompe di pagare il condominio che agisce con un pignoramento immobiliare del valore di 12mila euro. La casa viene venduta a 150mila euro. Di questi, solo 16mila vanno alla banca, mentre il residuo al condominio che, in questo caso, si soddisferà integralmente. 

Intervento di altri creditori nel pignoramento immobiliare

Come detto, nell’esecuzione immobiliare in corso possono intervenire altri creditori. 

A tal fine, il creditore pignorante deve notificare un avviso dell’avvenuta espropriazione ai creditori che già hanno iscritto ipoteca sullo stesso bene. Chi non ha ipoteca può comunque intervenire ma non ha privilegi nell’assegnazione del ricavato.  

L’avviso deve essere notificato entro il termine di 5 giorni dal pignoramento, pacificamente considerato come non perentorio. Se il giudice dell’esecuzione rileva la mancata notifica, può fissare un termine entro il quale il creditore deve provvedere.

Nella procedura esecutiva già avviata, sono legittimati a intervenire i creditori:

  • muniti di titolo esecutivo, o comunque in grado di acquisirlo ed esibirlo successivamente;
  • che hanno effettuato un sequestro sui beni pignorati;
  • con diritto di pegno o di prelazione iscritto in pubblici registri;
  • con diritto di credito di somma di denaro risultante da scritture contabili;
  • beneficiari di un provvedimento cautelare per somma di denaro.

Il creditore, tempestivamente intervenuto nell’esecuzione, ha diritto a partecipare all’espropriazione del bene pignorato e a provocarne i singoli atti, nonché a partecipare alla distribuzione della somma ricavata.

Se per effetto dell’intervento gli immobili oggetto di pignoramento appaiono di valore insufficiente, l’ufficiale giudiziario pignorante può invitare il debitore a indicare altri beni.



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