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Assicurazione condominio: chi paga?

26 Novembre 2019 | Autore:
Assicurazione condominio: chi paga?

L’assicurazione condominio garantisce dai danni che possono colpire l’intero edificio e le abitazioni che lo compongono ovvero per i danni provocati dal fabbricato. Chi è tenuto al pagamento del premio e in che misura.

Spesso, accade che si verificano dei danni all’interno di un condominio. E’, infatti, possibile che le parti comuni di un edificio danneggino quelle di proprietà dei singoli condòmini. Ad esempio, dal tetto o dalla terrazza condominiale possono cadere dei pezzi di copertura o di intonaco sul balcone di un condòmino, che ne determinano la lesione del pavimento. Può anche capitare che i danni provocati dalle parti comuni, siano riportati da terzi. Si pensi all’ipotesi di un soggetto che cade dalle scale del condominio in cui abita un amico, perché i gradini sono rotti. Così come può accadere che parti di proprietà esclusiva di un singolo provochino danni ad altre unità immobiliari.

Il caso più frequente è quello delle infiltrazioni d’acqua provocate dalla rottura della colonna montante, in corrispondenza dell’appartamento del piano superiore, che comportano danni all’appartamento sottostante. In tutte queste ipotesi se lo stabile è assicurato, al risarcimento deve provvedere l’assicurazione. Ma l’assicurazione del condominio, chi la paga? Più precisamente, come viene ripartita la spesa relativa alla polizza assicurativa tra i condòmini? Ed ancora: nel caso di un’unità immobiliare concessa in locazione, le spese dell’assicurazione spettano al proprietario o all’inquilino? Per rispondere correttamente a queste domande, è necessario sapere in cosa consiste in generale l’assicurazione condominio, i danni che copre, se è obbligatoria o meno, come va stipulata, chi sono i soggetti tenuti al pagamento ed in che misura. Affrontiamo insieme l’argomento.

Cos’è l’assicurazione condominio

L’assicurazione condominio, altrimenti conosciuta come polizza globale fabbricati, è un particolare tipo di polizza assicurativa destinata ai condomìni.

Se stipulata, interviene in favore del fabbricato assicurato per coprire:

  1. i danni subiti dalle parti comuni del condominio e dalle singole unità immobiliari;
  2. i danni cagionati dalle parti comuni dello stabile non solo ai singoli condòmini ed alle unità immobiliari di loro proprietà, ma anche a terzi;
  3. i danni eventualmente provocati dalle proprietà esclusive dei condòmini. In proposito va precisato che se previsto dal contratto, la polizza assicurativa può intervenire per indennizzare uno dei condòmini dalla cui proprietà sia provenuto il danno, tanto se il danno è stato cagionato alle parti comuni, tanto se esso si è manifestato nella proprietà esclusiva di un condòmino ovvero di un terzo.

Cos’è la copertura base di un’assicurazione condominio

Il contratto assicurativo può avere delle coperture variabili. Infatti, è possibile stipulare un contratto che preveda una copertura base essenziale, alla quale poi aggiungere delle ulteriori garanzie, espressamente concordate tra assicuratore e assicurato sulla base delle esigenze del condominio.

La copertura base di un’assicurazione condominio è sostanzialmente di due tipi:

  • per responsabilità civile, che copre gli eventuali danni riportati da terzi o da prestatori d’opera (cioè coloro che effettuano dei lavori sull’edificio), causati da eventi accidentali legati alla proprietà del fabbricato ed all’utilizzo delle parti comuni. Esempio: un’esplosione di gas provoca danni ad un condominio ed alla villetta che si trova a fianco. L’assicurazione del condominio copre dei danni riportati da entrambi gli immobili;
  • per incendio, che copre anche i danni provocati da fenomeni atmosferici come un fulmine oppure eventuali esplosioni o scoppi. Esempio: una fulmine si abbatte su un palazzo, mandando in frantumi i vetri dell’appartamento di un condòmino. In questo caso sarà l’assicurazione a risarcire dei danni.

Quali sono le garanzie aggiuntive

L’assicurazione condominio può comprendere anche un’ampia serie di garanzie aggiuntive a tutela di possibili sinistri ed incidenti che possono verificarsi nello stabile. Tra le tante possibilità per le quali è opportuna la stipula delle garanzie aggiuntive vanno ricordati:

  • i danni idrici che possono essere causati dalla rottura accidentale delle tubazioni;
  • i danni da infiltrazioni d’acqua;
  • la ricerca di eventuali guasti, prevista al fine di dare copertura ai costi legati alla ricerca dei motivi che hanno causato i danni. Va precisato che questa clausola é valida solo per la responsabilità civile, quindi, solo se occorre ricercare un guasto che provoca danni a terzi e non solo all’immobile;
  • nelle località di montagna è consigliato aggiungere la garanzia che consente di tutelarsi dai danni derivanti dalle abbondanti nevicate;
  • i danni provocati da furti e rapine;
  • i danni provocati da sismi e calamità naturali;
  • i danni agli impianti domestici;
  • la rottura dei pannelli solari, termici e fotovoltaici;
  • la tutela legale, che copre le spese legali che il condominio deve affrontare per vertenze su parti comuni dell’immobile. Nella stessa, non sono comprese le eventuali liti tra condomini;
  • la chiamata per assistenza, che permette ai condòmini di chiamare l’assicurazione per ottenere tempestivamente l’intervento di idraulici, vetrai, elettricisti, ecc. Questa garanzia può essere attivata dai singoli condòmini senza necessità che sia l’intero condominio a sottoscriverla: il singolo proprietario o anche l’inquilino può attivarla o meno.

Si tratta, comunque, di tutele che coprono il caso di responsabilità civile ovvero quando il fabbricato ha dato origine ad un danno verso terzi.

In cosa consistono i massimali

Un’assicurazione condominio per essere efficace al 100% deve prevedere dei massimali abbastanza elevati, in grado di coprire eventuali casi gravi come il decesso di terze persone o di uno dei condòmini, derivante da cause accidentali.

Viene da sé che la compagnia assicurativa non è tenuta al risarcimento dei danni qualora siano stati causati dall’incuria, dalla disattenzione, dalla negligenza o dal danneggiamento volontario da parte dei condòmini nonché dal mancato intervento del condominio.

Stipulare un’assicurazione condominio è obbligatorio?

La legge non prevede l’obbligatorietà della stipula dell’assicurazione condominio. Ne consegue che, in mancanza, se si dovessero determinare danni all’edificio o a persone e cose terze, degli stessi sarebbero chiamati a rispondere tutti i condòmini.

La stipula dell’assicurazione condominio potrebbe comunque essere resa obbligatoria da una apposita previsione del regolamento condominiale.

In ogni caso, anche quando il regolamento condominiale non disponga in tal senso, è consigliabile assicurare con una polizza personalizzata l’edificio, a tutela degli eventi e sinistri che potrebbero avvenire nel corso degli anni e per i quali, senza copertura, potrebbero essere previste spese di una certa entità e gravità.

Chi deve stipulare l’assicurazione condominio

Il soggetto legittimato a stipulare l’assicurazione condominio è l’amministratore. In proposito, si possono verificare due ipotesi:

  • il regolamento condominiale prevede espressamente che il condominio sia coperto da assicurazione. In tal caso l’amministratore è tenuto a stipulare il relativo contratto senza preventiva delibera dell’assemblea condominiale;
  • il regolamento condominiale non prevede come obbligatoria l’assicurazione condominio. La relativa decisione deve quindi, essere deliberata dall’assemblea condominiale. In merito, va precisato che secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, in questa ipotesi, la competenza è assembleare, nel senso che l’amministratore non ha alcun potere di firma del contratto se non ha ricevuto l’autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione [1].

I condòmini possono richiedere all’amministratore, una copia del contratto sottoscritto con l’assicurazione. In alcuni casi, infatti, la sottoscrizione della polizza può risalire ad anni addietro e i massimali potrebbero essere inadeguati in quanto prevedono cifre oggettivamente troppo basse. In tali ipotesi sarebbe opportuno, alla scadenza, stipulare un nuova assicurazione che preveda massimali più alti oppure aggiungere delle garanzie ulteriori a maggiore tutela del condominio.

Se l’amministratore firma un contratto senza averne i poteri, l’assemblea può ratificare la stipula o invalidare il contratto [2]. In quest’ultimo caso, però, sarà necessario avviare una causa contro l’amministratore affinché venga dichiarato responsabile verso l’assicurazione e verso il condominio.

Come va deliberata la stipula dell’assicurazione condominio

La legge non prevede nulla in ordine alla maggioranza richiesta per l’approvazione della delibera assembleare relativa alla stipula dell’assicurazione condominio. Anche in questo caso bisogna pertanto, rifarsi a quanto deciso in merito dalla Suprema Corte. La stessa, infatti, ha evidenziato che la relativa deliberazione d’autorizzazione alla stipula deve essere approvata dai condòmini riuniti in assemblea.

La decisione può essere presa con la maggioranza dei presenti che costituiscano almeno la metà del valore del condominio, sia in prima sia in seconda convocazione, fermo restando il quorum costitutivo pari a:

  • la maggioranza dei condomini e i 2/3 del valore dell’intero edificio, in prima convocazione;
  • 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell’intero edificio, in seconda convocazione [3].

L’amministratore una volta che i condòmini hanno deliberato per la stipula dell’assicurazione, deve provvedere alla sottoscrizione del relativo contratto con la compagnia prescelta dall’assemblea [4].

Inoltre, spetta all’amministratore presentare la denuncia all’assicurazione, nel caso in cui dovessero verificarsi danni o sinistri, chiedendone il risarcimento. La richiesta va fatta pervenire nel termine previsto dalle clausole del contratto.

Come avviene il calcolo del costo dell’assicurazione condominio

Non è possibile calcolare quanto costa in generale un’assicurazione condominio, poiché il conteggio va fatto ogni anno in base a diversi fattori.

Più precisamente, bisogna tenere conto nella determinazione del costo:

  • della coperture base e delle garanzie aggiuntive;
  • dei massimali previsti;
  • dei dati relativi al fabbricato e cioè le dimensioni, lo stato di conservazione, il numero degli appartamenti che lo compongono e la quantità di piani, la data di costruzione o il valore della ristrutturazione, la presenza di giardini o attici signorili, ed infine il Comune dove è ubicato;
  • di eventuali sinistri già avvenuti nel condominio.

Come avviene la ripartizione delle spese dell’assicurazione condominio

Il premio assicurativo va pagato ogni anno. I costi della polizza vanno considerati quali costi per la prestazione di un servizio nell’interesse comune. Pertanto, salvo diversa convenzione tra le parti, debbano essere ripartiti tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà [5].

Se uno dei condòmini svolge un’attività che può in qualche modo costituire un pericolo per l’edificio, dovrà corrispondere una quota maggiore rispetto agli altri abitanti, per ovvie ragioni di responsabilità di rischio.

All’amministratore del condominio spetta raccogliere le singole quote e quindi, di pagare il premio, rilasciando copia della ricevuta ai condòmini.

Chi paga l’assicurazione condominio in caso di locazione

Nell’ipotesi in cui un’unità immobiliare all’interno di un condominio sia concessa in locazione, le spese per la polizza assicurativa devono essere corrisposte per intero dal proprietario. Dette spese, infatti, sono relative ad un servizio reso nell’interesse del proprietario a vedersi indennizzato per fatti dannosi di un bene di sua proprietà, che non hanno nulla a che vedere con l’uso delle parti comuni. E’ possibile, però, che le parti convengano diversamente nel contratto di affitto, potendosi mettere d’accordo per una divisione della somma al 50% oppure per l’intero pagamento a carico dell’inquilino.


note

[1] Cass. civ. sent. n. 8233 del 3.04.2007 e Cass. civ. sent. n. 15872 del 06.07.2010.

[2] Art. 1399 cod.civ.

[3] Art. 1136 co. 1, 2, 3 cod. civ.; Cass. civ. sent. n. 16011 del 7.07.2010.

[4] Art. 1130 co. 1 cod. civ.

[5] Art. 1123 co. 1 cod. civ.


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